淘沙找房,普通人怎么投资商业地产?湾区的多单元公寓投资趋势?

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作者:房博士

作者:Jack、三马

整理:一张白纸

大家好,北美地产学堂淘沙俱乐部最近成立了,我是俱乐部湾区的Miki。

今天,我们非常荣幸地邀请了两位在湾区多单元公寓投资领域非常有名的投资人——Jack和三马老师,来谈谈普通人怎么投资商业地产和湾区的多单元公寓投资趋势。

01

首先介绍一下嘉宾Jack:

Jack:他2005年来美,2007年搬至湾区,2009年就开始投资出租屋,再慢慢转到Complex投资,在湾区有十年多单元公寓投资公寓的经验。

Jack先从宏观经济面谈了谈自己的看法。

2019年开始长期利率和短期利率的下降可能导致经济衰退,进而会影响apartment rental 的价格:


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大家可以看到,从上次的financial crisis价格降了23%,这是很大的一个降幅。从接近 30万不到掉到了 23万不到。然后从2009年慢慢地增长,一直增长到2019年 接近 50万多,这个增幅是很可观的,而且有120%的增幅。

你看,从2012年开始它慢慢增长,就算你从上一次高峰2008年的30万到现在的2019年,这30万的增幅也是挺好的,有67%。

所以说,投资者他们的complex,只要你能够挺过经济衰退期,过了几年又是一条好汉。

2020年政府对经济的干预加强,利率会持续走低。失业率会下降。


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但是要赶上2019年的水平会比较困难,可能需要几年时间,远程办公不作为公寓投资的指标。Work from Home不会对湾区的人员流动造成很大影响,因为还没有其他地方能创造像湾区这样的科技环境。

而多单元公寓投资重点是在:租赁市场(rental)和房屋买卖市场(valuation)。


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原因有以下几点:

• 工作类型分布均匀:高科技, 金融, 零售, 旅游业等;

• 贫富差距大;

• 租赁市场管控严格;

• 经济衰退对多单元公寓投资是好事情,因为价值升值潜力大。在经济衰退时投资公寓,租金现金流收入会很可观。

公寓投资的主要影响因素有:

• 就业率

• 工资收入程度

湾区近几年就业率大幅度升高,湾区三个城市(San Jose,Santa Clara, Sunnyvale)平均工资收入比全美其他地方高出了55%,这导致了湾区的rental 一直很高。

如果投资者想投资蓝领社区的公寓,那么就要分析蓝领就业率和工资的增减。如果想投资白领社区,就关注码农的就业情况和工资收入。

多单元公寓投资过程包括:先要找deal,然后贷款,接下来是翻新和物业管理。这四项其中哪一项做得非常好,其他几项普普通通,也能将这个投资做得很不错。

有一个例子是:一个装修很一般,租金还高的公寓竟然还能很抢手,因为管理这个公寓的团队的property management做得很棒。

目前主要公寓投资市场的投资者类型分为:散户投资者,小型投资者和机构投资者。

而目前湾区的蓝领市场,东湾租金普遍下降,房屋估价普遍也下降;而白领市场像中半岛一带租金下降,房屋估价没有普遍下降。

Jack最后总结,在经济衰退期的湾区多单位公寓的投资策略如下:

1

要明确找什么样的deal?

1、能创造正现金流

2、有潜在的升值空间

2

挑选好的地理位置

1、距离居住地45分钟车程辐射范围

2、白领社区,好学区和传统好区

3

抓住投资时机
1、1% rule, 月租金收入占投资额的1%

2、租金和房屋估值继续再降10%到15%的时候

02

三马老师:湾区华人扶轮社社长,人气最旺的南北加文学城地产群的群主,他有着丰富的多单位公寓投资经验。

他接着就新冠疫情下的房地产反应和投资机会谈到了他的看法:

  • 经济不会像股市那样v型反弹,经济恢复需要很长时间;
  • 因为政府的纾困政策,房市整体没有大的collapse;
  • 真正的抄底机会不在residential,在商业地产;
  • 会更多关注学生公寓,因为大学生生活不会被Work From Home取代;
  • 酒店和零售地产对散户投资者具有高风险,对机构投资者有机会;
  • 因为疫情下safe distance的要求,人口现在有从密集大城市流向人口稀疏的中小城市流动的趋势;
  • B级公寓好过A级、C级公寓。因为A级公寓租金太高,c级公寓收租金困难些;
  • Townhouse公寓比普通2b1b公寓好一些;
  • 除了价格,还要考虑极端的政策风险;
  • 投资点可以考虑湾区周边的一些小城市如walnut creek,Livermore,brentwood等,本地投资房产建议1-2个小时车程能到达的地方;
  • 自住不需要有太多顾虑, 因为是刚需;
三马老师也就如何选择物业提出很中肯的建议:

不要因为房屋残旧而影响投资决定;不需要担心现有租客的情况;房屋有问题可以去county查一下寻找b-或者c+的物业,a级物业太贵,不利于现金流。


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最好选择离公共交通近的地点。

想找到好的deal可以通过私人关系网或参加当地俱乐部,找的deal最好有增值空间,并且租金比市场低50%这样,而真正找到的好deal时建议使用duel agent。

在资金筹措方面, 三马老师的建议是:

可以用Cash Out Refinance套现重贷,也可以寻找合乎要求的lender做refinance,但使用杠杆不宜超出自己的月偿还能力。


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贷款时避免那种几年后的balloon payment;物业稳定后,最好找政府的agency loan。

谈到自己投资的经验教训时,三马老师提到:

  • 要避免产业链单一的城市;
  • 太高端和太烂的deal不买,高犯罪率失业率的地区不考虑,极左政策地区不考虑,因为政策风险太高;
  • 租金接近市场level,没有升值空间的地区不考虑;
  • 不看低外表不好的房子,只要不是内部结构,地基,屋顶有问题的都可以考虑;
  • 租金低于1000的地区要谨慎考虑。
三马老师也科普了商业地产的几种投资方式,并指出了各种利弊。


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夫妻店型的Single Member LLC:优点是公司操作灵活,自负盈亏,赢家通吃;缺点是不成规模,很难做大。

好朋友们联手成立的multimembers LLC:优点是对个人资金需求少一些,分散投资风险;缺点是容易产生分歧,退出机制设置不好会有麻烦。

募资(Syndication)是当前流行的一种形式:优点是有资金和专业团队做大项目,分散风险,但坏处在于Limited Partners没有话语权,而且有退出期限。

跟私募机构合作也是当下盛行的一种方式:好处是有资金找大项目,自己也可以参与项目选择及操作,坏处是资金要求高,一般10 million以上,IRR达到目标后才参与分红,对财力有限的投资来讲门坎太高。

讲座最后三马老师给大家2020年的建议是:

  • 首先要保持健康,然后保护好自己的资产,稳健投资为上;
  • 利用这个现在的down time增加知识储备,寻找找合作伙伴,建立自己的团队;
  • 在资金储备上利用1031 Exchange和Refinance 的机会,耐心等待机会,不要急于求成。
最后,祝大家投资顺利!
 
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