淘沙找房,达拉斯哪些地方值得投资?

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作者:Kang 整理:龙猫君

作者简介

Kang,学堂入门课和找“Deal"课老师,电子工程硕士,工商管理硕士,有近10年房地产投资经验,主要做出租房及小型公寓,也做翻新出售。

大家好,欢迎来到北美地产学堂线上分享。

最近10年位于Texas的达拉斯及周边地区,经济发展迅猛,人口数量激增,很多投资人都把眼光落在了达拉斯板块上,那么达拉斯房地产业的情况到底怎么样?哪些区域可以投资?

今天我们特意为大家请来了北美地产学堂的讲师,家就住在达拉斯的Kang老师。

Kang:Kang老师是电子工程硕士,工商管理硕士,有近10年房地产投资经验,主要做出租房及小型公寓,也做翻新出售。

我们现在就先开始宏观介绍一下达拉斯这个市场,首先想先给大家看一看地图达拉斯所在的位置。因为我知道大家都来自五湖四海,可能全美国各地的朋友都有。


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达拉斯在全美的位置,基本上是正中间稍微偏南一点,交通非常方便。

达拉斯是美国的第九大城市:Dallas是在东边,Fort Worth是在西边,整个大都会——简称DFW地区,是美国的第4大的大都会,人口有700多万,有24个Fortune 500的公司的总部是设在DFW的。Fort Worth机场也是美国最繁忙的机场之一,除了这一个大的机场,还有一个Love Field。

如果我们要选择一个投资的地区,尤其是我们想远程投资的话,怎么去选择这个城市?

location是非常重要的,选对了城市就是最重要的第一步。我们要投资追求的无非就是升值、现金流,这两个是最重要的指标,那么适合投资的地区一般都有以下的特点,人口增长,就业增长,收入增长、产业多元化,这几个宏观的大方向。

具体的来选择neighborhood,我们还会看犯罪率,学校交通是不是方便,然后还有一个非常重要的财务指标看,租金和售价的比例,我们希望高回报率的话,当然希望房价比较低,租金比较高。还有一个重要因素就是政策方面,有的地方是landlord friendly,有的地方是tenant friendly,这个对投资人的影响是非常大的。是不是有租控,这些政策上的导向对投资是有很大的影响的。

再一个就是税收,包括所得税以及房地产税。

所以,我们下面首先来看一下,从宏观来讲,达拉斯市场这几年到底是怎样的?

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第一个,人口增长。

这张表是美国人口增长数量最大的10个城市,从2010年到2019年,这是用绝对数来表示的。

DFW地区,是美国人口增长最多的一个地区。我们现在再来看一下这个百分比,从17年到18年,按百分比来讲,这10个城市是增长最快的。


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我们可以看到在这10个城市当中,Frisco、McKinney、Rowlett。这三个城市都是在DFW地区,都上了Top10,而且人口增长的百分比是很大的,尤其是Frisco和Mckinney。

第二点,就业状况:


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这张图显示的是一年的增长率。2月份疫情发生之前,达拉斯是在3.4这个位置,这在美国的前12个城市当中排名很靠前的。

让我们再看一下疫情发生以后的数据:


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这是5月份的情况。疫情发生以后,因为很多商家的关闭,所有的城市的就业都是负增长,失去了很多的工作岗位。但是相比之下,达拉斯这个位置,在疫情当中还算是情况比较良好的一个地方。

我们现在再来看一下收入的状况。看一下达拉斯市区主要的四个County的收入。


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在17年和18年两年里,Collin County是收入最高的,这个County的收入是9万多,然后Dalla County相对来讲就会低一些, Denton County 和Tarrant County居中.

我们再来看一下产业结构,DFW地区的产业结构,是非常之多元化的。


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投资的时候,多元化是一个重要指标。因为当经济危机到来的时候,如果这个城市的产业太过单一,完全依赖旅游或者是某一种制造业,经济不好的时候,一个产业受到了影响,这个城市的整个房地产就会受到非常大的影响。但是如果你的产业比较多元化,在这样的地方,投资风险就相对会是比较小的。

达拉斯的产业结构是非常理想的。 金融业是其中最大的一个板块,第二大的板块是制造业,再下一个是商业服务类。板块的多元化对控制风险是相当重要的。

再看看政策和税收:德州的政策是对房东非常利好的,没有太多政策方面的限制,个人收入也不用交州税,但不好的地方是房地产税比较高。

在DFW地区,房地产税比较常见的是在2.52.8的这么一个范围。

下面我们就再来看一下历史房价的变化。这张图是Zillow上发表的:美国10来个最大的城市的人口的对比房价的变化。


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直到现在,达拉斯的房价跟全国各地比,尤其是跟大城市比起来还是相当低的。

而且因为房价低,实际上在上一个周期,达拉斯的增长率是不错的。

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从这幅图讲的是从2007年一直到2012年,房价和降幅之间的一个关系。大家可以看到,这基本上是一个成反比的关系,换句话说,房价越低的地方,降的就越多。

在达拉斯这个地区,在上一个周期当中总的来讲表现还是比较好的。可以看到有一些是跌了10%20%,但是也有很多地方的房价比较高一点,这也就是白玉房。

很多地方跌了不到10%,甚至于有一些地方跌了都不到5%。


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那么在涨回来的时候,从2012年到2020年大家又可以看到,这是一个基本上成反比的一条曲线,换句话说,房价越低就涨的越多,你看这几个房价低的地区,这些都是数据点,DFW总共有几十个城市,房价低的这个就涨了接近2.5倍,那么房价高一点的就是涨了接近两倍,这是1.52。

整个DFW大多数的地区都是涨了1.5-2倍的这么一个关系,表现最差的地方涨了1.5,表现最好的地方就已经接近2.5了。所以白菜房在周期上升的时候,他们的升值是超过白玉房的。

我们来看一下更具体的地区:


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这些地方的房子大多数都是20多万,像Plano和Prosper,这都是我们当地人知道的学区好的地区。华人在这些地方住的比较多,房子在上一个周期表现是相当好的,跌幅最大的才跌了6%,有的只跌了2%,像1%-2%,但问题是,这些好区一般现金流都很差,因为房价很高,租金虽然也高,但是跟房价比起来这个收益率相对之下就会比较低,所以在这些好区投资买房就要尽量的找好的Deal,买到最便宜的房子。

我们再来看一下,从2007年到2012年哪些地方的房子是跌的最多的:


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看这张图可以看到房价低的地区,我们大家所说的白菜区,他们在上一个周期是跌的最多的。

我们再来看一看是哪些地方涨的更多呢?

我们可以明显的看出来,这些房价低的地方,也是涨得最快的,房价低的地方跌也是跌的最快的,涨也是涨得最快的。

从现金流的角度来讲,房价低的地方它的现金流比较好的。

我们可以看到Mesquite 和 Lancaster两个城市,在上一个周期的跌的越狠,长得也就越狠。

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现在目前是一个什么状况?DFW的房地产市场走到顶了吗?还是在继续增长?


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以上是来自realtor.com2020年6月的数据,跟去年同期比,二手房出售的数量比去年同期低了30%。大家都知道因为疫情,很多人他本来是要卖房子的,但是他现在不愿意搬家了,所以很多人不是说一定要卖房子的,干脆现在暂时不卖了。新房的出售量也比同期降低了15%,但是跟二手房比起来降的就没有这么多。中位房价比同期降了1%.

但实际上局部的地区有很多地区现在其实是抢的很厉害的,房价实际上是在往上涨,而不是往下跌的。


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我们可以看到美国 days on market的中位数是72天,德州四个城市表现是比较好。DFW是47天点5,是德州的4个大城市当中Days on Market最短的。

我们再看一下这张图:


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从2011年一直到现在,,整个DFW房价的的中位数是在$251,000,这个价钱现在到6月份是已经有小规模的下跌了,有1%的下跌,估计这个下跌会继续进行一段时间,一直到明年2021年才会恢复。

我们再来对比一下租金,如果是我们投资的是出租屋的话,就要看一下租金和房价之间的一个比例,再来算一算这个收益。租金这一部分也是从2011年就一路往上涨,涨到17年,这个涨势就开始放缓了。


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然后从去年到今年,租金倒是一直在往上涨的,就不像前面的这张图,房价已经往下了。


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这张图主要是给大家看一下:便宜的房子现金流一般是比较好的,太贵的房子租金赶不上去,因为能租得起这么贵的房子的人就少了,回报率就相对小一些了,所以大家可以看到Fort Worth 这一带是房价相对低一些的,而华人很多的Frisco 和Plano这一带,都是房子比较贵的地方。

Zillow总的估计DFW的房价是会往下降的。但在这往下降的这么一个过程当中,并不是说所有的地方都会往下降,有的局部地方Zillow也看很看好:


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现在画的这几个地方就是Zillow认为在明年到明年房价的增长会超过1%,实际上Zillow估计有的地方甚至于能增长达到3% - 4%。

因为根据上一次周期的情况:在开始有调整和下跌的时候,我们最好是去买这种好区价钱比较低,现金流相对还不错的房子,这种房子可以保值,市场往下走的时候,这些地方它往下走的空间是比较少的。Zillow认为虽然总的趋势会往下走,但是这些局部的地区的成长和升值还没有到顶,这些房价比较低的地方,到明年还会继续往上涨。

我这一次就是用数据给大家介绍DFW的在上一个经济周期的表现,也分享机构对DFW房市在未来周期的展望。然而投资有风险,大家要自己去判断采用一个什么样的投资策略,怎么样控制自己的风险,能够最大化收益率。投资都是有风险,大家一定要仔细的去做自己的Due Diligence,然后再入市。

今天的分享到此结束。北美地产学堂祝你财富增长,我们下次再见。有兴趣投资达拉斯房地产的朋友欢迎加入达拉斯淘沙俱乐部,请联系学堂的小助手,回复达拉斯淘沙。
 
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