金融与地产的完美结合——不良票据投资

upwind66

Administrator
管理成员
作者:北美地产学堂

兢兢业业的做了几年买房、装修、找租客、收租的小地主,平时收租的日子也还算太平,可是在这次疫情下,租客打电话去修理和空出的房子找新租客需要看房时,着实让我头疼了一把,因为疫情原因实在不想出门。想找一种适合业余投资,收益稳定又省事的地产投资,最好不用跟租客打交道。

偶然了解了有一种叫做Note的投资,就是投资别人的债务。收益率可以达到12%,也没有处理租客的烦恼,这种投资就是对不良本票Nonperforming Note的投资。打折买来别人的债务,让别人继续还债赚取现金流或是卖出赚取差价。

Note,又称本票,是由一人签发给另一人的一种书面承诺,保证自己在约定的日期,无条件支付确定的金额,给本票所有人或其指定的人。房地产中的本票就是用房地产作为抵押的Mortgage Note。在银行贷款时,会签署一份保证还款的Promissory Note,这种Note在银行回笼资金时会被卖到二级市场交易。一旦贷款人因为生病、离婚、失业等原因停止向银行还款超过了几个月以上,房产本票就成为了Non-performing note (不良本票),这时银行会把它们打包打折卖掉。

这种折扣有时会很大,有经验的投资人可以通过投资不良本票获得很高的收益。因为本票交易易于管理、流通性好、适合规模化经营。但是本票投资又是非常专业的一门投资,涉及到严格的尽职调查,包括:目标房产的当前市场价值(Current Market Value),屋主的背景及目前状况,目标房产的债务情况。

退出策略方面,如果房主放弃房产,就进行法院拍卖,这时如果有其他投资者拍下房产就可以直接退出,如果流拍后成为Real Estate Owned(REO),则可以进行翻修或加建,增值后卖出。

虽然不良票据投资有很多优点,但也有缺点:无法利用贷款杠杆,没有避税优势。

找到了两个学习Note投资的资源:
Dave Van Horn的书籍 <Real Estate Note Investing>
Youtube上北美地产学堂何林博士的Note讲座
 
顶部