谈谈投资房承接租客

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作者:Charlene

买带有房客的投资房对投资者有很多利好, 但如果不小心加上运气不好的话, 你很有可能从卖家那买入需要破财费力的问题房客。买投资房特别是2个单元以上的, 有房客应该是很常见。我刚做地主不久买了一个带房客的duplex, 踩了个坑, 留下了个后遗症。买房时对现任房客该做什么及能做什么, 这个问题一直困扰我。需要不需要像平时招租时那样做背景调查?承接来的房客, 与前房东的合同怎么处理?

1. 承接租客的利弊

买带租客的投资房有几个好处: 1)不需要重新找房客; 2)马上有房租收入; 3)前房东已经把该修的东西都修理好了;4)有租客说明房子已经满足municipal legal requirements。
可是, 承接房客也有一些风险:1)新房东必须100%接受原来lease的各项条款,即使有些很偏向房客;2)房客可能会试探新房东, 故意迟交房租; 3) 碰到坏房客,不得不费时费力走驱赶程序。

2. 新房东可否与承接过来的房客解约

关于新房东是否可以同承接过来的房客提前解约,上网查了一下, “While a lease is a legal agreement between tenants and a landlord, the lease does not dissipate with the sale of the property. Just like easements and other covenants that are considered to ‘run with the land’, the leases are tied to the property itself and not simply the owner.” 也就是说, lease 是跟着房子的,你是新房东,lease没到期之前, 你是不可以随便改变合同的条款, 比如涨房租,或终止合同让房客搬走。

如果你实在是不喜欢承接别人的房客, 或者你想自住,最好的方法是在买房时,在合同里加入一个交房时必须是空房的contingency, 这种情况卖家就得同现在的房客沟通是否可以cash for keys。

当然, 你也可以买了房子以后,自己同房客商量重新签合约或者给钱走人, 只能商量,不能强制。因为房客受lease保护,没有义务接受你的条款,所以你必须很小心,免得把自己卷入法律纠纷。
下面这几种情况下可以是例外:1)卖家原来的lease里加了这样的条款“房主卖房或转让产权时有权提前终止合同“; 2) 买的是foreclosure的房子, 可以按照本州的相关规定发 ”Notice to Vacate“。3)如果你买来是要自住的, 你也许可以通过owner move-in eviction (OMI) 让租客搬走, 各州的具体做法可能很不同,但总的来说你必须OMI后90天内入住, 且住满3年。 具体做法, 建议参照各州的相关法律。

3. 买带房客的投资房的注意事项

房东一定希望承接过来的是好房客,如果是不好的房客, 现在因为疫情, 赶房客是个大问题,承接这样的房客, 就等于给自己找麻烦。

今天在YouTube上听到加拿大房东Lilian在回答网友提出的有关投资房承接租客的问题, 里面提到了几个好的建议:1)买房时在合同里加入一个条款, 要求房东提供房客的申请表, 并提供一个房客的授权书允许买家对房客做背景调查。有了房客的信息及许可, 你就可以调查房客的背景包括信用,犯罪记录,工作及收入情况。2)怎么向卖家(现任房东)问有效的问题, 尽可能了解到为什么卖房子。了解房客是否按时交租,口头和手写的没什么参考价值。 可以要求卖家提供最近6-12个月的银行进账记录。如果卖家不愿意提供, 那很可能有猫腻。目前是特殊时期, 驱赶房客不易,有不好的房客, 还是绕道走。

以上的做法, 对于SFH, duplex, triplex 等已有的房客较少,如果卖家和租客都配合, 可能做得到。但对于小型多公寓,那么多房客个个去查不现实。就公寓这个问题, 我专门请教了学堂公寓课的Tim老师,老师说通常没有去查房客的背景, 因为卖家不一定会给房客的application, 一般看lease agreement and payment history。对当地的租客要有一定的了解。通过过去12个月的monthly income statement, 就可以评估一下: 1)多少拖欠房客, 共欠多少钱?2) 赶房客需要多少钱, 多少时间? 3) 自己是否愿意承担风险; 4)把成本算进去, 重新算 offer。总之, 买房时能了解的信息越多越好。

4. 我踩过的坑, 我学到了什么

多年前我也曾栽到了承接过来的房客的手里,今天决定把这个case 翻出来重新过一遍, 看看当初刚入门的自己犯了哪些错误,以免今后重蹈覆彻。也希望对其他新地主会有所帮助。
2015年刚做小地主不久看上了一个duplex, 一边是空的,另 一边有房客, 是一个叫Tela(化名)的中年女士带着一个已经高中毕业的儿子。写offer交押金时已经是10月份中了, 我们这冬天很长, 9月份开学后房客就不太好找了。当时中介说, 有个现成的房客很好, 交房时就有收入了, 我听了也觉得有道理,还为另一边空着感到遗憾。看房的时候, 房客挺有礼貌的,除了养了只猫, 房子的保持得挺干净的, 当时心里挺满意的。中介说交房时卖家会把Security deposit, prepaid rent, application form, and lease 等转给我。

当时什么也不懂,完全信任中介,觉得中介会把能做的和该做的都做好。估计中介应该没有管理出租房的经验,她没有提醒我该向卖家了解一下房客的情况,房客在哪工作都没问呢,我就这么糊里糊涂地把房客接过来了。

错误1:这是我犯的最大的错误,没有向房东(卖家)了解情况, 没有对房客做些背景调查。

那年11月19号交房, 20号我写了一封热情洋溢的信送到Tela家,她不在, 她儿子签收了我的信。信里告诉她我是她的新房东, 给了她邮寄房租的新地址。还告诉她前房东说 她们是负责任的房客,我相信她们仍然会是个好房客。

我开始找handyman整理右边空置的那个单元以便尽快招租,进进出出经常碰到隔壁的Tela。12月1号该交房租了, 她没有吭声。翻看了她原来的lease,里面提到如果5号还没收到房租, 就开始收late fee。我想她是不是习惯等到5号才交, 所以又等了几天。到了5号, 我短信提醒她说该交房租了, 她就开始给我讲故事了,说感恩节到外地她女儿家一个多星期, 误了工,没有收入,她已同前任房东说过得推迟一周交租(前任房东同我有什么关系呀?)。说她在餐馆打工, 工资不固定, 时多时少, 儿子不帮她分担费用。我记得当时立刻对她儿子产生了反感, 都高中毕业了也打工赚钱了,怎么能那么没有责任心, 同母亲住在一起, 却不交一分钱。她说前房东都是收现金,8日早上可以给我钱。

错误2:前面提到房客会试探新房东,Tela轻易地发现新房东原则性不强。我那个时候本该发5 Day Notice的, 我却有不想一上任就做坏房东的心态, 同情她, 宽限她几天时间。

下面我还是按时间顺序来记录,看看Tela是怎么带着我完整地走过Eviction的每一步:
12/8: 9:30 am按约定时间过去,敲门没有回应。
10:30am 她发短信给我, 说刚把money order 放入信封寄给我了。我有点生气, 明明说好的我去取, 她怎么又变卦。好吧, 等邮件吧。
12/11: 下午还没有收到邮件,我打电话给她, 她说12号下午3点下班后给我电话,她也担心邮件寄丢了。
12/12: 还是没有邮件, 我觉得上当了,马上动身去邮局给她发了5 Day Notice to remedy default or vacate。她下班后打电话给我,问我是否收到邮件。我通知她已经发5 Day Notice给她了。她非常生气, 说她不想失去房子,我们没有留给她机会… … 我建议她14号周一去邮局取消money order, 把钱取回来, 15号我过去取整个月的房租。
12/15:去见她之前, 先到邮局, 我还真收到了她的邮件, 打开一看, 是个空信封, 空的!第一次被房客这么玩, 心里真是堵得慌呀。往她家的路上收到她的短信, 说她收到我寄的Certified mail, 但因为我是邮寄, 所以她要从收到之日算起有5 天的时间。她说过几天有钱了给我电话,如果我到时不接受,她会给我一个30天搬出的Notice。我回家后上邮局的网站查了一下, 她根本没有签收邮件(应该是故意不签的),邮局网上显示16日redeliver.
12/16:上网查了, 她还是没有签收邮件。我担心她一直不签收,马上重新准备了一份5 Day Notice, 带上tape, 先敲门,没回应,直接贴在门上, 并拍照片做记录。我准备上车时, 看到她开门把那张纸取了。我赶紧走过去同她说了几句,她说她与前任房东从来没有问题, 只是同我有问题。她还是不回答什么时候付房租,她说马上得去上班。我离开后直奔邮局,又投了a copy of 5 Day Notice by Certified mail存档。
12/17:USPS.com 网站记录5-Day Notice已经签收。
12/18:她打我手机, 留了言说要分期付钱, 但没有具体的安排。
12/21:我电话留言告诉她如果23号没收到钱, 28号一早就启动eviction

错误3: 21 号是第5天, 22号就可以开始file eviction, 我又主动给了她几天。不过因为是圣诞节,心里还是不希望做Eviction,不愿意刚上任就变成恶地主黄世仁呀。

12/23:没有音信。傍晚去她家, 只有她儿子在。他说不知道她母亲没有付房租。马上过节了, 希望宽限几天。 一个小时后Tela给我打电话, 说暂时没钱交租, 28号给我电话。
12/28:还是按约好的时间到Tela家,好不容易收到$345以及一张rent payment plan for December and January: 12/28/2015 交$345, 1/1/2016 交$355, ⅕/2016 交$700。
一叠现金, 大多是$10以下的纸币, 有几张$20的, 还有很多$1, 估计是餐馆赚的小费。每次找她总有不同的故事,她儿子的女朋友怀孕了要搬出去单住, 她得帮忙他们的出些security deposit等。
01/01:收到 $355, 12月份的房租收齐了。late fee 没有收到
01/19:收到$300, 我外出, 交代我的handyman代我收的
01/25: 收到$225,handyman代收
01/30: 收到$175, 一月份收齐了,late fee 没有收到

收租就像挤牙膏, 去找她, 就吐一点出来。我这个新地主还真有耐心, 自己感动一下。

错误4:我一再让步; 不应该亲自上门收租

2/13:2月份房租还没收到。她短信我说在找第二份工作, 她女儿会寄些钱帮她,但得22号以后才有钱付房租。
感觉这个房客每个月租金都得分几次才能收齐,这地主也当得太辛苦了, 我开始没有耐心了。
2/18:同她认真地谈了一次, 告诉她我们准备终止合同, 她非常生气, 说没人理解她的情况, 没人帮助她。她拒绝签那份14 Day Notice Terminating Tenancy (我们州如果已经发过5 Day Notice, 若房客再犯同样的问题, 就可以直接发终止合同通知)。
2/19:发这个14 Day Noitce时我带了Handyman作为证人,她希望我多给她一些时间,因为冰天雪地的,那就多给她点时间吧,心一软,我说到3/15吧, 她要求我写在Notice上, 我就加注了”如果3/15 号没有搬走, 就要开始eviction” 。
没想到签了这个Notice后, 她一分钱也不交了, 理由是我要赶她走。因为我已经写了3/15号, 自以为得等到15号后才能开始行动(没有咨询别人),房客既不交租也没搬走,我只能等了。

错误 5: 我不应该心软在Notice 上备注, 给她更多的时间, 因为她一直不讲信用。

3/18:正式启动Eviction。我去请教了当时买这个duplex用的Title company 的律师Michael, 老头非常nice, 听了我的描述后,微笑着告诉我不要听房客讲故事, 不交租的房客会有很多故事,直接走程序开始赶人。Michael说多数房客接到法庭的开庭通知后会很快搬走。我马上行动, 到small claim court 取表格, 按规定提交了材料和费用。收到法庭通知时,发现开庭的日子是几周以后的4月5日,那时我正好在中国,到时不能出庭我就直接输了。赶紧去找Michael, 他同意替我出庭, 收$100的费用。都说律师天价,听到100刀我都不敢相信,或许因为我是他们的客户, 或许因为老人家不忍心看到我这个亚裔弱女子被房客欺负?我写了封委托书给Michael, 就放心地回国度假去了。

04/05:在法庭上, 房客告诉法官她没有不打算付钱, 她有个付款计划要同房东商量。因为我不在场,律师没法征求我的意见(Limited Appearance by Attorney xxxx, on behalf of Plaintiff),法官判 mediation, 房客在4/12号之前搬离, 6月2日mediation hearing。Michael说这个房客在出庭后还到他办公室, 希望他劝我撤诉,他没有答应。她觉得房客不诚恳,在拖延时间。

4/6: 法庭记录已更改,Class Code changed from 31004 (Small Claims, Eviction) to 31001 (Sm Claim, Claim Under $ Limit)。Mediation hearing on June 2, 2016 at 01:00 pm。
4/13:我从中国回来后,已经从那位律师了解到进展。因为房客没有按mediation的要求搬出去, 我file了Tenant non-complied the mediation agreement,要求法庭issue Writ of restitution, and grant the judgement of eviction.
4/19: Case reopen; Judgment of eviction is granted due to defendants failure to comply with mediation agreement/stipulated dismissal.
4/20:拿到 Writ of restitution, 交给Sheriff department
4/25:警察到Tela家门上贴通知28号前搬离。
4/28: 警察先到, 我们按警察要求10分钟后到,我带了handyman准备换锁。房客根本没有搬家的打算, 没有打包。警察告诉她只有房东换锁的时间来搬东西,锁换好了她就必须得离开。我的handyman就有意慢慢换, 警察还是给了她一个小时的时间。她把重要的东西搬到外面, 等朋友来帮她拉走。来不及搬出去的东西,警察同意我们把东西搬到车库,她改天来取,不过她必须付相关的搬运费用。房客终于被赶出去了。

警察的记录里提到, 房客屋里充满大麻的味道,很遗憾我不知道大麻什么样的味道。隔壁那个单元的房客曾经给我说过Tela家有人smoking pot, 有时从管道飘到他家,隔壁邻居曾经匿名报过警。她家有猫, 我是有闻到家里有什么味道, 以为那是喷的什么香料来掩盖猫的味道呢。有钱吸大麻, 没钱交房租!

错误 6:自己不能出庭, 耽误了一些时间。不过这个错误不可控

大多房东把房客赶出去后就结束了, 我这个case 在6月2号还有一个法庭的安排的Mediation,讨论关于房客分期付欠款问题。我没有指望房客会交钱, 但还是得出席。

Michael建议我去Mediation session时不要接受调解, 白浪费时间。

调解的那一天, 我是带着不接受调解的决心去的。调解员先单独同我和房客谈,了解双方的索求后 三方再坐下来讨论。调解员劝我们双方各让一步,这样房客可以消除不好的记录, 我也可以拿回欠租。调解员说房客表示愿意分期付款,问我可否减些费用。我说如果房客有诚意那就从$3753 减到$3500。然后问房客什么时候开始补交,房客说一个月后, 我听了很生气。她已经3个月没交租金了, 如果她有诚意, 那天就应该带着钱去调解, 她没带钱去,还要求再给她一个月时间才开始分期付款, 我说不同意。Mediator不停的劝说(很能说, 在这种人面前我一定溃败), 让双方折中, 6/15号开始, $250/月,12个月付清。我同意了,同时表示如果前面11个月准时收到欠租, 最后一次就给她免了。Mediator做好调解文件,说明如果房客违约, 之前的judgement立马生效,我不需要再交新的小法庭费用。双方签字。

6/15 没收到钱,一点也不意外。房客应该是在拖延时间, 只要case还没有close, 她就可以编故事说是房东的问题,好找新的住处
6/20我到小法庭提交房客违约书
6/21 Judgment is granted due to defendants failure to comply with mediation agreement/stipulated dismissal
6/23 我去小额法庭交了$5 docketing fee, Judgment docketed (只有docketed了才是个有效的judgement).

新地主被房客带着走完整个eviction过程, 是个不小的打击,好在内心没那么脆弱, 没有因此洗手不干。现在上了学堂的课, 回过头看看走过的路,真的体会到知识储备及平台的重要性。现在碰到什么问题, 只要在学堂相应的微信群一问, 总能得到老师和同学们的建议,真的觉得投资路上不再孤单。

学堂出租房管理课的张波老师说过,“买好房-装修好-好房客“ 是投资出租房成功的三要素。买投资房承接好的房客非常重要, 特别是在那些eviction很难的州。 有时房东急着卖房, 就是因为被住在里面的房客折腾烦了。如果知道租客有问题, 在疫情期间eviction受到限制的情况下, 还是避开为好。买房前尽可能多了解对应的区房客的质量, 看房的时候注意房子是否保持好的状态 ,仔细查看rent roll, 看看房客是否按时交租, 是否欠租金。还要留意一下rent roll 上收到的房租是不是同lease上的数目一样。如果是4单元以下的投资房,最好能让卖家提供tenant application并让房客签署一份授权书允许买家对房客做背景调查。如果发现合同等文件有什么问题, 要求卖家fix what’s wrong as a condition for closing on the property。 万一坏房客漏网被承接过来, 就只好走法律程序了。房东可以nice, 但关于lease上的原则问题要firm.
 
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