新房需要做房检吗?

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作者:Charlene

前段时间跟风, 跟着朋友一起开启远程投资买新房。

签完合同后几周就可以final walkthrough了,买房经纪没有提到什么时候做房检。

第一次从建商买新房, 不是很清楚新房房检如何做。 在学堂的群里看到曾经有群友问过这个问题。 关于买builder 的新建房做不做房检,有不同的说法。

Question: 请问New Construction不需要inspect吗?
Answer 1:买新房子一般不需要。新房我从来不另外做,旧房肯定要的。
Answer 2: 新房子建商会做很多次inspection 所以在close的时候一般是不需要的。
Answer 3:每个新房city inspection每个工序都要inspection的,建商还有一年appliance warranty, 2 years AC and water heater warranty, 10 years foundation warranty。

Qusetion: 请教大家,买刚建好的全新townhouse, 最后过户前的房检需要找inspector一起去么?这种全新房一般会有什么样的问题?如果查出问题,买家该怎么做呢?要求建商修或者优惠么?
Answer 1: 一定一定要检查,哪怕是新房子。检查出来之后,有问题,直接问agent, 看看如何处理。
Answer 2: 完全同意,为保护自己利益,请house Inspector 一起做final walk through。 一般建商在close 以前,有问题,会马上解决。你花了小钱,买个安心。
Answer 3:市政府检查只是确保通过city inspection. 和final walk through 检查的角度和目的都不太一样。
A4: 当然需要。市里面的检测标准太低,新房一定一定要做房屋检测。

从群友的讨论可以看出, 认为需要房检和没必要房检的各有各的理由。

1. 新房过户前不必房检, 理由是

1) 各county会在新屋建设过程的不同阶段根据有关规定(Construction Code)进行多次检查,如果质量不合格则不会批准建筑商继续建房和过户。
2) 信誉好的建筑商通常会给买主提供一年(有些是两年)的全面保修和十年的结构保修,也就是过户后一年之内房屋及屋内任何设备出现问题,建筑商免费负责修理;过户后十年之内房屋结构出现问题,建筑商免费负责修理。

2. 新房也要做房检, 理由是:

1) County inspector关注的是建商是否符合construction code的要求。但是,材料及做工的缺陷比如灶台是否损坏了, 地板瓷砖是不是裂了,墙上是否有划痕,窗户是否都上了caulking等, 这些不在他们检查的范围内。

2) 新建房屋通常问题比旧房屋问题少一些,但是也不乏一些比较大的问题,比如卫生间没有安装排风扇, Crawlspace 没有加装隔温层(moisture barrier)等等。

觉得群友说的有道理, 几百美元房检费同房价比起来, 真是小芝麻了, 不要捡了芝麻丢了西瓜。这个钱不要省!!!

我和朋友赶紧联系了买方经纪,要了一家房检公司的联系方式。同房检公司打了电话, 才发现新屋房检学问还挺多的,第一次听说过Phase Inspection, 图1显示了那家房检公司提供的几种不同的New Construction packages(Phase 1: Pre-Pour Inspection; Phase 2: Pre-Drywall Inspection;Phase 3: Final Walkthrough), 其中3 和 5 最常用:

Phase Package #1: $585, 包括Phase 2 and Phase 3
Phase Package #2: $685, 包括 Phase 3 and Home Warranty Inspection
Phase Package #3: $785, 包括 Phase 1, Phase 2 and Phase 3
Phase Package #4: $995, 包括 Phase 1, Phase 2, Phase 3 and repair verification
Phase Package #5: $1175, 包括Phase 1, Phase 2, Phase 3 and Home Warranty Inspection
Phase Package #6: $2025, 包括Phase 1, Phase 2, Phase 3, Home Warranty Inspection, and repair verification after each phase inspection


(图1)

我和朋友的房子都到了final walkthrough的阶段, 所以我们没有用那些New Construction Packages, 只做了普通 的Home Inspection。

因为是远程投资, 房检的事自己不能亲自去, 只能交给inspector。

房检的“惊喜”

因为没经验,我的房子还没有到final walkthrough的时候我就约了Inspector, 这是犯的一个小错误。

房检报告出现了不少类似缺outlet cover plate, 炉子没法测试因为气还没通之类的问题。 房检报告让经纪送一份给builder, 希望builder会一个一个解决。

下面几个问题inspector 备注了“Recommendation”:

  • Honeycombing was present at the foundation wall. These areas should be monitored.
  • Standing water observed, which could indicate poor drainage and/or grading. Recommend monitor and/or have landscaper correct.
  • There are damaged shingles; Exposed fasteners. Fasteners should be sealed to prevent water penetration.
  • It is recommended that all protrusions through the siding and fixtures mounted on the exterior be sealed in order to prevent moisture incursion. Using a quality exterior caulk type sealant around pipes, wires, light fixtures etc. can prevent moisture related failure of electrical components and siding materials. 好多caulking work需要做。
朋友的房子是个一年新的model home, 检出地基有问题, 直接pass了, builder给换了个快要建好的房子。如果没做房检,拿下这个房子后,就得请builder修地基, 虽然修理免费, 但一个新房子就得开始修地基, 还是不要了。

我没有再花钱请Inspector去做Repair Verification, 只是请经纪人帮忙做了Final walkthrough。

新房房检真的很重要

顺便 上网google了一下这个话题, 又学到了一些新的知识:

1. Pre-Drywall inspection做哪些检查及常见的问题见图2
(信息来自


(图2)

2. 新屋交割检验PDI (Pre-delivery inspection):等同于前面提到的final walkthrough。
(详见:http://www.fenghomeinspection.ca/PDI.html

建筑商会指派验房师和买方或买方的代表一起检查房子,并向买主解释新房中所有系统如何使用和保养,比如取暖制冷装置、上、下水系统、还有电气系统的使用和维护等等。建筑商会要求买方签署签署验收报告,还会为买主提供一份房子的说明。
开发商指派的验房师在做PDI时,只是对开发商负责的。所以,买方应该在这个时候指派自己的验房师一起做PDI。
我前面提到我在这一步犯了个错误,房检师去得早了点, 房子还没有完全ready.

3. 一年入住验收报告 Year-End Report:
(详见: https://fenghomeinspection.ca/interior/year_end_report/

通常在屋主入住快一年的时候,builder要求屋主提交一份一年报告, 列出所有以前没有解决以及一年内新发现的问题。这其中也包括任何和家电相关的问题(通常家电的保修期为一年)。一年报告的提交截至日期是屋主入住一年的最后一天。

一年报告的重要性就是它是新房全面保修到期前屋主的最后一次申述机会,屋主可以自己完成屋检,但有些房屋专业性问题, 如结构性或潜在性问题,屋主可能就不会注意或意识到了。因此,请专业验房师来帮做一次全面的屋检,完成一年报告或许同新房房检一样重要。

不知道是不是所有的builders 都有类似的 Year-End Report, 我得去问问。
 
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