作者：房博士
作者：亚特兰大微地主 / 整理：Lily Yang / 声音录制：松梅
作者简介
亚特兰大微地主，美国博士毕业，大学教授/研究员，自2016年开始投资亚特兰大及周边房地产，对民居长期买入、持有和管理具有一定的认识和经验。
01
前言
最近在网上大家频频能看到的一些评论就是：“房市现在太热了，不要瞎折腾！”，“呜呜，真后悔2012年没有抄底”，“感觉房市又像2007年那么疯狂了！”等等。这些评论后面似乎包含了几重含义：房市，股市和经济是有明显周期的。似乎在这个周期的不同阶段，玩法是不同的，地主们也要采取不同的策略来应对。
前几天，微地主在北美地产学堂听到一段访谈录，涉及到了这两个对广大地主来说比较相关的话题。本着“我为人人，人人为我”的原则，微地主现将这个访谈摘要整理成文字。希望大家能从中有所感想，对自己的地产投资有所帮助。
微地主同时也需要申明，本人不是房地产投资专业人士，文章里的观点和建议都纯属个人意见，旨在和大家交流与讨论。对读者因此造成的财物损失不负任何责任。
这个访谈的嘉宾是 J Scott。J 原是硅谷的精英，2008 年从硅谷隐退，开始在亚特兰大做旧房翻新的投资，买入、翻修和卖出近 1000 万美元的房地产。J Scott 和妻子现居住在弗罗里达，是四本房产投资畅销书的作者。
02
美国目前处于经济周期的什么位置？
J 在访谈里，先从经济周期谈起，因为这和房地产周期密不可分。
他坚信历史是未来的最佳预测者。如果我们想要了解2019年房地产所在周期的位置，研究历史数据可能是最好的捷径。
J 说到，近代自由市场经济大概经历扩张和收缩周而复始的两个周期。一般来讲，扩张周期（4-5 年）要比收缩周期（2 年）稍长，致使经济总体增长。
但纵观近代美国经济，实际的周期峰值和每个周期的持续时间都不确定。那现在我们现在处于这个周期的什么位置呢？
要了解这个对地产投资人来说相当重要的结论，J 认为，我们需要多方面的数据和观察。
因此，J 选用了时机、实际观察和经济数据三个方面的指标来综合判断，最终得出最后结论。
首先看时机，在过去 70 年里，美国经济经历了 11 次衰退，平均每 6.5 年就经历了一个完整的经济周期。如果把过去 70 年每次经济周期的长度按年份画图，离我们最近的一个经济周期（2007 年到现在）已经持续了超过 11 年，是美国近代所有经济周期里最长的一个！如果历史是预测未来的最好工具，这些数据暗示着截止 2019 年末，美国经济很可能已经在本轮周期的末端了。
其次，从实际观察的角度，J 用了一个“消费者信心”的指数来帮助他判断。历史上，在步入衰退期的前几个月，消费者对美国经济的信心一般是在减退的。但单从这个指数来看，现在消费者对美国经济的信心似乎还挺不错，起码没有明显的下降。
最后，J 又收集了经济数据。在这个框架里，J 参考了一系列参数，包括收益率曲线、巴菲特指数、GDP、生意投资、失业率、新房建造速度、房产止赎比例、股市和消费者情绪等。
在经济数据里，J 首先详细讲解了一个最近很网红的指标“收益率曲线倒挂”。简单来讲，收益率曲线是指投资人购买政府债劵时一条连接有短期、中期和长期债劵收益率的曲线。正常来讲，由于市场供需，政府需要给愿意购买长期债劵的投资人更高的利率，因为他们的风险和机会成本都会比较高。所以如果把短、中、长期的债劵收益率连接画图，我们一般会看到，在一个健康的经济里，债劵收益率曲线应该是从左到右，从短期到长期，形成一条从低到高的收益率曲线。
(正常昂扬向上的政府债券收益率曲线)
但是，当一大部分投资人感到经济危机可能会来后，他们会积极寻求避险工具。虽然房市和股市的估值可能会在经济危机里被腰斩，但政府（尤其是美国）债劵违约的可能性很小。因此购买政府债劵可能是最为安全的避险工具之一。
由于经济周期一般都会持续数年，投资人更倾向于购买中长期的债劵。这样一来，政府不得不给购买短期债劵的投资人更高的利率，最终导致收益率曲线变得扁平，甚至U型（所谓的倒挂）。这就是最近的网红语“收益率曲线倒挂”的由来。
（令人担忧的收益率倒挂曲线）
为什么这个生涩的经济学概念，会对预测市场周期如此重要？这是因为在过去 70 年里，凡是这个收益率曲线倒挂出现后，只有两次经济危机没有在 12 个月内出现！更让人担忧的是，截止 2019 年 9 月，收益率曲线倒挂已经连续持续 3 个月！历史数据表明，只要收益率曲线倒挂持续 3 个月以上，经济衰退必然在 16 个月内出现！
除了收益曲线倒挂（↓，↓表示该指标看衰），J 又参考了其它经济数据。比如巴菲特指数有近 40%高估（↓），而 GDP 到目前还算基本健康（↑）。生意投资指数大幅下降（↓），失业率超低3.7%（↑）。新房建造数量整体偏高，但势头有减缓（↑）；而房产止赎比例稍微有所升高，但仍在3%的历史低点（→）。股市仍在走高（↑），而消费者情绪基本持平（→）。
（用于预测经济周期位置的经济指标）
综合这些数据，J 最终谨慎的得出结论：截止 2019 年底，我们处在市场的高点，处在本轮经济扩张周期的末端。但一些其他不确定因素（比如贷款利率，美联储人为干涉，以及贸易战）也可能会影响本次地产周期的长度和高点。
(我们目前处于市场高点)
03
房产投资人如何从中获益？
那么不管是初入道的小白还是老地主，我们应该怎么应对现在的经济周期高位呢？
J 认为，投资人现在操作可注重下几点：
第一， 坚持长期买入持有；
第二，在购买公寓时，以现金流和强迫增值为项目评估的重点，要保守谨慎地估算租金收入和入住率（比如用 2008 年时的租金和入住率做为最坏打算）；
第三，要以 B 级和 C 级的物业为主。这是因为经济衰退时，A级的租客有往B或C级迁移的趋势。
微地主个人认为，J 大范围地搜罗经济数据，把房地产放在经济大背景下来观察，往往能得出比较全面和客观的结论。
这种思维模式是值得我们房地产投资人学习的。对于他最终得出的结论和对广大地主们的推荐，微地主个人也是基本认可的。
不同于有些网友推荐的“现今要储存现金，等房价到谷底时再抄底”的说法，微地主认为，只要潜在物业有可观的正现金流，低于市场价，还能强迫升值，还是可以买入长期持有的。这是因为对于美国中低房价的投资市场，长期买入持有能同时利用增值（包括强迫增值）、正现金、租客供房贷和税务减免四重魔力。
房市从高点降到谷底往往至少要 4-5 年的时间，且美国房地产从 1950 年到现在平均每年有 5% 的增值。即便我们假设 2019 年是本轮房市的峰值，也假设本次房价的奔溃也堪比 2008 年，抄底也需要等到 2024 年左右。而在这房价在下行通道的四五年内，用房地产来积累财富的四重魔力不会全部都失效。更确切的说，如果长期持有，四重魔力其实全部都有效的！
所以长期买入持有，应该是应对地产周期波动的有力武器！
04
后记
印度诗人泰戈尔在《飞鸟集》曾写道：“如果你错过月亮时,你只是流泪，那你也将错过群星。”
当你错过了一些机会，或者失败过一次，就因此而流泪后悔，捶胸顿足，这是不管用的。此时若不振作，不重新鼓起勇气继续上路，就可能错过下一个机会。所以，机会是给有准备的人的。你应该在上一次错过时，吸取经验教训，及时调整好自己，否则，真的就会一次又一次地错过机会。
如果你错过在 2011 年房市低迷时入市，你现在了解了房市、股市和经济周期性，当下一次机会再来的时候，你就能“虽错过月亮，却抓住群星”。
作者：亚特兰大微地主 / 整理：Lily Yang / 声音录制：松梅
作者简介
亚特兰大微地主，美国博士毕业，大学教授/研究员，自2016年开始投资亚特兰大及周边房地产，对民居长期买入、持有和管理具有一定的认识和经验。
01
前言
最近在网上大家频频能看到的一些评论就是：“房市现在太热了，不要瞎折腾！”，“呜呜，真后悔2012年没有抄底”，“感觉房市又像2007年那么疯狂了！”等等。这些评论后面似乎包含了几重含义：房市，股市和经济是有明显周期的。似乎在这个周期的不同阶段，玩法是不同的，地主们也要采取不同的策略来应对。
前几天，微地主在北美地产学堂听到一段访谈录，涉及到了这两个对广大地主来说比较相关的话题。本着“我为人人，人人为我”的原则，微地主现将这个访谈摘要整理成文字。希望大家能从中有所感想，对自己的地产投资有所帮助。
微地主同时也需要申明，本人不是房地产投资专业人士，文章里的观点和建议都纯属个人意见，旨在和大家交流与讨论。对读者因此造成的财物损失不负任何责任。
这个访谈的嘉宾是 J Scott。J 原是硅谷的精英，2008 年从硅谷隐退，开始在亚特兰大做旧房翻新的投资，买入、翻修和卖出近 1000 万美元的房地产。J Scott 和妻子现居住在弗罗里达，是四本房产投资畅销书的作者。
02
美国目前处于经济周期的什么位置？
J 在访谈里，先从经济周期谈起，因为这和房地产周期密不可分。
他坚信历史是未来的最佳预测者。如果我们想要了解2019年房地产所在周期的位置，研究历史数据可能是最好的捷径。
J 说到，近代自由市场经济大概经历扩张和收缩周而复始的两个周期。一般来讲，扩张周期（4-5 年）要比收缩周期（2 年）稍长，致使经济总体增长。
但纵观近代美国经济，实际的周期峰值和每个周期的持续时间都不确定。那现在我们现在处于这个周期的什么位置呢？
要了解这个对地产投资人来说相当重要的结论，J 认为，我们需要多方面的数据和观察。
因此，J 选用了时机、实际观察和经济数据三个方面的指标来综合判断，最终得出最后结论。
首先看时机，在过去 70 年里，美国经济经历了 11 次衰退，平均每 6.5 年就经历了一个完整的经济周期。如果把过去 70 年每次经济周期的长度按年份画图，离我们最近的一个经济周期（2007 年到现在）已经持续了超过 11 年，是美国近代所有经济周期里最长的一个！如果历史是预测未来的最好工具，这些数据暗示着截止 2019 年末，美国经济很可能已经在本轮周期的末端了。
其次，从实际观察的角度，J 用了一个“消费者信心”的指数来帮助他判断。历史上，在步入衰退期的前几个月，消费者对美国经济的信心一般是在减退的。但单从这个指数来看，现在消费者对美国经济的信心似乎还挺不错，起码没有明显的下降。
最后，J 又收集了经济数据。在这个框架里，J 参考了一系列参数，包括收益率曲线、巴菲特指数、GDP、生意投资、失业率、新房建造速度、房产止赎比例、股市和消费者情绪等。
在经济数据里，J 首先详细讲解了一个最近很网红的指标“收益率曲线倒挂”。简单来讲，收益率曲线是指投资人购买政府债劵时一条连接有短期、中期和长期债劵收益率的曲线。正常来讲，由于市场供需，政府需要给愿意购买长期债劵的投资人更高的利率，因为他们的风险和机会成本都会比较高。所以如果把短、中、长期的债劵收益率连接画图，我们一般会看到，在一个健康的经济里，债劵收益率曲线应该是从左到右，从短期到长期，形成一条从低到高的收益率曲线。
(正常昂扬向上的政府债券收益率曲线)
但是，当一大部分投资人感到经济危机可能会来后，他们会积极寻求避险工具。虽然房市和股市的估值可能会在经济危机里被腰斩，但政府（尤其是美国）债劵违约的可能性很小。因此购买政府债劵可能是最为安全的避险工具之一。
由于经济周期一般都会持续数年，投资人更倾向于购买中长期的债劵。这样一来，政府不得不给购买短期债劵的投资人更高的利率，最终导致收益率曲线变得扁平，甚至U型（所谓的倒挂）。这就是最近的网红语“收益率曲线倒挂”的由来。
（令人担忧的收益率倒挂曲线）
为什么这个生涩的经济学概念，会对预测市场周期如此重要？这是因为在过去 70 年里，凡是这个收益率曲线倒挂出现后，只有两次经济危机没有在 12 个月内出现！更让人担忧的是，截止 2019 年 9 月，收益率曲线倒挂已经连续持续 3 个月！历史数据表明，只要收益率曲线倒挂持续 3 个月以上，经济衰退必然在 16 个月内出现！
除了收益曲线倒挂（↓，↓表示该指标看衰），J 又参考了其它经济数据。比如巴菲特指数有近 40%高估（↓），而 GDP 到目前还算基本健康（↑）。生意投资指数大幅下降（↓），失业率超低3.7%（↑）。新房建造数量整体偏高，但势头有减缓（↑）；而房产止赎比例稍微有所升高，但仍在3%的历史低点（→）。股市仍在走高（↑），而消费者情绪基本持平（→）。
（用于预测经济周期位置的经济指标）
综合这些数据，J 最终谨慎的得出结论：截止 2019 年底，我们处在市场的高点，处在本轮经济扩张周期的末端。但一些其他不确定因素（比如贷款利率，美联储人为干涉，以及贸易战）也可能会影响本次地产周期的长度和高点。
(我们目前处于市场高点)
03
房产投资人如何从中获益？
那么不管是初入道的小白还是老地主，我们应该怎么应对现在的经济周期高位呢？
J 认为，投资人现在操作可注重下几点：
第一， 坚持长期买入持有；
第二，在购买公寓时，以现金流和强迫增值为项目评估的重点，要保守谨慎地估算租金收入和入住率（比如用 2008 年时的租金和入住率做为最坏打算）；
第三，要以 B 级和 C 级的物业为主。这是因为经济衰退时，A级的租客有往B或C级迁移的趋势。
微地主个人认为，J 大范围地搜罗经济数据，把房地产放在经济大背景下来观察，往往能得出比较全面和客观的结论。
这种思维模式是值得我们房地产投资人学习的。对于他最终得出的结论和对广大地主们的推荐，微地主个人也是基本认可的。
不同于有些网友推荐的“现今要储存现金，等房价到谷底时再抄底”的说法，微地主认为，只要潜在物业有可观的正现金流，低于市场价，还能强迫升值，还是可以买入长期持有的。这是因为对于美国中低房价的投资市场，长期买入持有能同时利用增值（包括强迫增值）、正现金、租客供房贷和税务减免四重魔力。
房市从高点降到谷底往往至少要 4-5 年的时间，且美国房地产从 1950 年到现在平均每年有 5% 的增值。即便我们假设 2019 年是本轮房市的峰值，也假设本次房价的奔溃也堪比 2008 年，抄底也需要等到 2024 年左右。而在这房价在下行通道的四五年内，用房地产来积累财富的四重魔力不会全部都失效。更确切的说，如果长期持有，四重魔力其实全部都有效的！
所以长期买入持有，应该是应对地产周期波动的有力武器！
04
后记
印度诗人泰戈尔在《飞鸟集》曾写道：“如果你错过月亮时,你只是流泪，那你也将错过群星。”
当你错过了一些机会，或者失败过一次，就因此而流泪后悔，捶胸顿足，这是不管用的。此时若不振作，不重新鼓起勇气继续上路，就可能错过下一个机会。所以，机会是给有准备的人的。你应该在上一次错过时，吸取经验教训，及时调整好自己，否则，真的就会一次又一次地错过机会。
如果你错过在 2011 年房市低迷时入市，你现在了解了房市、股市和经济周期性，当下一次机会再来的时候，你就能“虽错过月亮，却抓住群星”。