法拍屋101

昨晚学霸美中小组组长安排了一次法拍屋拍卖分享，我从怎么找到法拍屋的list, 到怎么做DD, 以及一些注意事项， step-by-step带大家走了一遍。

分享前的准备过程中，有些问题请教了title company, 自己又学到了一些新的知识。现在比较明确如果不想花钱，哪些信息可以自己在电脑上查，哪些信息可以到county相关部门的办公室查询。

下面的分享是基于Wisconsin州的情况，不同州会有一些不同的做法，需要自己去摸索熟悉。

免费信息查询

1. 到哪找房源：

1）Google “county name + state + sheriff sale”:
你可以得到的信息有：

2）Auction.com: 有时该网站上也会显示即将法拍的房子，如果上面写了 “In Person”, 且提供了时间和法拍地址，那就是同在county 网站上看到的信息一样的，只是被该网站搬过去做了广告。也有一些法拍屋直接在该网站进行。

2. 估价：

3. 实地考察：

看看房子所在的位置，房子的外部的状况，是occupied or vacant; 如果是vacant的，通过窗户看看里面情况。

4. 房子是否欠地税：
Google “city or county + property assessor”，输入房屋的地址可以查到屋主的名字，也可以看到地税缴交情况。

5. DD：

查一下Lis Pendens date:
Google “州名+public record”, 选”case search”, or “circuit court”, 输入上面得到的case number, 可以看到整个case的详细信息。只需关注Lis Pendens date之前的judgements, 这个日期后的judgements 可以不考虑。
(for example WI: https://wcca.wicourts.gov/judgment.html)
查查屋主有什么judgements:
Google “州名+public record”, 选”case search”, or “circuit court”, 输入屋主的名字，有时同名同姓很多，如果有middle name帮助很大。如果没有，需要根据地址及配偶的信息做些判断。每个屋主都得查，有时夫妻双方有不同的judgements。
如果这些judgments都被放在defendants里了，法拍结束这些都go away了。
如果有judgements没有放在defendants 里，拍到的人就得到这些 liens。
如果judgements 没有docket, 或者原来的docket 已经过期没有再renew, 那么这种judgement也不用考虑了。
有些没有清掉的liens，拍到的人不需要马上去交这些钱，但是这些会出现在 title policy里，就是常说的not clean or cloud on the title。将来卖房时就得解决那些有效的liens。

6. 查Child Support Liens:

Google “州名+ child support lien” ，输入屋主的名字即可
(for example WI: https://liendocket.wisconsin.gov/)

没法在家免费查的项目

7. 联邦税：
没法在家免费查，可以到court house 的相关部门比如Register of Deeds office 查

8. Mortgage的信息：
没法在家免费查，可以到court house 的相关部门比如Register of Deeds office 查

决定参与法拍后

询问起拍价：打电话给法拍文件里负责相关case的律师打电话，问是否法拍按时举行，起拍价多少。起拍价不一定同法拍文件上的欠款一样，有时会低一些。交10% down payment尽量不要多交钱，万一后面什么原因你想退出，法庭肯定不会退还你10%的那部分定金，你多交的部分能否退给你，不清楚。
Title company做DD：确定自己要参加拍卖时，请title company 做DD把关。
备好钱：拍卖前准备好银行支票cashier check (你想出的最高价位的10% ) 再带些现金，万一你想赢。
Confirming Sale: 拍卖成功后，等候法庭”order confirming sale”。可以通过查询该case number, 看到case的进展。Google “州名+public record”, 选”case search”, or “circuit court”，输入case number。
Closing: 材料收到后找 Title company 办理交房手续。

Tips：
有的银行会在房子门上放一个密码锁，看到case 进展到Confirming sale 后，可以试试给银行打电话，询问密码，有的银行会给。