我可以从 HELOC 里面拿钱出来,用作出租房 20% 的首付吗?

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作者:房博士

作者:龙猫君

本期的小知识同样来自群友的疑问:

如果手中没有足够的现金来投资,怎么办?我可以从 HELOC 里面拿钱出来,用作出租房 20% 的首付吗?

这个问题其实很多新手在投资之初都会遇到,因为现金不够,或者是钱都在自住房里,那么这种情况理论上是完全可以从 HELOC 里面拿钱出来。

我们先来了解一下 HELOC 的含义:

HELOC的全称是 Home Equity Line of Credit,指的是房屋净值信贷额度,是以房子的 Equity 为基础能拿出来的最大金额的贷款。。

HELOC 如何工作?

HELOC 相当于一个巨大的信用卡,不过是以房子作为抵押的。从信用卡借钱大家都懂,用多少额度就付多少额度的利息。您可以借入贷款人设定的最高信用额度的钱,然后偿还借入的金额以及利息。

是什么决定 HELOC 的信用额度?

HELOC 的信用额度取决于许多因素,包括您的信用额和未偿债务,但它很大程度上取决于房屋的市场价值和您的抵押贷款额。

例如,如果您拥有价值 $ 400,000 的房屋,并且仍欠您的第一笔抵押贷款 $ 300,000,那么您的房屋净值将为 $ 100,000。

银行通常将您可以借入的金额限制为不超过房屋评估值减去抵押贷款所欠金额的 85%。在这种情况下,您最多可以借款 40,000 美元。

假设您的房屋没有其他留置权(Lien),则此为计算方式:

房屋市值:400,000美元

房屋价值的85%:340,000美元(我们以 85% 的贷款额度为计算)

减去抵押贷款余额:$ 340,000 – $ 300,000

潜在信贷额度:40,000美元

如何支出 HELOC 资金?

如果您获得了 HELOC 的批准,贷方可能会允许您在称为提款期的固定时间内提款。提款期结束后,放款人可以让您续签信用额度。HELOC 的优点还有,申请费用少、申请快速。

HELOC 的期限是多少?

HELOC 的期限可以变化,但是它们可以运行长达 30 年(通常有大约 10 年的提取期和 20 年的还款期)。

设置 HELOC 需要费用吗?

有的银行需要,费用包括申请费、律师费、年费和交易费用等;也有的银行可以免费开 HELOC。

HELOC 的利率怎样?

大多数 HELOC 提供可变利率,它们也可能附带初始性利率,该利率可能低于正常利率,您可以确保货比三家并进行比较。

HELOC 的利息的计算方法是细分到每天的,也就是说每月的某一些天数里,您可以用您的当月收入放入 HELOC,导致那一天的 HELOC BALANCE 变小,从而降低那些天的利息。

HELOC 的Loan to Value Limit 最高可以达到 100%,一般到 89% 是利率比较低的。如果到 95% 就需要付稍高的利率,如果到 100% 那就更高。

HELOC 的缺点是利率跟着 Primary Rate 变化(一般会限定一年只变化一次)。利率通常与最优惠利率挂钩,并且在 HELOC 的整个期限内都可能受到市场变化的影响。

HELOC 的风险?

HELOC 存在很多风险,但其中一个很大的风险是显而易见的:您的房屋是抵押品,不按时付款可能会导致房屋被迫抵押。

HELOC 还存在另一种风险:贷方可能减少或冻结您的信用额度。放贷者通常会由于您不能按时还贷,房屋净值变化或金融动荡而采取此举。

开 HELOC 时最好开到最大限额,比如房屋价值的 90% 甚至 100%,但使用时只用到 ⅓ 以避免降低你的信用分数。

HELOC 是灵活的,但只适合短期周转,如果需要长期持有不适合用 HELOC。

当房价下跌超过 20% 的时候,任何一个银行都有可能关闭你还没还完的 HELOC,强制你马上还清余款。2008 年金融危机的时候有很多这种例子,房主没钱马上付清 HELOC 而导致房屋被迫抵押。

俗话说“条条大路通罗马”,在投资地产的过程中,肯定会遇到这样那样的问题。但是问题不是逃避的理由,你想要有收获,就必须要有付出。

做地产就是要被形势所逼,努力地走出自己的舒适区,想尽各种办法来解决问题,千万不要轻易放弃。

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