【小吉米学地产】如何建立“远程投资”的操作团队?

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作者:小吉米

10月末,小吉米开始参与北美地产学堂【七天投资定位集训营】的班委工作,担任其中一节课【远程投资】的成长案例分享者。
房地产投资是PEOPLE’S BUSINESS,投资人在售前(投资策略、锁定投资物业)、售中、售后管理的过程中,需要和各类专业人士打交道;由于【远程投资】的时候,投资人本人必定无法亲历亲为很多事情,因此,是否可以组建一支优秀的“远程投资”的操作团队,对远程投资人十分重要。本文,小吉米谈谈如何从零开始组建自己的“远程投资”的操作团队。

1.小吉米整理了一下房地产投资不同环节需要的团队组成:​

如果我们按整个投资先后过程的思路去划分团队,整个过程里你大概需要成员包括:
【1】投研和策略阶段

在这个远程投资最初的阶段,这时候还没有确定哪个远程市场最适合你
有很多小白投资者很有可能会忽略这个阶段直接从下面第二阶段开始。其实在这个阶段,你自己会有很多功课需要做,因为这是一个大方向的问题,如果大方向错了,后面调整起来会很吃力。

这个阶段你需要的团队成员是:
- 北美地产学堂的人际网络:结交有经验的远程投资者朋友 或不同地区地产经纪人
这些“人脉”的作用,是给你在最初DESKTOP RESEARCH的时候,通过了解别人的现有经验,去事半功倍地了解哪个地方是值得你去远程投资的。你可以通过最初NETWORKING的建立,去相对容易地获得数据分析来源、成功或坑的案例;这些最初的信息了解后,你可以进一步在下面的实操阶段去“验核”。


北美地产学堂目前在全美各地开设的【淘沙俱乐部】就会对各地的地产市场状态有不错的交流,值得大家加入。

  • 另外你需要开始咨询的是你的CPA了,如果你是跨州投资人,那么你应该在本地已经有自己的CPA了,你可以先咨询一下当地的CPA,问一下他们对于你购入远程地产后,在报税方面的一些注意点和TITLE持有安排,并判断当你在远程购房后,是否依然使用这个CPA,还是在远程所在地区找新的CPA。
【2】锁定初步区域后,开始售前准备阶段

  • 当地经纪人:好的当地地产经纪人可以说是你最重要的团队成员,因为你不仅仅需要TA来帮助你找到好的DEAL,还往往需要通过TA来介绍其他的团队成员
  • 当地CPA (如果你没有现有CPA或现有CPA不太适合处理远程州的房产记账工作)
  • 当地贷款经济或银行贷款经理:出贷款Pre-aporoval Letter
【3】售中环节
- 在整个交易环节过程中,会陆续出现很多专业分工,比如:ESCROW、房屋检查、保险经纪、甚至包括律师、handyman、画FLOOR PLAN的人,这些操作团队的成员,一般也都会由你的当地房产经纪人来推荐并管理完成

【4】售后房地产管理
- 房产管理公司:一般可以由你的房产经纪人推荐,或你自己在当地筛选查找,或某些地产经纪人团队也有可能提供一条龙的服务(房屋管理的利润并不高,但有些经济人可以以此增强和客户之间的关系粘性,从而未来获得这个客户更多的生意)。

好的房产管理操作决定了你投资的现金流回报,里面有很多的细节需要注意,北美地产学堂的【远程投资课】和【房产管理课】里有详细教学,大家有兴趣可以查看:
【远程投资课】:https://ourrea.com/courses/remote/?ref=42
【房产管理课】:https://ourrea.com/courses/pm2/?ref=42

【5】退出/再投资阶段
- 一般房产投资者都会用1031 EXCHANGE的方式来延税,因此如果你需要,还需要物色合适的1031 EXCHANGE公司

2.建立远程操作团队的方法:​

上面所有的远程投资过程中,包括是10多个不同专业的人士,看似比较复杂,但是掌握了一定方法,还是比较便于远程方式组建的:

【方法1】:通过网络

  • 搜索并加入一些热门的远程投资地区的微信群(比如北美地产学堂,淘沙俱乐部等)
  • 在YOUTUBE上,可以搜索到一些乐于分享的地产经纪人博主,如果你觉得其内容好,就可以加微信深入交流
【方法2】:先搞定“投资地经纪人”,再通过其推荐其它成员

  • 通过房子反向寻找经纪人:你一开可以在ZILLOW上浏览目标投资地区的房源,对于一些感兴趣的房源所对应的LISTING AGENT,进行深入联系。如果你碰巧出差或旅游去了一个远程投资城市,类似的方法也可以用于“线下”:即通过自己看OPEN HOUSE的经历去接触相应房源的AGENT,并现场聊天筛选,看看是否有匹配的。
  • 通过网站的AGENT FINDER去找,比如ZILLOW的AGENT FINDER,有详细的REVIEW和介绍供初步参考筛选。
  • 当你锁定了合适的地产经纪人,一般都可以推荐给你其他的团队成员,好的AGENT不仅仅只是销售,应该手里有足够丰富的服务网络资源给到投资人

3.远程团队管理贴士:​

- 如果你是外国人身份的远程投资者:
需要注意相关的组合配置要素,如Living Trust设置、人寿保险配置、美国账户远程管理设置等。这种情况下,你需要更多的律师支持,也需要在较早期就联系你的保险经纪人

- 投资人自身必须继续足够的知识储备去领导整个团队的工作。
没有人会比你自己更在在乎自己的钱,虽然你有了团队,但是他们每一个成员通常只会做属于自己专业的工作,并且每个成员都有自己的盈利目的。因此作为投资者,首先你需要对自己的投资具体策略有清晰的认知,这样才可以引领你的团队去完成目标,而不是别远方的人牵着鼻子走;同事,当你的远程操作团队给你提供具体投资推荐的时候,你需要有足够的知识去甄别,筛选并判断得出正确的决定。

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