作者：攀攀妈的房产经历
我个人喜欢啃书本，喜欢思考，喜欢写作，所以在与房博士短暂的私下交流里非常欣赏房博士本人，去年年末听到她想讲这一门课，也觉得房地产留置权投资是一门很陌生似乎又很有意思的小众投资种类，所以毅然把在学堂的第一门付费课奉献给了Tax lien/Tax deed课。
房产投资分门别类很多，光是普通住宅这个新手的第一跑道，就可以包括有房产翻修(flip)短进短出, 长期持有(buy and hold）， 空手套白狼（BRRRR）的很多不同策略，具体到房产又有单家庭，公寓，连排别墅或者2-4家庭投资的不同选项，房产的来源就更不一而足，可以MLS公开市场获得，也可以off-market直接与买家谈判，或者从wholesailer手里转让合同，还有HUD拍卖，银行法拍，银行房(REO），更不要提学堂正在热讲的不良贷款，或者房地产留置权这样的小众品种。我家领导的业余爱好就是看房买房，眼光好又下手稳准狠，所以我一直在努力地看书读书写作做参谋做智囊，在这个大热的市场，供求失衡，利率极低，虽然我们靠各种重贷似乎又攒出了一些新的首付，但是怎么都下不了手：出去看的房要么就是条件好但是数字极其不好看不赚钱，要么就是烂得不行卖家还很硬气不降价，或者房产数字似乎都好，但是离家太远里面住的租客也让人瘆的慌，更不要提卖家经纪各种饥饿营销，而看房的人也络绎不绝就跟抢白菜似的给自己心理造成的挫败感，所以学这门课，目的就是很明确，绝大多数人可能真是冲着利息去的，我们就想冲着房去，看能不能另辟蹊径拿到合适的房。
此次课程为期五周，时间安排得是相当地紧，每周五的大课，房博士主讲，涉及到了房地产留置权投资的若干方面，包括定义，概念，筛选，策略，尽职调查（我之前看了某同学的作业总结得好，DD是每一个房地产投资人的必修课，有人觉得苦不堪言，对我来说，做多了会上瘾），退出机制等等，时间往往都超时；周二是Frank老师答辩，上百号学员每次能找出好几十上百个大大小小的问题，有些远远超出本课的范畴，但是Frank老师是个厉害角色，能连讲三个小时不带累的。其它的日子每天都有知识点分享，群里不断地有人问问题，老师们不断解答。我被分到了七组，加入七组是因为七组的很多同学都是麻州本地的，这样我们大家可以一起找更可能的标的，说不定也能在小组会议答辩中加深对彼此的印象，创造合作的机会。又是谁说的来着，房产是数字的运动，人脉的游戏，很有道理的。
如上所说，我的目的很明确，收集真实可能的能拿到房产（实在不行，能拿到利息也行）的信息，所以在小组选定标的的时候选择了tax deed类别，同时也是离麻州比较近的康州。（麻州其实也是有各种形式的房地产留置权拍卖，但是只在非常少量的县市，比如Springfield这样的离我又远，我又不太喜欢的地方。）做完一圈下来，我觉得康州真正是个宝地，人均收入最高的州，贫富差距又是那么大，这么一个层次分明，什么房产都有的州，就一定会有适合我们的机会，前提只要认真地找和认真地做调查。另一个原因就是康州的主要拍卖网站就一家，信息透明又精简好用，从此之后此网站会和HUD网站一起成为我每天都会查询的地方。康州的标地并不多，比如五月份之前安排的也不过100出头，这样全部可以做到全部甄别再筛选（给自己家打工是我最开心的事情），最好的20%如果能拍到，那就冲着利息去，其它的看你的风险控制程度（比如商业住宅或者纯空地，搞定不了就删掉；单家庭或者简单的多家庭我们家都是可以考虑的）来出价，如果能拍到，那就冲着房产去；当然最后拿不拿到房产都是属于缘份，但至少有竞拍价的利息，每个月1.5%也是不小的数字，尤其是现在利率这么低的环境下。
我们本小组内讨论是非常激烈的，经常两个小时都打不住，剑青组长非常有号召力，其它组员好多都有雄心抱负，未来的日子里会出房产大鳄也未可知；当然也有如想暂时先经营一亩三分地的我。对本门课的感想，我觉得是很好的学习机会，免费的课这世上比比皆是，但是就是不如付费地对人的鞭策大，内容深，影响广，尤其是到答辩的时候，你才发现来自各行各业的人们把自己的专业知识与房产投资结合的成果，有用算法的，有做模型的，有画各种图表的，而且人面对自己热爱的事业，那侃侃而谈特别有冲劲的精气神特别让人感动。所以嘛，财务自由的人们又怎么会躺在游轮上沙滩上，只会让自己有限的生活发出无限的光。希望学堂能够把这门课越办越好，我也希望看到未来的课上，能有我们一期的学员真正实践的分享。
最后写个小感受：在课上答疑和课程答辩中，我有听到很多人时常讨论风险和时间成本。比如有人会说，这样做那样做风险很大，听了半天课尤其是自己做的功课越多，越觉得全是坑不敢投资；又比如说，如果只是拿利息有必要调查这么多吗，花这么多时间拿不到不就白费功夫，再加上如康州这样的需要亲身竞拍的地方，就算从麻州一来一去也半天出去了。其实我觉得Tax Lien/Tax Deed从某种程度上就不是初阶的投资，虽然学堂的广告里说的是不用“掏粪”不用管理，风险极低，简单好操作，但是只有亲身管理去，“掏粪”过，与各阶层的人们打交道过的投资客，才会更知道自己在投资什么，也知道自己有可能面对什么。大家花了太多功夫去想那以小撬大，花几千块或者上万块就能得到一套（优质）房的可能性，就忽略了市场经济的本质了：只要这个领域有利可图，就一定会聚集来投资客，就看小组答辩时很多组收集的历史数据就知道，即使在房地产留置权的拍卖中现在拿到一套房真的都要准备可能房屋市场价50-95%的资金，更不要说你拿到房之后可能面对的的驱逐，装修，与title或者律所打交道把地契梳理清楚，长期持有或卖掉。说得好像劝退似的，其实恰恰相反，任何的投资，其实没有完全准备好的，都是要跌跌撞撞先走进去的，先从自己能接受的类型开始，设定一个最高的出价，尽量地去参加去竞拍，就能一下子完全知道怎么拍卖，现场什么状态，怎么跟地方部门打交道，和当地的整个房地产从业人员打交道等等。
我个人喜欢啃书本，喜欢思考，喜欢写作，所以在与房博士短暂的私下交流里非常欣赏房博士本人，去年年末听到她想讲这一门课，也觉得房地产留置权投资是一门很陌生似乎又很有意思的小众投资种类，所以毅然把在学堂的第一门付费课奉献给了Tax lien/Tax deed课。
房产投资分门别类很多，光是普通住宅这个新手的第一跑道，就可以包括有房产翻修(flip)短进短出, 长期持有(buy and hold）， 空手套白狼（BRRRR）的很多不同策略，具体到房产又有单家庭，公寓，连排别墅或者2-4家庭投资的不同选项，房产的来源就更不一而足，可以MLS公开市场获得，也可以off-market直接与买家谈判，或者从wholesailer手里转让合同，还有HUD拍卖，银行法拍，银行房(REO），更不要提学堂正在热讲的不良贷款，或者房地产留置权这样的小众品种。我家领导的业余爱好就是看房买房，眼光好又下手稳准狠，所以我一直在努力地看书读书写作做参谋做智囊，在这个大热的市场，供求失衡，利率极低，虽然我们靠各种重贷似乎又攒出了一些新的首付，但是怎么都下不了手：出去看的房要么就是条件好但是数字极其不好看不赚钱，要么就是烂得不行卖家还很硬气不降价，或者房产数字似乎都好，但是离家太远里面住的租客也让人瘆的慌，更不要提卖家经纪各种饥饿营销，而看房的人也络绎不绝就跟抢白菜似的给自己心理造成的挫败感，所以学这门课，目的就是很明确，绝大多数人可能真是冲着利息去的，我们就想冲着房去，看能不能另辟蹊径拿到合适的房。
此次课程为期五周，时间安排得是相当地紧，每周五的大课，房博士主讲，涉及到了房地产留置权投资的若干方面，包括定义，概念，筛选，策略，尽职调查（我之前看了某同学的作业总结得好，DD是每一个房地产投资人的必修课，有人觉得苦不堪言，对我来说，做多了会上瘾），退出机制等等，时间往往都超时；周二是Frank老师答辩，上百号学员每次能找出好几十上百个大大小小的问题，有些远远超出本课的范畴，但是Frank老师是个厉害角色，能连讲三个小时不带累的。其它的日子每天都有知识点分享，群里不断地有人问问题，老师们不断解答。我被分到了七组，加入七组是因为七组的很多同学都是麻州本地的，这样我们大家可以一起找更可能的标的，说不定也能在小组会议答辩中加深对彼此的印象，创造合作的机会。又是谁说的来着，房产是数字的运动，人脉的游戏，很有道理的。
如上所说，我的目的很明确，收集真实可能的能拿到房产（实在不行，能拿到利息也行）的信息，所以在小组选定标的的时候选择了tax deed类别，同时也是离麻州比较近的康州。（麻州其实也是有各种形式的房地产留置权拍卖，但是只在非常少量的县市，比如Springfield这样的离我又远，我又不太喜欢的地方。）做完一圈下来，我觉得康州真正是个宝地，人均收入最高的州，贫富差距又是那么大，这么一个层次分明，什么房产都有的州，就一定会有适合我们的机会，前提只要认真地找和认真地做调查。另一个原因就是康州的主要拍卖网站就一家，信息透明又精简好用，从此之后此网站会和HUD网站一起成为我每天都会查询的地方。康州的标地并不多，比如五月份之前安排的也不过100出头，这样全部可以做到全部甄别再筛选（给自己家打工是我最开心的事情），最好的20%如果能拍到，那就冲着利息去，其它的看你的风险控制程度（比如商业住宅或者纯空地，搞定不了就删掉；单家庭或者简单的多家庭我们家都是可以考虑的）来出价，如果能拍到，那就冲着房产去；当然最后拿不拿到房产都是属于缘份，但至少有竞拍价的利息，每个月1.5%也是不小的数字，尤其是现在利率这么低的环境下。
我们本小组内讨论是非常激烈的，经常两个小时都打不住，剑青组长非常有号召力，其它组员好多都有雄心抱负，未来的日子里会出房产大鳄也未可知；当然也有如想暂时先经营一亩三分地的我。对本门课的感想，我觉得是很好的学习机会，免费的课这世上比比皆是，但是就是不如付费地对人的鞭策大，内容深，影响广，尤其是到答辩的时候，你才发现来自各行各业的人们把自己的专业知识与房产投资结合的成果，有用算法的，有做模型的，有画各种图表的，而且人面对自己热爱的事业，那侃侃而谈特别有冲劲的精气神特别让人感动。所以嘛，财务自由的人们又怎么会躺在游轮上沙滩上，只会让自己有限的生活发出无限的光。希望学堂能够把这门课越办越好，我也希望看到未来的课上，能有我们一期的学员真正实践的分享。
最后写个小感受：在课上答疑和课程答辩中，我有听到很多人时常讨论风险和时间成本。比如有人会说，这样做那样做风险很大，听了半天课尤其是自己做的功课越多，越觉得全是坑不敢投资；又比如说，如果只是拿利息有必要调查这么多吗，花这么多时间拿不到不就白费功夫，再加上如康州这样的需要亲身竞拍的地方，就算从麻州一来一去也半天出去了。其实我觉得Tax Lien/Tax Deed从某种程度上就不是初阶的投资，虽然学堂的广告里说的是不用“掏粪”不用管理，风险极低，简单好操作，但是只有亲身管理去，“掏粪”过，与各阶层的人们打交道过的投资客，才会更知道自己在投资什么，也知道自己有可能面对什么。大家花了太多功夫去想那以小撬大，花几千块或者上万块就能得到一套（优质）房的可能性，就忽略了市场经济的本质了：只要这个领域有利可图，就一定会聚集来投资客，就看小组答辩时很多组收集的历史数据就知道，即使在房地产留置权的拍卖中现在拿到一套房真的都要准备可能房屋市场价50-95%的资金，更不要说你拿到房之后可能面对的的驱逐，装修，与title或者律所打交道把地契梳理清楚，长期持有或卖掉。说得好像劝退似的，其实恰恰相反，任何的投资，其实没有完全准备好的，都是要跌跌撞撞先走进去的，先从自己能接受的类型开始，设定一个最高的出价，尽量地去参加去竞拍，就能一下子完全知道怎么拍卖，现场什么状态，怎么跟地方部门打交道，和当地的整个房地产从业人员打交道等等。