现金买房多久可以重新贷款

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北美地产学堂最近开的“北美地产贷款基础和实务”深受学员的喜欢,解决了许多房东一直
被困扰的问题。课程第一期收集到的问题超过120个。其中有好些问题很有代表性,我们
在接下来的时间给大家一一分享。
第一个很常见的问题是,现金买房多久可以重新贷款?今年因为疫情,让很多期待按房产
周期来预算快要调整的市场一路高涨,而且很多热门城市的30万左右的投资房都非常火
热。在大家惊讶湾区79个OFFER的时候,AUSTIN已经爆出半天92个OFFER!现金抢房就成
为意料中的事情(题外话,连芝加哥郊区都有25个OFFER抢一个SHORT SALE!!)。那么
,现金买房多久可以重新贷款?很多人心中有这个疑问。现在我来给大家揭晓:
现金买房CLOSE完第二天就可以重新贷款,专业用语叫DELAYED FINANCING. 那这个
DELAYED FINANCING和大家平时说的CASH-OUT REFINANCE有什么区别呢?
第一个区别:DELAYED FINANCING在CLOSE完第二天就可以申请,而CASH-OUT REFINANCE
目前很多银行都是要求CLOSE完6个月以后才可以申请。
第二个区别,DELAYED FINANCING重新贷款是按买价(PURCHASE PRICE)来计算,比如买
了一个10万的房子,哪怕你捡到漏,市场价是15万,那也只能贷10万的75%,就是说只能
拿出7.5万出来。但是,如果等6个月以后,做CASH-OUT REFIANCE,那就可以按市场价的
75%,假设还是15万,那就可以贷15万的75%,就是说可以拿出11.25万。相对于银行还多
给你1.25万。这也是常说的BRRRR的做法,到头来,银行给你的钱比你最开始投入的还多
,所谓“空手套白狼”。
第三个区别,DELAYED FINANCING银行要查看这个现金的来源,如果在银行账户里已经满
两个月,那就自动认定这笔钱是你的。如果发现你的过去两个月的BANK STATEMENT里拿
来买房的10万现金,有5万是借来的,那就可能拿不出7.5万. 如果做CASH-OUT
REFINANCE,就不需要看当时的银行账单, 也没有有这样的审核要求了。
那么,是DELAYED FINANCING 好还是CASH-OUT REFINANCE好呢?这个要按个人的具体情
况来决定。如果房子需要翻新,并且翻新之后的市场价比买价要高许多,那么,大部分会
等6个月再按市场价重新贷款,如果急需资金,或者对接下来的6个月房价或者贷款利率
不看好,那么先锁定一个好的利率,并且现金在手,是很安全的做法。
下一次我们会讨论另外一个很常见的问题 CASH-OUT REFINANCE和HELOC。
Disclaimer: 每一家贷款公司在不同时期的审核标准可能稍有差异. 本期知识分享不构成贷
款申请的建议.
 
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