作者：Charlene
周末带一买家去看房， 是一个50年代建的平房， 3卧2卫， 没有地下室。后来加建了2车库， 一个4 season room。房子有个从外面进入的Crawl space, 放了热水器和furnace后， 就没有什么空间了。
这个房子占地5.5 英亩，离市区仅7 分钟的车程，马路对面是一片几年新的50万以上住宅区。 房子里面状况还不错， move in ready。买家虽然希望能有个地下室，有big storm or tornado警报时可以躲一下， 但因为太喜欢这块地了，可以开荒种菜， 也可以养鸡， 决定要买。我发短信给listing agent, 告诉他们等周一拿到更新的pre-approval letter后我买家要提交offer。
卖家是个grandma, 已经在这个房子里住了14年。最近准备换房，看上了一个房子， 已经提交offer并被接受了， 顺利的话明年1月25日交房。
在MLS 上的Agent remark里提到， “Contingent on seller’s intended purchase – has accepted offer on home”。
周一Listing agent 还特地给我短息， 提醒我记得加上这条contingency。觉得人家说的没错， 如果我们不加这个contingency， 卖家不会接受我们的offer 的。我没有多想， 就在ADDITIONAL PROVISIONS/CONTIGENCIES 那按listing agent 的要求加上：”The purchase is contingent upon the Seller’s intended purchase.” 按通常的做法，我先把准备好的材料先发给我的broker 过目，然后才发给买家签名。
很快收到broker的电话了，给我提了几个潜在的问题，这些我都没有认真的想过。不知道你是不是也看到了这个contingency存在的问题？
至少有3种情况会让我的买家白白损失金钱：
1). 卖家接受offer后， 我的买家就得按合同， 交$15,000的Earnest money （买家想放多一些， 增加竞争力）, 做Home inspection including well and septic system, 做home appraisal。等到一月底， 如果老太太最后贷款出问题， 只要告诉我们intended purchase 没有达成， 这桩买卖就落空， 我的买家没法做什么， 既 浪费了时间， 又损失了一千多美元做房检和appraisal。
2). 在1月25日之前，如果有人看上那块地，找到卖家愿意出高出很多的价钱，卖家完全可以找理由退出， 买家很难挑战。
3). 如果卖家在自己买房过程中有什么变故，不愿意再买房/卖房了，我的买家也只能接受。
老太太的房子是11月25日上市，桌上有七八张不同中介的名片， 看的人不少，可是还没有人offer, 不知道是不是这个contingency让很多人怯步。
同老板通完电话后， 我给listing agent 发了个短信， 告诉她我的买家不能接受那个contingency。很快收到回复， 让我们offer里可以不要加入那个contingency, 看看seller会不会接受。
我本来在贷款contingency 里写了贷款利率不超过3.5% ， 我老板觉得写高了, 可能买家不一定接受。我本来没觉得这个数据会是个deal killer, 因为i现在利率那么低， 买家肯定拿到比3.5%低的利率。我赶紧看了买家的pre-approval letter，里没有提到利息多少，只说22万的房子， 30年固定利率，20% down payment, P&I 约 $878。我用mortgage calculator 估算一下, 利息相当于4.4%， 好像有点高呀。我的买家一直以为他们得到的利率会在3.2%左右，他们还在等银行回复。他们自住房早已付清， 没有借过什么钱，也很少用信用卡，估计没有太多的credit history, 信用分受到影响，这个被我忽略了。凡事不能想当然， 不是每个人都可以得到一样低的贷款利率。
俗话说姜还是老的辣。像我这样新手，经验少，看问题不全面， 的确需要有人把关， 不然就掉进这个contingency的坑里了。
同样， 投资房产的新手, 有人帮忙把把关，是件很幸运的事。坑无处不在， 不小心的话会掉进去的。不久前看到我们邻村的8 plex building，房子比较新， layout也很好，有点一见钟情的感觉。但不知道是不是好的deal, 赶紧到公寓课的群里求助， 老师和校长帮忙分析了数据，觉得卖价太高，在这种小城市已经没有多少增值空间了。校长实话实说， ‘房子本身非常好，我个人也觉得蛮喜欢的。但我们现在是在买投资房，不是自住房，投资的盈利才是首要的，喜不喜欢是次要的“。 的确是这样，买投资房时不要“爱上房子”。
北美地产学堂这个大平台，有相应的课程可以学习，有什么问题的话， 有老师和同学可以求助。感觉有平台给自己把关，信心倍增。
周末带一买家去看房， 是一个50年代建的平房， 3卧2卫， 没有地下室。后来加建了2车库， 一个4 season room。房子有个从外面进入的Crawl space, 放了热水器和furnace后， 就没有什么空间了。
这个房子占地5.5 英亩，离市区仅7 分钟的车程，马路对面是一片几年新的50万以上住宅区。 房子里面状况还不错， move in ready。买家虽然希望能有个地下室，有big storm or tornado警报时可以躲一下， 但因为太喜欢这块地了，可以开荒种菜， 也可以养鸡， 决定要买。我发短信给listing agent, 告诉他们等周一拿到更新的pre-approval letter后我买家要提交offer。
卖家是个grandma, 已经在这个房子里住了14年。最近准备换房，看上了一个房子， 已经提交offer并被接受了， 顺利的话明年1月25日交房。
在MLS 上的Agent remark里提到， “Contingent on seller’s intended purchase – has accepted offer on home”。
周一Listing agent 还特地给我短息， 提醒我记得加上这条contingency。觉得人家说的没错， 如果我们不加这个contingency， 卖家不会接受我们的offer 的。我没有多想， 就在ADDITIONAL PROVISIONS/CONTIGENCIES 那按listing agent 的要求加上：”The purchase is contingent upon the Seller’s intended purchase.” 按通常的做法，我先把准备好的材料先发给我的broker 过目，然后才发给买家签名。
很快收到broker的电话了，给我提了几个潜在的问题，这些我都没有认真的想过。不知道你是不是也看到了这个contingency存在的问题？
至少有3种情况会让我的买家白白损失金钱：
1). 卖家接受offer后， 我的买家就得按合同， 交$15,000的Earnest money （买家想放多一些， 增加竞争力）, 做Home inspection including well and septic system, 做home appraisal。等到一月底， 如果老太太最后贷款出问题， 只要告诉我们intended purchase 没有达成， 这桩买卖就落空， 我的买家没法做什么， 既 浪费了时间， 又损失了一千多美元做房检和appraisal。
2). 在1月25日之前，如果有人看上那块地，找到卖家愿意出高出很多的价钱，卖家完全可以找理由退出， 买家很难挑战。
3). 如果卖家在自己买房过程中有什么变故，不愿意再买房/卖房了，我的买家也只能接受。
老太太的房子是11月25日上市，桌上有七八张不同中介的名片， 看的人不少，可是还没有人offer, 不知道是不是这个contingency让很多人怯步。
同老板通完电话后， 我给listing agent 发了个短信， 告诉她我的买家不能接受那个contingency。很快收到回复， 让我们offer里可以不要加入那个contingency, 看看seller会不会接受。
我本来在贷款contingency 里写了贷款利率不超过3.5% ， 我老板觉得写高了, 可能买家不一定接受。我本来没觉得这个数据会是个deal killer, 因为i现在利率那么低， 买家肯定拿到比3.5%低的利率。我赶紧看了买家的pre-approval letter，里没有提到利息多少，只说22万的房子， 30年固定利率，20% down payment, P&I 约 $878。我用mortgage calculator 估算一下, 利息相当于4.4%， 好像有点高呀。我的买家一直以为他们得到的利率会在3.2%左右，他们还在等银行回复。他们自住房早已付清， 没有借过什么钱，也很少用信用卡，估计没有太多的credit history, 信用分受到影响，这个被我忽略了。凡事不能想当然， 不是每个人都可以得到一样低的贷款利率。
俗话说姜还是老的辣。像我这样新手，经验少，看问题不全面， 的确需要有人把关， 不然就掉进这个contingency的坑里了。
同样， 投资房产的新手, 有人帮忙把把关，是件很幸运的事。坑无处不在， 不小心的话会掉进去的。不久前看到我们邻村的8 plex building，房子比较新， layout也很好，有点一见钟情的感觉。但不知道是不是好的deal, 赶紧到公寓课的群里求助， 老师和校长帮忙分析了数据，觉得卖价太高，在这种小城市已经没有多少增值空间了。校长实话实说， ‘房子本身非常好，我个人也觉得蛮喜欢的。但我们现在是在买投资房，不是自住房，投资的盈利才是首要的，喜不喜欢是次要的“。 的确是这样，买投资房时不要“爱上房子”。
北美地产学堂这个大平台，有相应的课程可以学习，有什么问题的话， 有老师和同学可以求助。感觉有平台给自己把关，信心倍增。