(中)疫情形势严峻,是否还要入盘房地产?来听听老玩童的20招投资“秘籍”!

upwind66

Administrator
管理成员
作者:房博士

作者:老玩童 / 整理:学堂君

在分享了“入门心法”和“市场大法”后,我们再来看看房地产交易中的谈判秘诀。

03

谈判秘诀

11

As-Is 合同在房屋检查后如何进行谈判?

许多不良资产按原样出售(As-Is),签订合同后,你可以进行检查,但无法协商价格或要求维修费用。

在大多数情况下,有几个技巧可以试试:

(1)与卖方代理联系,“买方律师告诉我,他可以接受或拒绝,不能重新协商价格。如果卖方愿意提供 $ xxx 来补偿房屋检查中出现的意外,那买方仍然希望购买这房子, 仍然可成交。在我的客户正式让律师拒绝之前,我只想看看我们是否有可能仍然达成交易”。在大多数情况下,这是可行的。

(2)有时卖方经纪人会说“现在合同在律师的手里,我不想介入,可能会惹上麻烦”。在这种情况下,您必须指示买方律师给卖方律师传递相同的消息,大多数情况下也可以。

12

阅读每份合同,不要让律师代你做出决定

律师为你提供法律支持,但是你是做出业务决策的人。

你可以免除客屋检查,律师无法为你做出该决定。客屋检查后,再谈多少价格也不是法律问题。如果卖方对房检中的问题不做维修,律师无法决定要索取多少钱。

你一定仔细阅读每份合同。曾几何时,我签订了一份合同,说单户住宅的土地是租的,不是拥有的。我以为可以赚到三万,但是有这条款,我损失将超过三万。我很高兴自己仔细阅读了合同,避免钱包受损。

13

筛选租户

这里有几点提示:

(1)不要设置过高的信用评分来筛选租户,这没有必要。

(2)每个房地产经纪人都会说要寻找收入是房租 3 倍的房客,但你也别忘了看看房客(应该说是租房者)的债务。否则,你可能会得到一个收入可观但债务过多的租户,最终不支付房租。

(3)始终运行自己的信用报告和背景调查!永远不要相信申请人带来的信用报告。

(4)坚持你的筛选标准,房屋可以空置一段时间,可以降低的是租金,而不是筛选标准。如果你不进行筛选,坏租户很容易找上门来,“请神容易送神难”。

14

续租时始终提高租金

如果你续租时不提高租金,几年后,租金将大大低于市场租金。如果过几年后你提高租金,房客将对你大喊大叫。

如果长期的好房客找你谈判,要求跳过一年的加租。你应该给好房客一定的讨价还价的余地。

15

最好在有房客时招租

如果你有一个好的房客,你的出租房整洁干净,可以在有房客时就招租,不要等到空置之后招租。这样,你出租房的空置率就低了。

你可以给你现在的租户一些友好的表示(给些钱,给孩子玩具、巧克力,或一个大拥抱),别觉得房客这么做是应该的。

16

不要总是怪罪房客

我听到太多的故事是房东的错,例如:

(1)没有书面租约;

(2)没有适当的帐户核算,不能说出租户是付哪月的房租;

(3)尝试找出在小事上谁是对的,谁是错的,而不是专注于解决当下的问题等。

我分享一个故事:我的房客的大孩子们玩飞镖在车库门上打了许多小凹痕。更换车库门的费用超过 1000 美元,显然这是房客的错。房客愿意为此付费,但是房客将无法为此付费。房客是非常好的多年房客。

我提供了一个解决方法:如果你签署续约,我将支付维修费用。如果你在租约期满后离开,则房客必须付款。然后他就续约了,然后又一次又一次地续约了。现在房客已经成为我的房客十年了。

17

寻找急于出手房产的卖家,不要成为急于出手买房的买家

如果卖方没有想急于出手的原因(离婚、急于变现出售、健康问题、财务危机等),请不要浪费你的谈判时间。

如果你发现卖家急于出手,那么你就是问题解决者,实际上是在帮助卖方解决棘手的问题。

而自己不要因为急着买房,以至于在没有计算数字,分析回报或风险的情况下下单。

我看到有些人非常积极地购买出租房,没有一个投资标准,好像只是为了买而买,请避免这样做。

18

续约或非续约通知

通常,你应该在租约到期前 60 天发出续约(或新租金增加)的通知,始终保持互惠互利。

如果租户不愿意续租,让他们有足够的时间找到另一个地方;如果他们决定留下,双方都高兴。

请勿租约到期前一周,发送再续签通知,这么晚再大幅提高租金就更不应该了。

如果你决定不续租给租户,在伊利诺伊州需提前 60 天发送不再续租通知,这样无需给出任何原因。

19

建立人脉

有意与当地其他房东建立一些人脉关系(投资微信群、投资俱乐部)。如有疑问,可以寻求帮助。

当你需要水管工时,别人可能会推荐给你;当你有某方面的资源时,也要乐于分享。

20

教育、目标以及投资房地产的原因

你为什么投资房地产?

退休,孩子的大学费用等,原因(理由)越强越好。

投资房地产作为 Hobby 一般做不好,应该把它当作生意来做。

如果是退休,你每年需要多少钱?每年有多少房产会产生这种净收入或现金流?

现在你有了目标,知道为什么要投资房地产,接下来读几本书,制定一下策略。

否则,你到处都会得到相互矛盾的建议。也许两者都是错误的,也许两者都是正确的。你需要一些基本的知识来消化或过滤到处得来的信息或建议。

如果你想系统地学习一些地产入门知识,我想,北美地产学堂的入门级课程会是你不错的选择。

在这里,有很多老师的经典案例,你可以学到很多平时接触不到的投资知识盲区。

感兴趣的话可以扫描下方二维码添加北美地产学堂的课程小助手,并备注“入门课程”,向她咨询入门课程的相关信息。

(未完待续……)
 
顶部