【小吉米学地产】投研运筹帷幄千里之外:如何在远程区分“ABCD”区?

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作者:小吉米

小吉米管理的北美地产学堂微信讨论群里,有群友提出一个十分实际的投研问题:当你远程投资的时候,是否可以借助一些工具或方法来初步判断“ABCD”区呢?
本篇文章,小吉米就整理一下自己的想法,如果看官们有更好的方法,欢迎在贴子下面补充!

首先,简明定义一下什么是LOCATION里的“ABCD”区?​

投资意义上的A,B,C,D区是一个相对的概念,并不是说有一个绝对可以参照的量化数字指标来直接定义ABCD;所以,从另外一个角度思考,我们可以从“居住者”的感受分级来相对区格定义:
- A:梦想入住的地方
- B:入住条件不错的地方
- C: 可以接受入住的地方
- D:WAR ZONE (枪林弹雨的地方)

那么,是否有一些网络数据平台,可以提供ABCD区的初步分析呢?
小吉米自己有一个简单的【三步走】的方法,分享如下:
【第一步】:使用网站niche.com : 这个网站上有NICHE GRADES(评级分数),这个评级的特色包括:
(1)ABCD可以进一步分“+ / -”
(2) ABCD还可以根据10多个数据点分别区分不同的细分评级,比如说:“总体生活品质”、“学校品质”、“社区安全评级”、“工作”、“生活成本”等。
(3) 智能对比:当你对某一个城市进行NICHE搜索的时候,网站会自动提供临近类似评级的城市,方便你做横向的对比。


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【第二步】:如果经过第一步已经锁定了一个具体城市,你需要意识到一个城市里面包括了不同的社区,不同社区的居民收入和住房价格的情况也是不同的。这时候你就可以使用www.neighborhoodscout.com,对单个城市里的社区进行一个PROFILE的细分,可以分成不同的等级社区。

注意,neighborhoodscout是一个收费平台,你可以付月费,据说也可以按每个城市的报告付费,你自己可以进一步研究一下。


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【第三步】:上面2个步骤,我们主要是从大数据统计的层面对具体的社区有了一定的概念认知。到了这一步的细节,你可以使用看房APP (如:ZILLOW / REFIN / REALTOR)里的区域地图价格显示功能 并结合里面的GOOGLE MAP鸟瞰图功能/虚拟街道。进一步感性地去直接了解当地房子是属于那一级别的?比如:
(1)区域地图价格显示功能:可以让你知道一个城市里哪些社区的房价明显高于另外一个地方,从而说明了这2个区相对的等级区别。
(2)GOOGLE MAP鸟瞰图功能/虚拟街道功能:可以让你很容易地研究整个社区房子规划、LOT SIZE的情况(例如:你看到一大批1英亩左右的定制住宅区,基本就可以认定为是当地的A级区)。虚拟街道可以让你查看街道邻居房子的样子,观察花园是否被悉心照料还是破败不堪,来帮助你判断当地所处的区域级别

当然,为了获得更精准地投研结果,你需要进一步通过人脉来求证。北美地产学堂有3类社群可以帮助去验证你自己的初步分析:
【资源1】:北美地产学堂各类付费训练营的课堂群

  • 学堂数百位付费学员遍布美国各个地区,且都是实战型的投资人,对各地所在的市场都有一定的经验,其中不乏有当地资深的投资者,且乐于分享经验。
  • 你可以在Q&A、小组讨论和作业的时候,了解到哪些同学对哪些地区比较熟悉,建立你所需要的NETWORKING,去验证当地社区的具体情况
【资源2】:北美地产学堂的淘沙俱乐部群

  • 淘沙俱乐部是按地域细分的微信群,目前已经开设了洛杉矶、湾区、西雅图、奥斯丁/达拉斯、亚特兰大、凤凰城、佛罗里达等;里面由管理层筛选过的当地经纪人会解答你在当地的房产问题,并时不时推荐当地的DEAL供你参考,所以这是一个很直接与区域投资相关的好资源。
  • 你有兴趣加入的话,需要在以下链接提前登记预约时间进行面试,面试的目的是让负责人了解你入群的需求:https://calendly.com/toshaclubsv/20-mins-meeting-with-toshaclub
【资源3】:北美地产学堂最新推出的“投研俱乐部”会籍群

  • 北美地产学堂的专家团队会定期筛选好潜力的DEAL,第一手内部房源通过专业分析的方式定期给到你,让你优先了解到分析地区DEAL的实战方法,DEAL类型包括新房、二手房、OFF MARKET房源、商业地产等不同物业类型,如果你感兴趣,可以找小吉米私聊哦。(加我微信:SilverJimmyClub)
祝大家投资进步!

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