法拍屋101

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作者:Charlene

昨晚学霸美中小组组长安排了一次法拍屋拍卖分享,我从怎么找到法拍屋的list, 到怎么做DD, 以及一些注意事项, step-by-step带大家走了一遍。

分享前的准备过程中, 有些问题请教了title company, 自己又学到了一些新的知识。现在比较明确如果不想花钱,哪些信息可以自己在电脑上查,哪些信息可以到county相关部门的办公室查询。

下面的分享是基于Wisconsin州的情况, 不同州会有一些不同的做法, 需要自己去摸索熟悉。

免费信息查询

1. 到哪找房源:


1)Google “county name + state + sheriff sale”:
你可以得到的信息有:

  • 房子的地址, 拍卖日期, 时间和地点,plaintiff, defendants, case number, 负责的律师
2)Auction.com: 有时该网站上也会显示即将法拍的房子,如果上面写了 “In Person”, 且提供了时间和法拍地址, 那就是同在county 网站上看到的信息一样的, 只是被该网站搬过去做了广告。也有一些法拍屋直接在该网站进行。

2. 估价:

  • 可以用Zillow, redfin, MLS 等网站
  • Google “city or county + property assessor” 找到assessed value
3. 实地考察:

看看房子所在的位置, 房子的外部的状况, 是occupied or vacant; 如果是vacant的,通过窗户看看里面情况。

4. 房子是否欠地税:
Google “city or county + property assessor”,输入房屋的地址可以查到屋主的名字, 也可以看到地税缴交情况。

5. DD:

  • 查一下Lis Pendens date:
    Google “州名+public record”, 选”case search”, or “circuit court”, 输入上面得到的case number, 可以看到整个case的详细信息。只需关注Lis Pendens date之前的judgements, 这个日期后的judgements 可以不考虑。
    (for example WI: https://wcca.wicourts.gov/judgment.html)
  • 查查屋主有什么judgements:
  • Google “州名+public record”, 选”case search”, or “circuit court”, 输入屋主的名字, 有时同名同姓很多, 如果有middle name帮助很大。如果没有, 需要根据地址及配偶的信息做些判断。每个屋主都得查, 有时夫妻双方有不同的judgements。
  • 如果这些judgments都被放在defendants里了, 法拍结束这些都go away了。
  • 如果有judgements没有放在defendants 里,拍到的人就得到这些 liens。
  • 如果judgements 没有docket, 或者原来的docket 已经过期没有再renew, 那么这种judgement也不用考虑了。
  • 有些没有清掉的liens, 拍到的人不需要马上去交这些钱,但是这些会出现在 title policy里, 就是常说的not clean or cloud on the title。将来卖房时就得解决那些有效的liens。
6. 查Child Support Liens:

没法在家免费查的项目

7. 联邦税:

没法在家免费查, 可以到court house 的相关部门比如Register of Deeds office 查

8. Mortgage的信息:
没法在家免费查, 可以到court house 的相关部门比如Register of Deeds office 查

决定参与法拍后

  1. 询问起拍价:打电话给法拍文件里负责相关case的律师打电话, 问是否法拍按时举行, 起拍价多少。起拍价不一定同法拍文件上的欠款一样,有时会低一些。交10% down payment尽量不要多交钱, 万一后面什么原因你想退出, 法庭肯定不会退还你10%的那部分定金, 你多交的部分能否退给你,不清楚。
  2. Title company做DD: 确定自己要参加拍卖时, 请title company 做DD把关。
  3. 备好钱:拍卖前准备好银行支票cashier check (你想出的最高价位的10% ) 再带些现金, 万一你想赢。
  4. Confirming Sale: 拍卖成功后,等候法庭”order confirming sale”。可以通过查询该case number, 看到case的进展。Google “州名+public record”, 选”case search”, or “circuit court”, 输入case number。
  5. Closing: 材料收到后找 Title company 办理交房手续。
Tips:
有的银行会在房子门上放一个密码锁, 看到case 进展到Confirming sale 后, 可以试试给银行打电话, 询问密码,有的银行会给。

  • 有了这个密码, 你就可以提前进去房子里面看看哪些需要修理
  • 省得花钱请lock smith 或handyman开门
 
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