作者：房博士
昨天，在学堂的房产税拍卖的课程上， Frank老师给大家做了两个半小时的答疑。
答疑虽然是针对，如何进行房产税拍卖的， 但是，他的回答，也很好地回答了以上的问题。
在答疑中， Frank老师一再告诫学员们， 在现阶段， 我们应该避免在红海中恶战，而应该在蓝海中寻找机会。
关于现阶段如何投资，他给大家支了三招。
1. 投资标的的选择
在投资标的的选择上，我们可以避免，选择那些大家疯抢的房产，而关注其他投资品, 比如说土地。
在房产税拍卖中， 土地居多。 房产投资的本质，是土地投资。 土地是地球上的有限资源，是最好的投资之一。土地投资简单方便，不拍偷，不拍烧，不怕被火烧，没有3T（Termite, 白蚁， Tenant， 租客， Toilet， 马桶）的烦恼， 可以远程投资。
而且，跟普通人想象不一样的是，土地也是可以有现金流的。 关于如何产生现金流， Frank老师在土地投资周末班中已经跟大家详细讲了，我在这儿就不多说了。
因为土地投资的各种优点，很多富豪，也在投资土地，比如说 比尔盖茨， 他是美国最大的农田主，坐拥24.2万英亩的农田。 在《Land Report》的美国100大地主的名单中，CNN创始人， Ted Turner，排名第三，拥有横跨8个州的200万英亩牧场。就连亚马逊的CEO杰夫-贝佐斯（Jeff Bezos）也在大规模投资土地，他拥有42万英亩土地，排在第25位。
为什么富豪们热衷于投资土地？ 因为土地的增值很稳定。 从美国农业部的统计数据上可以看出，近50年，土地增值了近17倍。土地的价格的增长速度， 也远超通货膨胀的速度。把过去的土地价格，换算成今天的价格， 近50年来， 美国土地的价格， 也涨了3倍。
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重要的是， 土地的价格很稳定， 即便是在次贷危机，导致房价大跌的2009年，美国的土地价格，也没有暴跌。目前房价狂涨，并不代表土地也暴涨。 2020年的地价跟2019年相比，基本没有大的变化。
在合适的地方，购买土地，加以开发后卖出，也是一种避开跟大家竞争的好方法。
2. 投资地点的选择
房产投资的重要法则是：Location， Location， Location，房地产所在位置非常重要。
为了避免跟众多投资者拼杀，Frank老师建议大家在挑选投资区域的时候，尽量避免目前特别热门的城市， 比如说现在非常火爆的城市，Austin.
美国有3000 多个郡，每个郡都有因为老屋主没有交房产税，导致的房产税拍卖。我们可以选择那些不是特别热门的郡。
如果购买土地，建议是重点关注那些至少有几十万人口的中等或者大型城市。 挑选哪些经济蓬勃发展，工作机会 多，人口在涌入的城市。这些城市周边的土地，因为城市在扩张，很可能会成为开发商的香饽饽。
在答疑的时候， Frank老师举例，目前Austin很热门，我们是否可以避开Austin，关注San Antonio. Santa Antonio 离Austin大约是一个小时的车程， 离得并不远。 San Antonio 的北部的土地， 城市外围的土地，随着城市的扩张，也颇有投资价值。
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如何挑选城市， 老师建议我们去Toshahome.com 中，去看看城市的人口增长，经济结构，以及失业率边和等信息，挑选合适的土地投资地点。
3. 购买方法
普通人是直接通过经纪人，在公开的市场上去购买土地和房产。而聪明的投资者，是另辟蹊径。
房产税拍卖，虽然是少有人知的投资方式。但是，毕竟是公开拍卖。
上医治未病，Frank 老师建议我们，用非常规的方式，购买有价值的资产。 比如，在知道屋主欠税之时，就联系他们， 用合作共赢的方法，把土地和房产买下来。
比如在德克萨斯州，如果老屋主没有交税，政府会直接拿着老屋主的产权拿去拍卖， 以便收到钱，支付政府的各类开销，比如警察，消防员，教师，图书管理员的开销，市政建设的费用等。
虽然在德州，在房产拍卖后，老屋主在一定期限内，是有赎回权，但是，要交高额的罚息。比如说， 一个20万的房子， 老屋主欠了4000美元的税。郡政府进行拍卖， 最后的竞标价格是10万美元。 老屋主在一年内赎回，就要交2.5万美元（10万的25%）的罚金， 在两年内赎回，就要交5万（10万的50%）的罚金。 本来就没有钱交4000美元税的老屋主，根本就不可能有几万美元的钱，去赎回房产。
而聪明的投资者，就可以在知道他们的房子拍卖之前， 联系到他们， 可以通过贷款给他们还税，或者直接购买房地产的方式，帮助他们度过难关。而投资者，也可以获得高额的利息收入，或者低价购入房地产。
如何知道哪位屋主欠房产税，如何联系他们，如何谈判，如何购买， 如何替他们还税，所有这些，我们都会在土地投资的Coaching Program详细来教大家。
在跟屋主直接谈判的时候，价格，也不是唯一的谈判条件。比如说，一个房子或土地，老屋子非20万美元不卖，而这个房子或者土地的市场价可能就只有20万。
那你就不买了吗？不是的，我们可以考虑其他谈判要素，比如首付多少，利息几何。这些，都是可以谈判的。通过谈判，我们可能会把一个不可能盈利的土地或房产，买下来，照样能够盈利，也就是说， 20万买进， 20万卖出，你照样可以挣钱。怎么做，我们的Coaching Program会教大家。
Frank老师的答疑，让大家脑洞打开，也让同学们明白了，聪明的投资者，完全可以通过学习，用自己的智慧，避开红海，去开辟新的投资领域， 同样也可以赚得盆满钵满。
昨天，在学堂的房产税拍卖的课程上， Frank老师给大家做了两个半小时的答疑。
答疑虽然是针对，如何进行房产税拍卖的， 但是，他的回答，也很好地回答了以上的问题。
在答疑中， Frank老师一再告诫学员们， 在现阶段， 我们应该避免在红海中恶战，而应该在蓝海中寻找机会。
关于现阶段如何投资，他给大家支了三招。
1. 投资标的的选择
在投资标的的选择上，我们可以避免，选择那些大家疯抢的房产，而关注其他投资品, 比如说土地。
在房产税拍卖中， 土地居多。 房产投资的本质，是土地投资。 土地是地球上的有限资源，是最好的投资之一。土地投资简单方便，不拍偷，不拍烧，不怕被火烧，没有3T（Termite, 白蚁， Tenant， 租客， Toilet， 马桶）的烦恼， 可以远程投资。
而且，跟普通人想象不一样的是，土地也是可以有现金流的。 关于如何产生现金流， Frank老师在土地投资周末班中已经跟大家详细讲了，我在这儿就不多说了。
因为土地投资的各种优点，很多富豪，也在投资土地，比如说 比尔盖茨， 他是美国最大的农田主，坐拥24.2万英亩的农田。 在《Land Report》的美国100大地主的名单中，CNN创始人， Ted Turner，排名第三，拥有横跨8个州的200万英亩牧场。就连亚马逊的CEO杰夫-贝佐斯（Jeff Bezos）也在大规模投资土地，他拥有42万英亩土地，排在第25位。
为什么富豪们热衷于投资土地？ 因为土地的增值很稳定。 从美国农业部的统计数据上可以看出，近50年，土地增值了近17倍。土地的价格的增长速度， 也远超通货膨胀的速度。把过去的土地价格，换算成今天的价格， 近50年来， 美国土地的价格， 也涨了3倍。
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重要的是， 土地的价格很稳定， 即便是在次贷危机，导致房价大跌的2009年，美国的土地价格，也没有暴跌。目前房价狂涨，并不代表土地也暴涨。 2020年的地价跟2019年相比，基本没有大的变化。
在合适的地方，购买土地，加以开发后卖出，也是一种避开跟大家竞争的好方法。
2. 投资地点的选择
房产投资的重要法则是：Location， Location， Location，房地产所在位置非常重要。
为了避免跟众多投资者拼杀，Frank老师建议大家在挑选投资区域的时候，尽量避免目前特别热门的城市， 比如说现在非常火爆的城市，Austin.
美国有3000 多个郡，每个郡都有因为老屋主没有交房产税，导致的房产税拍卖。我们可以选择那些不是特别热门的郡。
如果购买土地，建议是重点关注那些至少有几十万人口的中等或者大型城市。 挑选哪些经济蓬勃发展，工作机会 多，人口在涌入的城市。这些城市周边的土地，因为城市在扩张，很可能会成为开发商的香饽饽。
在答疑的时候， Frank老师举例，目前Austin很热门，我们是否可以避开Austin，关注San Antonio. Santa Antonio 离Austin大约是一个小时的车程， 离得并不远。 San Antonio 的北部的土地， 城市外围的土地，随着城市的扩张，也颇有投资价值。
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如何挑选城市， 老师建议我们去Toshahome.com 中，去看看城市的人口增长，经济结构，以及失业率边和等信息，挑选合适的土地投资地点。
3. 购买方法
普通人是直接通过经纪人，在公开的市场上去购买土地和房产。而聪明的投资者，是另辟蹊径。
房产税拍卖，虽然是少有人知的投资方式。但是，毕竟是公开拍卖。
上医治未病，Frank 老师建议我们，用非常规的方式，购买有价值的资产。 比如，在知道屋主欠税之时，就联系他们， 用合作共赢的方法，把土地和房产买下来。
比如在德克萨斯州，如果老屋主没有交税，政府会直接拿着老屋主的产权拿去拍卖， 以便收到钱，支付政府的各类开销，比如警察，消防员，教师，图书管理员的开销，市政建设的费用等。
虽然在德州，在房产拍卖后，老屋主在一定期限内，是有赎回权，但是，要交高额的罚息。比如说， 一个20万的房子， 老屋主欠了4000美元的税。郡政府进行拍卖， 最后的竞标价格是10万美元。 老屋主在一年内赎回，就要交2.5万美元（10万的25%）的罚金， 在两年内赎回，就要交5万（10万的50%）的罚金。 本来就没有钱交4000美元税的老屋主，根本就不可能有几万美元的钱，去赎回房产。
而聪明的投资者，就可以在知道他们的房子拍卖之前， 联系到他们， 可以通过贷款给他们还税，或者直接购买房地产的方式，帮助他们度过难关。而投资者，也可以获得高额的利息收入，或者低价购入房地产。
如何知道哪位屋主欠房产税，如何联系他们，如何谈判，如何购买， 如何替他们还税，所有这些，我们都会在土地投资的Coaching Program详细来教大家。
在跟屋主直接谈判的时候，价格，也不是唯一的谈判条件。比如说，一个房子或土地，老屋子非20万美元不卖，而这个房子或者土地的市场价可能就只有20万。
那你就不买了吗？不是的，我们可以考虑其他谈判要素，比如首付多少，利息几何。这些，都是可以谈判的。通过谈判，我们可能会把一个不可能盈利的土地或房产，买下来，照样能够盈利，也就是说， 20万买进， 20万卖出，你照样可以挣钱。怎么做，我们的Coaching Program会教大家。
Frank老师的答疑，让大家脑洞打开，也让同学们明白了，聪明的投资者，完全可以通过学习，用自己的智慧，避开红海，去开辟新的投资领域， 同样也可以赚得盆满钵满。