冷藏/控温 仓储类投资的升温/前景 - 北美地产学堂 BBS 冷藏/控温 仓储类投资的升温/前景 Lotus 超市在线下单配送的需求激增 可能会引发更多冷藏设施的建设。
在2019年十月，亚马逊宣布，将开始提供免费两小时的杂货店送货给亚马逊的成会员。此举可能对冷库设施的需求产生巨大影响，在消费者喜好不断变化的情况下，冷库仓储类设施已准备强劲增长。
世邦魏理仕（CBRE）的“ 2019美国按需食品系列”专注于冷库的研究，指出从现在到2022年，美国冷库的所有者和经营者的年增长率应该为4％。不断变化的消费者行为正在推动这一变化。 Food Marketing Institute和Nielsen预测，到2022年，在线订购的杂货会占到超市总销售额的13％，高于2018年的3％。此外，Food Marketing Institute预测，在未来十年内，将有70％的美国家庭会定期在网上购物。
CBRE高级总监兼全球研究主管David Egan在10月在洛杉矶举行的NAIOP CRE.Converge 2019会议上说：“真正有趣的事是消费者即将做什么以及他们的行为如何变化。” “电子商务显然是地产类业务中的重要组成部分之一，现在电子商务找到了一条通过食品进来的途径。”
巨大的增长潜力：
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Egan指出，美国的食品总值约为2.5万亿美元，而食品杂货的销售额几乎占其中的1万亿美元。他说，目前，在美国只有3％的超市杂货购物是在线进行的，因此杂货店电子商务对物流类房地产的影响很小。
他说：“这基本上是Instacart类型的模型，客户在网上下订单，由买手在杂货店里挑选好。”
但是，随着在线超市购物比例的增长，为了满足需求，必须由仓库直接配送才能保证利润。世邦魏理仕（CBRE）预测， 更多超市将把冷藏业务从他们的商店转移到独立的冷藏仓库设施中，以节省成本。
Egan说：“如果您看超市的经济状况，那是低利润生意。” “为了适应电子商务，超市将不得不增加更多的库存，更多的管理费用以及更多的商店工作人员。” 利润率将开始受到挤压。因此，商家会希望把在线购物部分搬出到效率更高，能够有效进行成本控制的冷藏仓库中。 在一开始肯定是需要大量资本投入的，但最终整体成本将更低和更易于管理。”
世邦魏理仕（CBRE）估计，未来五年对冷藏仓库空间的需求将增加1亿平方英尺。这比目前的2.14亿平方英尺增加了约47％。
Egan说：“如果电子商务杂货销售的渗透率提高到15％，那么大约1500亿美元的销售额将从店内模式转变为在线模式。” “从这个角度来看，美国的所有电子商务交易额约为5000亿美元。这有可能极大地改变食品在供应链中的流动方式。”
它也可能彻底改变基于物流Logistics的房地产。根据Egan的说法，至少要有125万英尺的新分销空间才能支持每10亿美元的销售额（从实体店购物模型转换为在线下单配送模式）。
“因此，举例如果我们获得了1500亿美元的销售额，从店内购物模式转变为仓库直接配单模式，那么您将看到这个变化对于冷藏仓储和食品供应链物流的影响，”他说。“而且这甚至都没有考虑到餐厅的需求。所以我们认为，是存在大量对于温控仓储空间的潜在需求的。”
大量的新冷藏空间将采用 最后一英里 （last mile）抵达 的配送形式。埃根（Egan）认为：重建可能是最有可能的方法。如果电子商务下单食品的运送起飞，那么人们将需要更少的超市，并且那些超市建筑物将已经具有制冷设备。
他说： “重新利用/改造现有的超市确实是最佳选择。 ” “他们已经被设计用来处理食物，它们具有良好的场地覆盖范围，它们具有良好的流通性，而且它们通常都非常靠近居住区。我认为这些设施可能会向较小的一侧倾斜。”
世邦魏理仕（CBRE）表示，冷藏行业的大部分增长可能发生在洛杉矶和纽约地区等门户市场，以及加利福尼亚，德克萨斯州，威斯康星州，佛罗里达州和华盛顿州等顶级食品生产州。但是，伊根说，目前还没有足够的证据证明它正在发生。他估计，全国目前正在建设的冷藏仓储 不到500万平方英尺。
他说：“我们认为它即将到来，我们认为冷藏库的机会是巨大的，但是现在这才刚刚开始。”
建造，运营的昂贵设施
尽管未来冷藏市场将有强劲的增长，但近年来有几个因素限制了新冷藏仓储设施的建设。
仲量联行的研究表明，冷藏设施的建造成本为每平方英尺250至350美元。每平方英尺的价格大约是传统仓库的两到三倍。因此，根据仲量联行（JLL）2018年的报告《冷库：房地产前景》，“ 投资者通常寻找具有约15年或以上租赁期的合同来减轻风险和靠合同能提供稳定的现金流作为衡量投资的基础。”
除了广泛的制冷设备外，这些结构还需要特殊的建筑围护结构，包括带有地板下保温和加热功能的隔热金属板和混凝土板。由于这些因素，与标准仓库相比，它们的建造时间可能要长四到五个月。
由于运行制冷设备需要电力，因此冷藏仓储的运行成本也比传统仓库高得多。根据与北美主要公用事业机构合作的研究公司E-Source的统计，冷藏仓库每年每平方英尺平均耗电24.9千瓦时（kWh）。相比之下，传统仓库每年每平方英尺平均耗电6.1千瓦时。
世邦魏理仕的研究表明，与建造和现代化冷藏设施相关的挑战已导致行业整合。目前，只有四家公司控制着北美所有冷藏仓库空间的73.4％。
世邦魏理仕（CBRE）美洲工业与物流研究副总监Matthew Walaszek表示：“由于电子商务对这个之前渗透不足的市场的影响，未来几年商业房地产领域将经历与冷藏仓储 一样多的转型。”在发布中。“我们将看到强劲的需求，配送和自动化方面的进一步创新以及大型投资机构 之间的更多整合。”
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原文在此：
https://www.naiop.org/Research-and-Publications/Magazine/2020/Spring-2020/Business-Trends/The-Cold-Storage-Market-is-Heating-Up
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在2019年十月，亚马逊宣布，将开始提供免费两小时的杂货店送货给亚马逊的成会员。此举可能对冷库设施的需求产生巨大影响，在消费者喜好不断变化的情况下，冷库仓储类设施已准备强劲增长。
世邦魏理仕（CBRE）的“ 2019美国按需食品系列”专注于冷库的研究，指出从现在到2022年，美国冷库的所有者和经营者的年增长率应该为4％。不断变化的消费者行为正在推动这一变化。 Food Marketing Institute和Nielsen预测，到2022年，在线订购的杂货会占到超市总销售额的13％，高于2018年的3％。此外，Food Marketing Institute预测，在未来十年内，将有70％的美国家庭会定期在网上购物。
CBRE高级总监兼全球研究主管David Egan在10月在洛杉矶举行的NAIOP CRE.Converge 2019会议上说：“真正有趣的事是消费者即将做什么以及他们的行为如何变化。” “电子商务显然是地产类业务中的重要组成部分之一，现在电子商务找到了一条通过食品进来的途径。”
巨大的增长潜力：
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Egan指出，美国的食品总值约为2.5万亿美元，而食品杂货的销售额几乎占其中的1万亿美元。他说，目前，在美国只有3％的超市杂货购物是在线进行的，因此杂货店电子商务对物流类房地产的影响很小。
他说：“这基本上是Instacart类型的模型，客户在网上下订单，由买手在杂货店里挑选好。”
但是，随着在线超市购物比例的增长，为了满足需求，必须由仓库直接配送才能保证利润。世邦魏理仕（CBRE）预测， 更多超市将把冷藏业务从他们的商店转移到独立的冷藏仓库设施中，以节省成本。
Egan说：“如果您看超市的经济状况，那是低利润生意。” “为了适应电子商务，超市将不得不增加更多的库存，更多的管理费用以及更多的商店工作人员。” 利润率将开始受到挤压。因此，商家会希望把在线购物部分搬出到效率更高，能够有效进行成本控制的冷藏仓库中。 在一开始肯定是需要大量资本投入的，但最终整体成本将更低和更易于管理。”
世邦魏理仕（CBRE）估计，未来五年对冷藏仓库空间的需求将增加1亿平方英尺。这比目前的2.14亿平方英尺增加了约47％。
Egan说：“如果电子商务杂货销售的渗透率提高到15％，那么大约1500亿美元的销售额将从店内模式转变为在线模式。” “从这个角度来看，美国的所有电子商务交易额约为5000亿美元。这有可能极大地改变食品在供应链中的流动方式。”
它也可能彻底改变基于物流Logistics的房地产。根据Egan的说法，至少要有125万英尺的新分销空间才能支持每10亿美元的销售额（从实体店购物模型转换为在线下单配送模式）。
“因此，举例如果我们获得了1500亿美元的销售额，从店内购物模式转变为仓库直接配单模式，那么您将看到这个变化对于冷藏仓储和食品供应链物流的影响，”他说。“而且这甚至都没有考虑到餐厅的需求。所以我们认为，是存在大量对于温控仓储空间的潜在需求的。”
大量的新冷藏空间将采用 最后一英里 （last mile）抵达 的配送形式。埃根（Egan）认为：重建可能是最有可能的方法。如果电子商务下单食品的运送起飞，那么人们将需要更少的超市，并且那些超市建筑物将已经具有制冷设备。
他说： “重新利用/改造现有的超市确实是最佳选择。 ” “他们已经被设计用来处理食物，它们具有良好的场地覆盖范围，它们具有良好的流通性，而且它们通常都非常靠近居住区。我认为这些设施可能会向较小的一侧倾斜。”
世邦魏理仕（CBRE）表示，冷藏行业的大部分增长可能发生在洛杉矶和纽约地区等门户市场，以及加利福尼亚，德克萨斯州，威斯康星州，佛罗里达州和华盛顿州等顶级食品生产州。但是，伊根说，目前还没有足够的证据证明它正在发生。他估计，全国目前正在建设的冷藏仓储 不到500万平方英尺。
他说：“我们认为它即将到来，我们认为冷藏库的机会是巨大的，但是现在这才刚刚开始。”
建造，运营的昂贵设施
尽管未来冷藏市场将有强劲的增长，但近年来有几个因素限制了新冷藏仓储设施的建设。
仲量联行的研究表明，冷藏设施的建造成本为每平方英尺250至350美元。每平方英尺的价格大约是传统仓库的两到三倍。因此，根据仲量联行（JLL）2018年的报告《冷库：房地产前景》，“ 投资者通常寻找具有约15年或以上租赁期的合同来减轻风险和靠合同能提供稳定的现金流作为衡量投资的基础。”
除了广泛的制冷设备外，这些结构还需要特殊的建筑围护结构，包括带有地板下保温和加热功能的隔热金属板和混凝土板。由于这些因素，与标准仓库相比，它们的建造时间可能要长四到五个月。
由于运行制冷设备需要电力，因此冷藏仓储的运行成本也比传统仓库高得多。根据与北美主要公用事业机构合作的研究公司E-Source的统计，冷藏仓库每年每平方英尺平均耗电24.9千瓦时（kWh）。相比之下，传统仓库每年每平方英尺平均耗电6.1千瓦时。
世邦魏理仕的研究表明，与建造和现代化冷藏设施相关的挑战已导致行业整合。目前，只有四家公司控制着北美所有冷藏仓库空间的73.4％。
世邦魏理仕（CBRE）美洲工业与物流研究副总监Matthew Walaszek表示：“由于电子商务对这个之前渗透不足的市场的影响，未来几年商业房地产领域将经历与冷藏仓储 一样多的转型。”在发布中。“我们将看到强劲的需求，配送和自动化方面的进一步创新以及大型投资机构 之间的更多整合。”
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原文在此：
https://www.naiop.org/Research-and-Publications/Magazine/2020/Spring-2020/Business-Trends/The-Cold-Storage-Market-is-Heating-Up
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