昨晚学霸美中小组组长安排了一次法拍屋拍卖分享,我从怎么找到法拍屋的list, 到怎么做DD, 以及一些注意事项, step-by-step带大家走了一遍。
分享前的准备过程中, 有些问题请教了title company, 自己又学到了一些新的知识。现在比较明确如果不想花钱,哪些信息可以自己在电脑上查,哪些信息可以到county相关部门的办公室查询。
下面的分享是基于Wisconsin州的情况, 不同州会有一些不同的做法, 需要自己去摸索熟悉。
免费信息查询
1. 到哪找房源:
1)Google “county name + state + sheriff sale”:
你可以得到的信息有:
- 房子的地址, 拍卖日期, 时间和地点,plaintiff, defendants, case number, 负责的律师
2)Auction.com: 有时该网站上也会显示即将法拍的房子,如果上面写了 “In Person”, 且提供了时间和法拍地址, 那就是同在county 网站上看到的信息一样的, 只是被该网站搬过去做了广告。也有一些法拍屋直接在该网站进行。
2. 估价:
- 可以用Zillow, redfin, MLS 等网站
- Google “city or county + property assessor” 找到assessed value
3. 实地考察:
看看房子所在的位置, 房子的外部的状况, 是occupied or vacant; 如果是vacant的,通过窗户看看里面情况。
4. 房子是否欠地税:
Google “city or county + property assessor”,输入房屋的地址可以查到屋主的名字, 也可以看到地税缴交情况。
5. DD:
查一下Lis Pendens date:
Google “州名+public record”, 选”case search”, or “circuit court”, 输入上面得到的case number, 可以看到整个case的详细信息。只需关注Lis Pendens date之前的judgements, 这个日期后的judgements 可以不考虑。
(for example WI: https://wcca.wicourts.gov/judgment.html)
查查屋主有什么judgements:
Google “州名+public record”, 选”case search”, or “circuit court”, 输入屋主的名字, 有时同名同姓很多, 如果有middle name帮助很大。如果没有, 需要根据地址及配偶的信息做些判断。每个屋主都得查, 有时夫妻双方有不同的judgements。
如果这些judgments都被放在defendants里了, 法拍结束这些都go away了。
如果有judgements没有放在defendants 里,拍到的人就得到这些 liens。
如果judgements 没有docket, 或者原来的docket 已经过期没有再renew, 那么这种judgement也不用考虑了。
有些没有清掉的liens, 拍到的人不需要马上去交这些钱,但是这些会出现在 title policy里, 就是常说的not clean or cloud on the title。将来卖房时就得解决那些有效的liens。
6. 查Child Support Liens:
没法在家免费查的项目
7. 联邦税:
没法在家免费查, 可以到court house 的相关部门比如Register of Deeds office 查
8. Mortgage的信息:
没法在家免费查, 可以到court house 的相关部门比如Register of Deeds office 查
决定参与法拍后
询问起拍价:打电话给法拍文件里负责相关case的律师打电话, 问是否法拍按时举行, 起拍价多少。起拍价不一定同法拍文件上的欠款一样,有时会低一些。交10% down payment尽量不要多交钱, 万一后面什么原因你想退出, 法庭肯定不会退还你10%的那部分定金, 你多交的部分能否退给你,不清楚。
Title company做DD: 确定自己要参加拍卖时, 请title company 做DD把关。
备好钱:拍卖前准备好银行支票cashier check (你想出的最高价位的10% ) 再带些现金, 万一你想赢。
Confirming Sale: 拍卖成功后,等候法庭”order confirming sale”。可以通过查询该case number, 看到case的进展。Google “州名+public record”, 选”case search”, or “circuit court”, 输入case number。
Closing: 材料收到后找 Title company 办理交房手续。
Tips:
有的银行会在房子门上放一个密码锁, 看到case 进展到Confirming sale 后, 可以试试给银行打电话, 询问密码,有的银行会给。
- 有了这个密码, 你就可以提前进去房子里面看看哪些需要修理
- 省得花钱请lock smith 或handyman开门