【小吉米学地产】2020下半年房地产工作规划 (连载2)

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作者:小吉米

连载的第二篇说说第2个策略思考因素:TIME (时间的朋友)
俗话说的好,“时间就是金钱”。
毫无疑问,时间的威力是强大的,近些年来,在知识界里,“时间的朋友”渐渐成为了一个高频热词。
投资圈里,运用好“时间”是深入到各门投资领域里的,比如:
- 股票投资里就有“用时间换取空间”的说法
- 保险领域里,也有把“时间”比喻成“财富滚雪球的那个长长的坡道”
那么,在美国房产投资里,我们应该如何做好“时间的朋友”呢?
下面是我自己的一些想法:

1. 努力维持不动产的“不动”​

  • 美国房地产大概每十年一个价格上下运行周期,所以当购入一个房产的时候,如果撇开“现金流”的因素,一般至少需要在手里持有7-10年,才可以有比较明显的升值效应。(毛利中除去每年的地税、保险、利息和卖方时候的中介费,其实坐等升值的盈利并没有想象中的那样大;况且,新手小白如果一不小心,还可能买房买在10年不涨或反跌的地段)
  • 小吉米自己的经验:买入房产前需要考虑周全,房子买入后,就不要在短期内反复折腾地又想抛出,每一个短期买入卖出来回,大概率就是亏钱的结果。

2.努力保持正现金流,用时间换取房产的增值空间​

  • 这里暂且不争论“增值”和“现金流”哪个更重要。“时间”就是一个双刃放大镜: 如果你的现金流是负的,随着每年的积累,你的资金窟窿会变得越来越大,会影响你持有房子的心态,导致过早或过低价抛售。如果你每月可以有正现金流,那么你就有更好的心态来持有你的房产,安安心心地让自己地房子度过价格运行周期,达到一个比较理想的市场售价后再退出。

3.聪明地使用和“时间相关”的税务原则来增加净利润(减少税务对你荷包的损耗)​

- 【自住房出售】
过去的5年里住满2年,则美国税务居民享有单人25万(夫妻50万)的增值税申税额度。

- 【投资房收租期间】 :利用折旧
房产中去掉土地价值后,除以27.5(这是房产IMPROVEMENT金额里允许折旧的年份),得出每年可以用来会计折旧的数字。用来对冲每年获得的租金收入,这将大大得减少(甚至减免)你每年的租金所得税

- 【投资房出售】1031 EXCHANGE:
在卖掉房产的45天内找到下一个或多个投资物业,并在接下来的135天内完成交易,就可以把增值税延税。如果按此思路不断滚动至传承给下一代的遗产时,利用传承遗产时房价按当时市值来计算,则可以规避掉所有的增值税。这个时间的雪球效应结合税务操作,将会是十分可观的回报。

【号外】:如果你没有美国护照/绿卡,用的是美国VISA来投资美国房产(且你没有在美国停留超过一年180天,不属于美国税务居民),在出售房产时候,据说CPA报的是1040N2,这是不收增值税的(出售房产的那年会需要预扣税,第二年在让CPA去要回来),大家如果有这种情况,可以自行去资讯CPA核实。
下半年随着加州再次从疫情中慢慢恢复,小吉米的重点会致力于维护好目前的租客,希望现金流不断。于此同时,随着物业贷款逐渐付清,整个房子的现金流状况有希望变得越来越好。哪怕短期房子的市场估值有起伏,我自岿然不动,让自己的每一天的时间都赚取现金流,好比自己养了一只下金蛋的鸡,除了可以拿到鸡蛋以外,总有一天鸡也会长大的,只是时间问题而已,放松心态慢慢熬了。

时间就是金钱,祝愿大家做好时间的朋友,财运滚滚来!


【未完待续,敬请期待!】​

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作者:chengwen

和小吉米的问答—— “08年到现在,房价高位,该卖还是买?
不同的情况会有不同答案,比如:
  1. 如果是出租房,你的房子如果现在现金流好好的,但是房价的确VS 08年涨了不少,我觉得无需卖,如果看到其他好的DEAL想投资,可以趁低利率的机会CASH OUT REFINANCE从老房子里拿钱出来投资,别把下金蛋的鸡给宰了 (比较理想的情况是CASH OUT出来后,旧的房子依然可以有正现金流;但是买好新房后如果出租的话,现在要小心病毒租霸了。。。)
  2. 如果是自住房,各方面因素适合(自己的账算的过来),现在可以赶上车购买,(具体如何算账说来话长)
  3. 怎样的房子应该考虑卖呢?假设你的一个房子遇到了租霸接着病毒发疯死活赖着不交租,也许可以考虑抛售 (但是否卖得掉,我也不知道呢。。。[Laugh])
“时间的朋友”法则基本上就是:房子尽量只买不卖,可以通过REFINANCE CASH OUT去不断裂变
“时间的朋友”法则基本上就是:房子尽量只买不卖,可以通过REFINANCE CASH OUT去不断裂变
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