史上最低利率时代,如何在疫情危机下实现融资目标?

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作者:David Tang

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David Tang,本科南开大学理论物理/国际金融专业,毕业后从事银行主机交易系统研发,研究生就读于北京大学光华管理学院,加州贷款经纪,主营居民住宅贷款和商业贷款,房地产不良债券Team AOS(北美地产学堂首届Note PK冠军队)队长。

本文相对详细的介绍了目前居民房地产贷款市场的政策变化和应对建议,用具体案例分析专业定制地产融资方案变“不可能”为“完成”,建议房地产投资者学习掌握一定的房地产金融知识,了解借贷市场要求,具备相关融资方案设计的基本能力,确定最适合自身的融资方案。

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史上最低利率时代及收益分析

2020年7月17日,美国房贷历史上第一次见到低于2%的市场利率,由某大型mortgage bank的在线查询系统可以看到,15年fixed rate,最低为1.99%,在这个魔幻的2020年又一次见证了历史!

2018年底,房贷利率达到近几年高点后利率一路走低,尤其是在2020年,随着美国经济衰退和新冠疫情的到来,美联储将联邦基金利率降低到0-0.25%,美国住宅房地产抵押利率在4月中旬以来也降至有史以来的最低点。


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那么低利率具体能够给借款人带来什么好处呢,我们就用一个具体的实例进行数据分析。

假设房产在2018年底购买,房屋价值60万美元,购买时首付75%,贷款45万,30年固定利率4.875%,每个月月供为$2,381.44,30年还清总利息支出约为40.7万美元。

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降低月供及利息节省

利率降低,对于同样的贷款额,每个月的月供及月供内所占本金的比重提高,最终也节省整个的利息支出。

如果上述房产在2020年6月购买,30年固定利率按MND平均利率3.0%,贷款金额45万的月供为$1,897.22,月供降低$484(20%);30年还清总利息支出为23.3万,利息节省17.4万(43%)。

上述计算同样适合重新贷款,即可以将2018年4.875%的利息降低至3.0%,因为已经还了2年的月供,我们可以让新的贷款28年还完,月供为$1,981.20,降低$400(17%);剩余28年还清总利息支出为21.6万。

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降低批贷收入要求,提高贷款能力

因为月供降低,银行批贷时所要求的收入要求也会相应降低,会让更多的购房者有资格获得贷款,或者说同样收入购房者的贷款能力提高。

还用上面的例子,假设地税每月$500,保险每月$50,没有HOA和其他债务,2018年购房者需要报税$7万美元才可以qualified,而在目前只需要报税$5.87万。或者说同样7万美元的收入,可以最多贷款额到56万(不考虑各地区对贷款金额的限制),比18年底的45万增加11万(24%)。

02

疫情危机下的借贷市场政策调整

目前的低利率带来的好处显而易见,可是由于经济危机的预期,借贷市场自3月以来的批贷标准也在不断修改,贷款审批越来越严格,借贷市场呈现明显的两级分化状态,具体来讲:

不查收入和外国人贷款标准提高,利率提高

在3月份前,不查收入(Non-QM)贷款利率降至历史最低(3.5%起),可惜好景不长,3月中旬几个主要的Non-QM Lender暂停了Program,到目前为止(7月17日),市场上只有少数不查收入产品,且利率上涨到5.5%左右,银行还会收取约1%的手续费,首付比例增加到30%。同时,由于不查收入产品的风险较高,银行的审批标准(信用,工作证明,损益表)也明显严格,目前的借贷市场对报税收入不合格的借款人非常不友好。外国人贷款也是同样的情况,首付从30%提高到40%。

值得注意的是,市场上存在一些所谓的“不查收入”贷款,其实是利用“两房”(Fannie Mae & Freddie Mac)政策方面的一些条款的“查收入”贷款,这类贷款即便借贷成功,也有日后政府审计的风险,一旦证实提供了虚假申请文件,则有可能被控” Mortgage Fraud”。

自雇收入业者的收入审核标准提高

“两房”正式宣布自6月11日起,用自雇收入的贷款申请人需要提供额外的文件来调整借款人收入,这些文件包括:(Audited) P & L 和/或最近两个月business bank statements。如果申请人不能提供以上文件,贷款申请将会被拒绝;如果借款人提供的文件不能支持税表报告的收入,借款人的收入将会被调整(降低)。

尽管在5月份就已经有部分银行采用了上述批贷标准,但是因为并不是“两房”的标准guideline,仍然有大量自雇借款人不需要提供额外收入文件而用税表收入成功申请贷款,成为搭上“末班车”的幸运儿。值得注意的是,两房并没有给出上述标准提高的截至日期(utill further notice),个人认为年内取消的可能性不大。

大额贷款(Jumbo)规模缩减

很多银行宣布停止Jumbo Program,或者通过收取高额points费用的方式变相停止。Jumbo Loan amount的标准根据不同地区有区别,以目标房产所在的County为准,如南加州的Diamond Bar处于Los Angeles County,其 Jumbo的贷款额标准为76.5万(SFR);可是其东边紧邻的另一个华人城市Chino Hills属于San Bernardino County,标准仅为51.04万。

好消息是,Broker 渠道的Jumbo program目前已经回归,批贷标准并未有明显调整,Rate /Term相比之前也有一定幅度的下降。此外,某几家retail bank也可以接收Jumbo Loan Application,但要求是银行的高级别用户(存款/投资额达到一定水平)。

大额贷款投资房Cash out要求付银行贷款points费用

由于银行对于地产未来市场价格不确定性的担忧加剧,投资性房产因可能的租金收入损失导致还贷风险增加,从3月开始借贷市场普遍提高了Investment Property的贷款利率,同时对于Cash out refinance要求1-2points的借贷费用;到2020年7月中旬,已经有银行提供no point no fee的investment cash out的报价,虽然利率比较高,但也预示银行已经愿意不收费用做这部分贷款。

值得注意的是,对于某些borrower来说,如果是购买investment property,新购买房产的租金收入最多也只能冲抵该房产的债务(月供,地税,保险和HOA),而不能将正的net rental income计入借款人的qualifying income。这个临时政策限制了购买投资房借款人的借款能力。

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应对建议

针对近期借贷市场的政策变化,房地产投资者需要早作准备,从自身/目标资产/融资类型等方面设计应对措施,具体措施可以有以下几个方面:

● 信用查询及准备,采用soft check的方式预先查询信用报告,了解信用分水平和信用报告体现的债务和负面信息,如有需要提前联系贷款经纪人做相应的信用修复和债务处置(如租车,车贷等);

● 和贷款经纪人保持密切的沟通,掌握借贷标准的变化情况,提前做相应调整,预审借贷能力,对于比较热门的房屋下offer时,必要时可以做AUS approval,提高offer被接受的几率;

● 资产准备,不仅是买房的首付款,还包括重新贷款需要的手续费和储备金(Reserve)。注意投资房不接收任何的Gift money,即所有资产需要在借款人账户上满2个月,同时,尽量避免账户内出现大额存款(Large deposit);

● 鉴于目前查收入和不查收入贷款巨大的利率和批贷标准偏差距,不要轻易放弃做查收入贷款,请经纪人全面审核各种收入文件,确定条件最好的贷款产品。我在实际从业过程中确实发现很多借款人可以通过做一定的调整满足查收入贷款条件;

● 选择适合的贷款途径,如果借款人认为自身的借款能力有不确定性,建议在买房贷款时选择Mortgage Broker,因为Broker通常都有几十家备选银行,一旦贷款审批在最初选定的lender出现困难,可以快速提交给其他lender,不需要重新做房产评估(Appraisal)和拉信用报告,也不需要重新提交贷款申请。在Mortgage Broker里,也尽量选择口碑良好,历史悠久并且可以提供In-house underwriting & funding的机构。

对于重新贷款,则可以多方咨询,选择rate/term和服务都令人满意的机构,可以是Mortgage Broker,也可以是Retail Bank。

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专业定制地产融资方案

对于名下拥有众多房产的专业地产投资者,定制化的贷款融资方案尤其重要,通过重新安排贷款人或者调整不同房产的贷款额/贷款类型/贷款周期等方法,综合计算贷款额、贷款月供、贷款周期、利息成本和手续费等指标,确定优化的贷款方案,实现投资目标。

这里举一个近期的实际例子做一简单介绍:

某南加州投资者计划首付30%购买一投资房,房价约70万,需贷款49万,因之前的贷款经纪不掌握Proposal rental income不能加入qualifying income的新的Guideline变化,错误的认为客人是 qualified,开Escrow后被Underwriter拒贷。

贷款Case转到我们这里后,经分析,可以利用客人今年年初购买的另一个有正现金流但限于新规正现金流不能计入收入而浪费的投资房做Cash-out refinance,在该投资房收入和债务相抵的情况下拿出16万,将买房贷款额降低到33万后客人的收入可以qualify这个买房的贷款。两个贷款可以同时进行,Cash out Refinance在Purchase贷款前一天Close,可以顺利完成客人的买房交易。

另外,由于房地产投资特有的杠杆效应,建议专业的房地产投资者学习掌握一定的房地产金融知识,了解借贷市场要求,具备相关融资方案设计的基本能力,这样可以更有效的和银行沟通协调,确定最适合自己的融资方案。

更多詳細的信息,參考地產學堂5月23日“危機下借貸市場政策和應對建議”分享視頻地址:

请点击这儿观看

最后,感谢地产学堂提供的平台,希望和大家共同学习,实现财富增长。
 

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作者:小吉米

为何需要尽量避免账户内出现大额存款(Large deposit)呢?


为何需要尽量避免账户内出现大额存款(Large deposit)呢?
 

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作者:David

反洗钱法要求贷款银行必须审核借款人资金来源,金额超过借款人收入的一定百分比的进款需要sourcing.
 
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