【小白上路系列】(连载2)“中产型”地产小白,如何顺利踏上房地产投资路?

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作者:小吉米

本篇接着讲第2种类型的小白,估计也是学堂里最常见的一种: 【中产型地产小白】,
【中产型地产小白】是一个比较宽泛的概念,基本满足以下情况,即:
  • 自己多少已经完成了人生主动收入上“第一桶金”的积累,有稳定的W2现金流收入,且至少已经存出了购房首付的钱了
  • 有些人已经拥有了自己的自住房,还没有开始购买投资房,或者甚至已经开始做小地主了
本篇文章里,小吉米会从几个方面去剖析一下这个群体,并给出自己角度的建议,希望对大家有帮助。如果你需要了解更多内容,可以扫码文章最下面的图片,免费参加小吉米开设的【美国房地产 新手速成营】

【中产小白面临的投资挑战】:​

1. “主动”和“被动”收入需要两手硬,即主动工作收入依然重要:

  • 广大的中小地主心中都有一个梦想:希望可以通过房地产投资,过上“躺着赚钱、睡后收入、炒掉老板”的财务自由的生活。
这个方向是对的,但是对于大多数中产小白,在新手上路后的很长一段时间里,最好还是尽力维护找自己的W2主动收入工作会比较好。 W2报表是否优秀对房产投资的影响还是比较大的:
-你需要凑本金付首付;
-为了扩大投资回报,你需要运用杠杆的能力;
-为了确保房产投资的资金链不断裂,你也需要留有足够的备用金来应对不时之需。
这一切都需要有一份稳定的W2工作做保障,为新手上路的你提供源源不断的子弹和信心。

所以,在一开始上路的时候,你必须意识到自己在很长的一段时间里,都需要在“打工人” 和 “投资者”这2个角色中付出双份努力了。

2.适合价位区间内的好DEAL竞争激烈

  • 中产小白自己的资金、知识能力都有限,因此一开始绝大多数人都会“千军万马”挤到最主流价位、常规操作的投资房里。最近的2年里小吉米耳边就一直听到挺多群友说好DEAL的投资房越来越难找到,原来看上去还好好的DEAL,经过multiple offer的竞价后,是否还依然是好DEAL呢?如果再加上前期的尽职调查踩上一个坑,很有可能就买到了一个“负现金流”的房子。
3.现金流和资金链的风险

  • 成功的地主可谓八仙过海各显神通,但失败的地主基本只有一个原因,就是:资金链断裂。 中产小白们辛辛苦苦攒够的投资本金,需要好好规划:找好的区域,找到好DEAL,只用合适的杠杆,灵活的退出策略和应付突发情况的应急资源,缺一不可。

【中产小白地产投资的策略思考】:​

1. 努力建立【主动 +被动】收入的良性闭环

  • 努力维持W2的稳定、培育好的信用记录
  • 找到可以产生“正现金流”的投资物业:短期实际到手的被动收入 + 中长期的增值预期
  • 充分利用房地产的财务功能(杠杆 + 折旧):加快财富积累的同时还能省税
以上这个框架是被《富爸爸》作者多次提到的走向财务自由的经典操作模型。
针对上面提到的一些具体的实操技巧,北美地产学堂都有相应的课程可以提供学习:抵押贷款课、找DEAL课、FLIP课、公寓课等
淘沙找房和投研俱乐部也有进一步的DEAL房源和分析指导。

2.动荡环境下的“底线思维”:
“不亏” 比 “多赚” 更重要。因此,维持投资物业“高质量的正现金流” 比 “快速扩张”要重要。
中产阶级是一个内心充满财富梦想,现实里却又极其脆弱的阶层,稍微一不留神很容易让自己的财富缩水。

比如:有些新手比较心急,使用的杠杆率过高,把手里有限的本金去支持多套出租房,加之找的DEAL或租客不是足够好,每月的正现金流刚好才小几百元或勉强打平,在疫情期间,如果遇到一些租客问题或者房子本身的意外修缮问题,很容易就让现金流由正转负。手里的多个房子如果产生连锁问题,更是不堪设想。

尤其对于新手而言,小吉米认为应该先把手里的少量物业做精细,把利润做到最大化,而不是迫不及待拿出物业里的CASH OUT再去滚动投入下一个新DEAL。

3.先集中精力深挖培育自己擅长的地产投资领域
小吉米时常听到很多朋友们总把“所有鸡蛋不要房子一个篮子”的这句话挂在嘴边。这句话本身没有什么问题,只是小吉米觉得很多中产小白在刚刚开始投资房地产的时候,其实手里只有“一个鸡蛋”,所有其实还轮不到考虑多个鸡蛋放入不同篮子的问题。

所以在投资最初的阶段,新手需要找到自己去精耕细作的“投资细分领域”,不断通过提升自己的技能和资源去最大化:比如你如果锁定独立屋的民用出租领域,可以去细细打磨提升自己找DEAL的能力,管理房客的技巧,FLIPPING的技术,试试看自己可否做成功BRRRR。让自己的投资能力纵深垂直发展,以此来增加自己的投资回报。如果你想往“多单元”物业发展,所需要掌握的技巧又会很不一样。具体的细节可以参考北美地产学堂开设的相关课程大纲。

4.探索差异化的掘金思维:
- 普通民用出租房(buy & hold)是最容易进入的大众房东模式。优势:模式成熟,有章可循,对于小白起步会是一个很好的基础。劣势:竞争激烈,且比较耗费日常精力(所以才会有所谓的“掏粪工”的自嘲说法)

房地产领域,利润回报和你自己所掌握“解决问题的知识能力”息息相关。如果你的实操就是最常规的市场操作,那么你拿到的利润就是市场平均的中规中矩的利润。 如果想获得超额的利润,或者想让自己更加省力,你就需要努力开阔视野,找到投资的新大陆,希望可以跳出到一个相对蓝海的领域

比如:

  • 掌握一定的技巧去拿OFF MARKET DEAL,在源头把购房成本压到最低
  • 翻新的时候尝试分地块或加建ADU,从而最大化升值翻新物业
  • 把民居物业转而租给商用租客,获得高于一般民用租客的租金
  • 进入多单元出租房去提升租客规模
  • 探索TAX SALE或不良贷款的债权投资方式,去以小博大,创造超额利润的空间机会
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