租控下,如何进行房产投资?

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作者:房博士

作者:Tim Chen / 整理:房博士

作者简介

Tim Chen,国际注册商业房地产投资师协会(CCIM Institute)和城市土地学会(Urban Land Institute)会员。本科毕业于南加州大学(University of Southern California), 获得会计和工商管理双学位。现在全职从事美国大洛杉矶地区的商业地产投资业务。主要负责收购和管理多单位公寓项目。Tim从大学时代开始在洛杉矶投资房地产,从投资独立屋慢慢到商业地产,拥有丰富的房地产投资经验,个人参与买卖和投资的多单位公寓项目超过一亿美金。

01

你在美国某个国际性大都市有个出租屋,市场价能租 $4500/月。可是,你的房客,自从五年前搬入后,仍然以低廉的 $2800/月 付给你租金,住得很滋润,丝毫没有搬走的意愿。

你想涨租到市场价,可是政府说,你的房子有租控(Rental Control), 每年只能涨 4%。

租客租期满了,你想让他搬出。可是政府说,除非你要自住,或者房客自愿搬出,不然,你没有权力让房客搬家。真要搬家,你还得给租客付搬家费。

收着远低于市场价的房租,每个月却要支付高昂的房产税、保险费和管理费。自己的房产,却要遭受如此多的限制,你憋屈、无奈,感觉回天无力,你该怎么办呢?

02

我在这儿提到的租控(Rental Control),是特指对出租性独立屋和多单位公寓的租金控制。

最近北美地产学堂群,租控这个话题一直非常火。听说,加州很可能很快就会通过全州性的租控法案。

此法出炉,房东遭殃呀。地主们一个个义愤填膺。加州的很多朋友,包括三马、老朽等前辈们, 都义无反顾地加入了加州反租控游行队伍中。

改变能改变的,接受不能改变的。在参加完反租控游行的同时,你也需要想想,万一反租控不成,你在加州的出租型独立屋和多单元公寓,都受租控了,你该怎么办?该如何调整你的房产投资策略?

以史为鉴,其实租控制度,已经在纽约、加州等一些大城市,实行很久了,比如旧金山和洛杉矶的部分地区。很多房客在租住的屋子里居住长达10年,20年甚至更久。很多有经验的投资人,还专门投资带租控的房产来挣钱。

投资带租控的房子,也是可以赚钱的。

03

在讨论如何通过带租控的房子赚钱前, 我们先来说说带租控的房子的优缺点。

带租控的房子,一般租金要比市场价低很多。对投资人来说,收益降低,外带各种被法律控制的不爽。这是一大缺点。

硬币有正反面,拥有租控的房子,有弊也有利。除了上述提到的主要缺点,受租控的房产,有以下优点:

现金流稳定

受租控的房产,因为租金比市场价低,住在这类房子里的租客,如果不是特殊原因,乐得一直租住着,短则几年,长则几十年。

对你来说,租客给你带来的现金流,可以说是极其稳定的。以多单位公寓为例,在地产投资界,带租控的多单位公寓有“不害怕经济危机(recession-proof)的投资品”的光荣称号。即便是2008年的经济危机再来一遍,也很少会出现,带租控的多单位公寓大量空置的现象。

贷款相对容易

多单位公寓,因为可产生稳定的现金流,是银行最喜欢的贷款对象之一。带租控的多单位公寓,比一般的多单位公寓,有更稳定的现金流,银行特别喜欢。

在经济危机中,很少有带租控多单位公寓的业主,付不出月供的情况发生。基于此原因,带租控的多单位公寓更容易向银行贷到款,拿到更好的贷款条件。

买价相对便宜

在同一个市场中,带租控的多单位公寓的买价,相对一般的多单位公寓,要便宜得多。

举个例子,一个正常的多单位公寓,如果是以5%的Cap Rate(现金购买净回报率)出售,那带租控的多单位公寓很可能的Cap Rate就是6%,甚至更高。原因是因为带租控的多单位公寓,未来租金成长空间已经确定,空间有限。很多短期持有的投资人,不愿意购买带租控的多单位公寓。大多数投资人,都希望买租金低于市场很多,买完立刻装修涨租,过段时间,就卖掉赚钱的多单位公寓。

如果你不喜欢做很多翻修的工作,带租控的多单位公寓,是很好的选择。买过来,立刻就有非常稳定的现金流。而且,不需要花很多钱和时间翻修,就能留住房客。这样,买来的回报率,就比一般的多单位公寓高。

04

了解了带租控的房子的优缺点,我们来说说如何通过投资租控房子来赚钱。

带租控的多单位公寓,一般有三种方法可以赚钱:

定时涨租

在当地法律允许的范围内,一般带租控的多单位公寓,每年都允许一定的租金涨幅,一般是2%到5%。每年定时涨租,回报率就会每年固定递增。这个比较容易理解,就不展开讲了。

物业升值

(Cap Rate Compression)

当一段时间内市场有很多资金涌入,购买同类型物业的时候,同样的物业,在物业条件都不变的情况下,会被动升值。

举个例子,洛杉矶有一个带租控的多单位公寓,3年前出售的Cap Rate是6%,现在同一个物业的Cap Rate降到4.5%甚至更低。如果物业的年净现金流是10万,在6%的回报率的情况下价值大概167万;在4.5%的回报率下,就升值到222万。3年时间就升值了55万,33%的涨幅,还不包括持有期间现金流的收益部分。

现金交换钥匙(Cash for Keys)

在当地法律允许的范围内,很多有经验的房东,会和现有房客谈判,付钱让现有房客搬出,装修后,直接把租金涨到市场水平。我们叫Cash for Keys, 就是用现金,直接买断房客的出租权。因为之前租金低于市场很多的缘故,很多单位的租金在房客搬出后,经过简单装修,直接涨幅都到40%以上甚至更多。

除了房东自己和房客直接谈判外,也有专门提供 Cash for Keys服务的公司,替房东和房客谈判,收取一定的佣金。

05

假设加州租控法案通过,你该如何调整投资策略,实现利益最大化呢?

我有以下四条建议:

涨租金

如果你已经拥有很多物业,目前不可能全部卖出, 你可以在当地法律允许的范围内,直接把现有房客的租金,涨到市场水平。

如果有房客搬走,你就快速装修,以市场价出租。在租控法案正式到来前,把未来几年的现金流增长空间,提前获得。

观望

如果你没有多单位公寓,建议以观望为主。

租控法案,短期对多单位公寓市场肯定有影响,但没有人知道,影响会多大、多深。长期来说,只要相应地调整投资策略,应该不是太大的问题。

商业地产投资,是数字游戏(A Numbers Game),新的法律法规出现后,过一段时间,会形成新的规则。只要了解新的游戏规则,根据新规则,调整投资策略就是。

转换投资物业类型

如果你还想继续在加州投资商业地产,但是不想和租控打交道,你可以考虑转换投资物业类型,比如说,你可以考虑商场(Retail)、仓库(Warehouse)、自住仓(Self-storage)等等不会有租控的物业类型。

转换投资市场

如果喜欢多单位公寓,又不想和租控打交道,你可以考虑外州的多单位公寓,很多二三线城市的多单位公寓市场,也是不错的选择。

06

今天我们谈到了带租控房子的优势,如何通过带租控的房产赚钱以及假设加州租控法案通过,你该如何调整投资策略,实现利益最大化。

回到最开始的案例,你可以试着用现金换钥匙 (Cash for Key)的方法, 把租客请出去,然后开始翻新后涨租,或者卖出。我就认识一些投资人,专门低价买带租控的房子,然后通过现金换钥匙的方法,赚得是盆满钵满。

富爸爸说,资深的投资家,无论市场状况如何,都能获得财富。山雨欲来风满楼,因为租控法案,很多投资人开始慌张,不知所措。希望这篇文章,能给你一点启发,让你看到租控法案后面的投资机会。

以上是我的一些个人建议,仅供参考。很多区域法律法规可能不一样,还请咨询当地律师等专业人士。
 
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