作者：房博士
作者：学堂君
2020 年转眼已经进入了 2 月份，虽然这一年开局艰难，全球经济情况势必会受到影响，但是专家预测，这些负面影响是短期的，从中长期来看影响不大。
经济有波动，房地产投资领域也会被波及。现在的经济情况不太明朗，房价也许已经在高位了，并且随时可能会下跌。
那么在这种情况下，房产投资人该如何解决这个困境呢？
不知道大家记不记得北美地产学堂之前发表过一篇文章：《北美地产学堂 | 房子是“金砖”还是“瓷砖”？ 学会两大掘金法则，让你摆脱负资产！》，其中有提到过购买房产的 1% 法则，即买的房子的出租价格必须达到房价的1%。
简单来讲，如果是 10 万美元的房子，出租价就是每个月 1000 美元；如果是 20 万美元的房子，出租价格是每个月 2000 美元。
作为房产投资人，最希望看到的莫过于房子升值，同时产生正现金流。
1% 法则，就是房产投资行业内公认的，用来判断一个房子，是否会有正现金流的简单易行的方法。
以现在的经济形势，很大一批投资者都在观望，最怕一步踏错，就满盘皆输。
谨慎的投资人可能会觉得，符合1%法则的房子太难找了，“HUD HOUSE”和“法拍房”也可以是优质房？“这样的房子，都长什么样啊？在哪儿买呀？在我们这儿，这样的房子，几乎不可能啊？”
接下来学堂君就来分享一个来自房博士的真实案例。满足1% 租售比的房子，都长什么样子？她又是如何在美国南部的三四线城市买到的呢？
这是一个两单元的房子，位于租赁市场非常活跃的B区。该区的平均房价是 250K，地价 80K。如果租赁的话，平均房子的空置期不到 40 天。
这是个 HUD house
（https://www.hudhomestore.com/）。我们在MLS上看到的。要价是 150K，我们投标了 120K。
刚开始，HUD 没有给我们。我们也没有放弃。一直把我们的投标放在 HUD 网站上。
终于，在房子上市27天后， HUD 来信告诉我们，以 120K 的价格，把这个房子卖给我们了。
这个房子我们是买来出租的。用于出租，翻新应该是很简单的，只是常规的粉刷、换地板、厨房放各种家电等事宜，估计 3 万美元搞定。
这个房子目前每个单元都是 2 室 1 卫，个单元的面积是 900SQ， 共 1800 SQ (大约 167 平米）。根据周围租赁市场的情况，租金大约是 850-900 美元左右。
我查了该房以往的记录，5 年前，两边分别是 3 室 1 卫，这次翻新我们肯定要重新改成 3 个卧室。
如果是 3 个卧室的话，每个单元可以租 1000 美元左右，总共可以租 2000 美元。
这样，15 万美元搞定的房子，每个月就可以租 2000 美元，租售比就达到了 1.3%。
如果把这个房子改成独立屋，翻新后能卖 280K 左右。
这个房子可租可卖，买了这个房子，翻新后，我们的净值产就多了 10 万多美元。
将来即便市场下跌，因为有正的现金流，我拿在手里也不怕。
从房博士分享的案例中，我们可以看出，符合 1% 规则的房子不是什么地方都能找到的。
在房博士所在地区的 A 区（最好的学区），符合 1% 规则的房子基本是不可能买到的。在 B 区和 C 区，要买符合 1% 租赁原则的房子，倒是可以找到的。
但这样的房子，市场上估计也就只有 5% 左右。而且，这样的房子，一般都是需要重新翻新的破房子。
漂亮的房子，大家都知道该房子的价值，卖主也不会低价卖给你的。
当然，能够保证现金流的出租屋必须是要符合一定的条件的。
第一，出租屋能够通过翻新的方式，被动地升值。比如房子买价是 5 万，翻新需要 4 万。投入一共是 9 万，翻新后这个房子可以卖 13 万， 那么这个房子就是被动升值了 4 万美元。将来即使房子降价 20%，13 万的房子降价到了 10.4 万，我们还是挣钱的。
第二，每月的租金，相对房价来说，必须达到 1% 以上， 而且好出租。1% 的意思是，一个 10 万美元的房子，每月的租金得在 1000 美元；20 万美元的房子，每月的租金在 2000 美元。如果满足这个条件，在 25% 首付的情况下，我们一般会有正的现金流。
第三，房子位于城市中较好的区域。这样，将来万一房价下跌，幅度不会太大，而且好区受到的冲击会小一点，恢复也比较快。
作为房产投资者，或者说作为可以稳赚正现金流的房产投资者，我们要买的是被别人低估了的房产，这是需要花时间去找 Deal 的。
而这个时间和精力的耗费，和后期我们所获得的利润相比，是完全值得的。
如果你也想要拥有理性的坚忍和动如脱兔般的敏捷，想要学会看准时机，该出手时就出手的魄力，想要更多地了解关于投资低于市场价的地产 Deal的操作，那么你不妨来听听北美地产学堂的“怎样找低于市场价的地产 Deal” 课程。
你将在此课程中学到以下内容：
打折的房子长什么样？怎么才能找到打折的房子？
如何获得购买低于市场价格的房子的资金？
如何选择和购买低于市价的房子的方法？
项目评估及出价的过程。
准备合同到过户的过程。
尽职调查并完成交易的过程。
本次课程的讲师是 Kang。
Kang 是德州大学电子工程硕士，杜克大学 MBA。在科技公司从事技术及管理工作。2011 年开始业余投资出租房及小型公寓，并翻修 Flip，积累了丰富的一手房产投资经验。
除了投资经验丰富的 Kang，房博士和菊子两位大咖都会参与讲课，帮助你更深入地了解本期课程。
房博士拥有美国不动产销售执照多年，自 2014 年开始，亲自参与了几十套房子的投资，具有丰富的一手房产投资经验。
菊子，本名申兆菊，2009 年，菊子以五万美元投资房产，2014 年和朋友合伙成立了维百纳集团（WePartener Group），十年后，该公司总资产已接近三亿美元。
如果你想要加入北美地产学堂的“怎样找低于市场价的地产 Deal” 课程，聆听投资前辈们的丰富经验和案例，就请扫描下方二维码添加我们的课程小助手的微信（yigexiaozhushou），并备注“找 Deal 课”报名。
作者：学堂君
2020 年转眼已经进入了 2 月份，虽然这一年开局艰难，全球经济情况势必会受到影响，但是专家预测，这些负面影响是短期的，从中长期来看影响不大。
经济有波动，房地产投资领域也会被波及。现在的经济情况不太明朗，房价也许已经在高位了，并且随时可能会下跌。
那么在这种情况下，房产投资人该如何解决这个困境呢？
不知道大家记不记得北美地产学堂之前发表过一篇文章：《北美地产学堂 | 房子是“金砖”还是“瓷砖”？ 学会两大掘金法则，让你摆脱负资产！》，其中有提到过购买房产的 1% 法则，即买的房子的出租价格必须达到房价的1%。
简单来讲，如果是 10 万美元的房子，出租价就是每个月 1000 美元；如果是 20 万美元的房子，出租价格是每个月 2000 美元。
作为房产投资人，最希望看到的莫过于房子升值，同时产生正现金流。
1% 法则，就是房产投资行业内公认的，用来判断一个房子，是否会有正现金流的简单易行的方法。
以现在的经济形势，很大一批投资者都在观望，最怕一步踏错，就满盘皆输。
谨慎的投资人可能会觉得，符合1%法则的房子太难找了，“HUD HOUSE”和“法拍房”也可以是优质房？“这样的房子，都长什么样啊？在哪儿买呀？在我们这儿，这样的房子，几乎不可能啊？”
接下来学堂君就来分享一个来自房博士的真实案例。满足1% 租售比的房子，都长什么样子？她又是如何在美国南部的三四线城市买到的呢？
这是一个两单元的房子，位于租赁市场非常活跃的B区。该区的平均房价是 250K，地价 80K。如果租赁的话，平均房子的空置期不到 40 天。
这是个 HUD house
（https://www.hudhomestore.com/）。我们在MLS上看到的。要价是 150K，我们投标了 120K。
刚开始，HUD 没有给我们。我们也没有放弃。一直把我们的投标放在 HUD 网站上。
终于，在房子上市27天后， HUD 来信告诉我们，以 120K 的价格，把这个房子卖给我们了。
这个房子我们是买来出租的。用于出租，翻新应该是很简单的，只是常规的粉刷、换地板、厨房放各种家电等事宜，估计 3 万美元搞定。
这个房子目前每个单元都是 2 室 1 卫，个单元的面积是 900SQ， 共 1800 SQ (大约 167 平米）。根据周围租赁市场的情况，租金大约是 850-900 美元左右。
我查了该房以往的记录，5 年前，两边分别是 3 室 1 卫，这次翻新我们肯定要重新改成 3 个卧室。
如果是 3 个卧室的话，每个单元可以租 1000 美元左右，总共可以租 2000 美元。
这样，15 万美元搞定的房子，每个月就可以租 2000 美元，租售比就达到了 1.3%。
如果把这个房子改成独立屋，翻新后能卖 280K 左右。
这个房子可租可卖，买了这个房子，翻新后，我们的净值产就多了 10 万多美元。
将来即便市场下跌，因为有正的现金流，我拿在手里也不怕。
从房博士分享的案例中，我们可以看出，符合 1% 规则的房子不是什么地方都能找到的。
在房博士所在地区的 A 区（最好的学区），符合 1% 规则的房子基本是不可能买到的。在 B 区和 C 区，要买符合 1% 租赁原则的房子，倒是可以找到的。
但这样的房子，市场上估计也就只有 5% 左右。而且，这样的房子，一般都是需要重新翻新的破房子。
漂亮的房子，大家都知道该房子的价值，卖主也不会低价卖给你的。
当然，能够保证现金流的出租屋必须是要符合一定的条件的。
第一，出租屋能够通过翻新的方式，被动地升值。比如房子买价是 5 万，翻新需要 4 万。投入一共是 9 万，翻新后这个房子可以卖 13 万， 那么这个房子就是被动升值了 4 万美元。将来即使房子降价 20%，13 万的房子降价到了 10.4 万，我们还是挣钱的。
第二，每月的租金，相对房价来说，必须达到 1% 以上， 而且好出租。1% 的意思是，一个 10 万美元的房子，每月的租金得在 1000 美元；20 万美元的房子，每月的租金在 2000 美元。如果满足这个条件，在 25% 首付的情况下，我们一般会有正的现金流。
第三，房子位于城市中较好的区域。这样，将来万一房价下跌，幅度不会太大，而且好区受到的冲击会小一点，恢复也比较快。
作为房产投资者，或者说作为可以稳赚正现金流的房产投资者，我们要买的是被别人低估了的房产，这是需要花时间去找 Deal 的。
而这个时间和精力的耗费，和后期我们所获得的利润相比，是完全值得的。
如果你也想要拥有理性的坚忍和动如脱兔般的敏捷，想要学会看准时机，该出手时就出手的魄力，想要更多地了解关于投资低于市场价的地产 Deal的操作，那么你不妨来听听北美地产学堂的“怎样找低于市场价的地产 Deal” 课程。
你将在此课程中学到以下内容：
打折的房子长什么样？怎么才能找到打折的房子？
如何获得购买低于市场价格的房子的资金？
如何选择和购买低于市价的房子的方法？
项目评估及出价的过程。
准备合同到过户的过程。
尽职调查并完成交易的过程。
本次课程的讲师是 Kang。
Kang 是德州大学电子工程硕士，杜克大学 MBA。在科技公司从事技术及管理工作。2011 年开始业余投资出租房及小型公寓，并翻修 Flip，积累了丰富的一手房产投资经验。
除了投资经验丰富的 Kang，房博士和菊子两位大咖都会参与讲课，帮助你更深入地了解本期课程。
房博士拥有美国不动产销售执照多年，自 2014 年开始，亲自参与了几十套房子的投资，具有丰富的一手房产投资经验。
菊子，本名申兆菊，2009 年，菊子以五万美元投资房产，2014 年和朋友合伙成立了维百纳集团（WePartener Group），十年后，该公司总资产已接近三亿美元。
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