作者：小吉米
话说去年小吉米游历美国东海岸，来到新泽西去看OPEN HOUSE，其中有一个房子印象十分深刻：当地传统的A级好区、占地大、老房子外观品相不错、内部房间多、不算新但也不破、后院鸟语花香。但这个房子在市场上反反复复折腾卖了2年，进了2次ESCROW后都又重新回到市场，其市场标价也竟然也一路下跌。小吉米和卖方经纪人聊天的过程中，经纪人一脸无奈地吐槽：很多年轻人进来看房后，发现厨房操作台用的是年代旧一些“石英石台面”就不喜欢这个房子了。。。。。。
卖方经纪人口中的“年轻人”，就是本文会集中讨论的“美国千禧一代”，即 Gen Y（出身在1980-1998年之间的美国人）。据统计，千禧一代的房产买家在2020年已经占据了所有买家的38%（已经成为了市场上房产买家中排名第一位的年龄族群了）
本文，小吉米会结合【NAR 2020年最新发布的Home Buyer and Seller Generational Trends报告】，挖掘一下美国千禧一代的房产市场洞察，各位房东朋友要打起精神往下看啦！
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在仔细查阅NAR（全国地产经纪人协会）的报告后，我们是可以找到一些进一步的细分线索的：
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- 出生于1990-1998年代的人为【新千禧一代：22-29岁】
此部分购房者仅占市场总量的13%，说明这群人里其实有比较多的人处于租房或居住在父母房子里的状态。
近些年来的美国毕业生在踏入社会后，其实也面临了越来越大的经济压力，一方面是个人收入不容易提高，同时很多人还有着学生贷款需要还，自己很难在短期存出卖房首付的钱。
这群人给【出租房市场】注入了活力，如果你是做出租房的房东，一定需要重视。
从下表对于社区的需求差异可以看出，这群人更在乎：上班方便、价格可承受、离亲朋好友近、房子占地要小、有足够的宠物空间。
- 出生于1980-1990年代的人为【老千禧一代：30-39岁】
此部分购房者已占到了市场总量的25%，已经成长为购房市场的第一主力年龄段。
因此，如果你是房子卖家，就需要重点研究这些人的买房需求。
这群人对于房产社区的要求，相比【新千禧一代】更强调：好学区、孩子上学方便、相对较大的房屋占地。他们往往会花费更长的时间去搜索筛选房子，直到找到自己真正喜欢，且价格合适的房源。
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当然，新老2代千禧族对房子本身的需求有很多共同点，小吉米综合了报告数据和地产经纪朋友的观点，分享如下：
（1）需要性价比更高的房子：
- 节约能源（如安装了太阳能板）
- 少或无HOA
- 实用小户型 （3000尺以内的房子会更受欢迎，3+个卧室，不一定追求每个卧室都需要配备单独卫生间，卫生间够用就好，否则既占用空间、打理起来也麻烦）
- 院子面积不要太大，否则维护起来又贵又麻烦
- 更偏爱新房（尤其是那些可以按需求定制房间和含有丰富社区设置的新房），没耐心修理维护房子 （屋内某个地方出现问题了，更倾向把出问题的地方整体换新的，而不是花费精力小修小补）
（2）房屋配置的偏好
-需要开放式的FLOOR PLAN （开放式样的大号厨房 + FAMILY ROOM, 变为打通一体的GREAT ROOM）
-厨卫设施需要全新
-喜爱大窗户和透光性
- LESS IS MORE的室内风格 （无需繁复的装饰和家具；喜欢实用简洁，低调轻奢极简风格、偏爱淡色调等）
- 对HOME OFFICE的需求增加
（3）房子的科技配备是一个很好的加分
- SMART HOME配置
- 房子所在地区的互联网和无线服务商的质量
（4）更倾向通过网络和深度内容了解房源
- 当想要了解房产信息时，第一步做的事情就是上网找资料，这个比例已经超过了直接找地产经纪成为首先沟通的信息渠道
- 合理布局社区房产的功能性配比，例如：适当精简居住面积、同步丰富社区配套设施（泳池、健身房、户外运动空间配置、距离购物餐饮、学校和工作的交通方便），让房子的性价比对千禧一代更具吸引力
- 由于【新千禧一代】更倾向于租房，因此在整体按需规划开发的Build to lease物业会有更多的市场需求。（即专门针对新千禧一代的偏好，在适合的LOCATION开发合适的公寓专门用来出租给他们）
（2）如果你是出租房投资者：
-寻找投资DEAL的时候，注意控制房子合理居住尺寸，对出租房里的卧室和卫生间配比进行合理调整。
- 【新千禧一代】有很多租客都带有宠物，因此房东需要考虑制定合理的租房宠物政策（比如说多收押金、限制宠物大小等，而不是完全把带宠物的租客拒之门外，这样容易错过更多客源）
- 由于千禧一代攒买房首付更为困难、也更花时间，因此地主可以多试试LEASE TO OWN 这个OPTION的模式，这样可以让年轻的租客更爱惜房子，也让他们的租约更加稳定长期。
（3）如果你是房子卖家：
- 千禧一代看房的时候，需要更加直白形象的画面展示，因此Staging会变得更加重要
- 对于FLIPPER而言，应该把主要精力花在：OPEN FLOOR PLAN、厨卫翻新、SMART HOME系统、节能系统等方面；哪怕是在插座上装上USB线直接充电的接口也会是一个很好的加分项哦
- 针对千禧一代攒首付困难、贷款审批也可能会有更多的问题，卖家可以考虑探索SELLER FINANCING来拓展目标顾客
（4）如果你是房产经纪人：
-视频营销或成为经纪人获得差异化优势的重要能力
千禧一代是网络和移动互联的原住民，相比四平八稳、平淡无奇的官方房源图片和视频，他们更容易被VLOG类具有“带入感”的看房评论或房产投资分析内容所打动。如果你有办法把自己打造成高质量的房产博主，充分利用视频和社交媒体，应该会大大提升自己的竞争力。
- 经纪人不仅仅是买卖房子，更需要提供更多的附加值，让自己兼具“生活顾问”和“投资顾问”的价值。
随着技术平台的崛起和房地产互联网化的深入，传统的房地产经纪人面临着诸多新式平台的冲击，在可预见的未来，单纯的买卖流程服务很大程度上会被机器或平台取代，因此，房产经纪人需要努力提升自己对千禧一代在房产咨询和投资建议能力，让自己实现业务能力的迭代。
(2)千禧一代无论是租房还是购房，对房子都有其偏爱的配置和装修风格，对于FLIPPING投资者而言，如何把翻新预算用在刀刃上、使用合理的预算去把房子翻新成千禧一代喜欢的样子？你可以从北美地产学堂的《旧房翻新》课程学到相关的知识。
(3)千禧一代作为租客，房东应该如何筛选、维护、防范风险？这也是出租房房东们需要去研究的，在北美地产学堂的《房产管理课》上，你可以与来自全美不同地区的老师和同学们交流日常房屋出租管理方面的成败得失，避免自己走弯路。
(4)千禧一代里有很多人在购房前都租房住在多单元公寓里，多单元公寓会是一个很有机会且保持良好现金流与增值的投资类别。与独立屋不同，多单元公寓属于商业地产，如果你自己不直接购房，而是参与集资投入多单元项目，那么你自己一定提前需要知道如何评估多单元公寓、了解如何计算多单元公寓的回报、尽职调查如何避坑。。。，这样你在看项目的时候就不容易被误导。这一切你可以在北美地产学堂的《多单元公寓课程》学到相关的知识，打开一个全新的投资领域。
(5)千禧一代热爱旅行，旅途中愿意更多地尝试入住民宿短租房而非传统酒店，在疫情当下，有些短租物业十分惨淡，但也有的短租物业赚得盆满钵满，背后自有其知识门道。如果你想掘金短租领域的机会，你可以去学习《北美地产学堂短租课》。
最后，如果你参与了北美学堂的付费课程，请不要只把注意力集中在老师的课件和视频上，小吉米建议大家至少花费一半的精力用于社群学友的交流链接上（如：课间问答、助教知识分享、云聚会、知识IP写作、PK赛等）。从和你类似背景和热情的投资者那里，得到成功和失败的点滴经验，都会是你未来投资路上的宝贵财富！
话说去年小吉米游历美国东海岸，来到新泽西去看OPEN HOUSE，其中有一个房子印象十分深刻：当地传统的A级好区、占地大、老房子外观品相不错、内部房间多、不算新但也不破、后院鸟语花香。但这个房子在市场上反反复复折腾卖了2年，进了2次ESCROW后都又重新回到市场，其市场标价也竟然也一路下跌。小吉米和卖方经纪人聊天的过程中，经纪人一脸无奈地吐槽：很多年轻人进来看房后，发现厨房操作台用的是年代旧一些“石英石台面”就不喜欢这个房子了。。。。。。
卖方经纪人口中的“年轻人”，就是本文会集中讨论的“美国千禧一代”，即 Gen Y（出身在1980-1998年之间的美国人）。据统计，千禧一代的房产买家在2020年已经占据了所有买家的38%（已经成为了市场上房产买家中排名第一位的年龄族群了）
本文，小吉米会结合【NAR 2020年最新发布的Home Buyer and Seller Generational Trends报告】，挖掘一下美国千禧一代的房产市场洞察，各位房东朋友要打起精神往下看啦！
【话题1】：如何解读千禧一代的房产需求？
小吉米查阅了不少网上的分析文章，发现了一个比较普遍的误区，很多文章在分析的时候，直接一上来就把“千禧一代”作为一个群体去分析。小吉米觉得这是有问题的，因为根据年龄划分，千禧一代跨越了20年，目前这群人处于20岁出头到刚好40岁，很显然，“20多岁”的人和“接近40岁”的人，在人生状态和房子需求上是会有很大不同的。这也可以解释，为何当你自己在浏览网上文章的时候，会看到不同的文章给出几乎完全相反的分析结论。1.jpeg
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在仔细查阅NAR（全国地产经纪人协会）的报告后，我们是可以找到一些进一步的细分线索的：
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- 出生于1990-1998年代的人为【新千禧一代：22-29岁】
此部分购房者仅占市场总量的13%，说明这群人里其实有比较多的人处于租房或居住在父母房子里的状态。
近些年来的美国毕业生在踏入社会后，其实也面临了越来越大的经济压力，一方面是个人收入不容易提高，同时很多人还有着学生贷款需要还，自己很难在短期存出卖房首付的钱。
这群人给【出租房市场】注入了活力，如果你是做出租房的房东，一定需要重视。
从下表对于社区的需求差异可以看出，这群人更在乎：上班方便、价格可承受、离亲朋好友近、房子占地要小、有足够的宠物空间。
- 出生于1980-1990年代的人为【老千禧一代：30-39岁】
此部分购房者已占到了市场总量的25%，已经成长为购房市场的第一主力年龄段。
因此，如果你是房子卖家，就需要重点研究这些人的买房需求。
这群人对于房产社区的要求，相比【新千禧一代】更强调：好学区、孩子上学方便、相对较大的房屋占地。他们往往会花费更长的时间去搜索筛选房子，直到找到自己真正喜欢，且价格合适的房源。
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当然，新老2代千禧族对房子本身的需求有很多共同点，小吉米综合了报告数据和地产经纪朋友的观点，分享如下：
（1）需要性价比更高的房子：
- 节约能源（如安装了太阳能板）
- 少或无HOA
- 实用小户型 （3000尺以内的房子会更受欢迎，3+个卧室，不一定追求每个卧室都需要配备单独卫生间，卫生间够用就好，否则既占用空间、打理起来也麻烦）
- 院子面积不要太大，否则维护起来又贵又麻烦
- 更偏爱新房（尤其是那些可以按需求定制房间和含有丰富社区设置的新房），没耐心修理维护房子 （屋内某个地方出现问题了，更倾向把出问题的地方整体换新的，而不是花费精力小修小补）
（2）房屋配置的偏好
-需要开放式的FLOOR PLAN （开放式样的大号厨房 + FAMILY ROOM, 变为打通一体的GREAT ROOM）
-厨卫设施需要全新
-喜爱大窗户和透光性
- LESS IS MORE的室内风格 （无需繁复的装饰和家具；喜欢实用简洁，低调轻奢极简风格、偏爱淡色调等）
- 对HOME OFFICE的需求增加
（3）房子的科技配备是一个很好的加分
- SMART HOME配置
- 房子所在地区的互联网和无线服务商的质量
（4）更倾向通过网络和深度内容了解房源
- 当想要了解房产信息时，第一步做的事情就是上网找资料，这个比例已经超过了直接找地产经纪成为首先沟通的信息渠道
【话题2】：对于不同的房地产从业者/投资者来说，可以看到哪些机会点？
（1）如果你是房产开发商：- 合理布局社区房产的功能性配比，例如：适当精简居住面积、同步丰富社区配套设施（泳池、健身房、户外运动空间配置、距离购物餐饮、学校和工作的交通方便），让房子的性价比对千禧一代更具吸引力
- 由于【新千禧一代】更倾向于租房，因此在整体按需规划开发的Build to lease物业会有更多的市场需求。（即专门针对新千禧一代的偏好，在适合的LOCATION开发合适的公寓专门用来出租给他们）
（2）如果你是出租房投资者：
-寻找投资DEAL的时候，注意控制房子合理居住尺寸，对出租房里的卧室和卫生间配比进行合理调整。
- 【新千禧一代】有很多租客都带有宠物，因此房东需要考虑制定合理的租房宠物政策（比如说多收押金、限制宠物大小等，而不是完全把带宠物的租客拒之门外，这样容易错过更多客源）
- 由于千禧一代攒买房首付更为困难、也更花时间，因此地主可以多试试LEASE TO OWN 这个OPTION的模式，这样可以让年轻的租客更爱惜房子，也让他们的租约更加稳定长期。
（3）如果你是房子卖家：
- 千禧一代看房的时候，需要更加直白形象的画面展示，因此Staging会变得更加重要
- 对于FLIPPER而言，应该把主要精力花在：OPEN FLOOR PLAN、厨卫翻新、SMART HOME系统、节能系统等方面；哪怕是在插座上装上USB线直接充电的接口也会是一个很好的加分项哦
- 针对千禧一代攒首付困难、贷款审批也可能会有更多的问题，卖家可以考虑探索SELLER FINANCING来拓展目标顾客
（4）如果你是房产经纪人：
-视频营销或成为经纪人获得差异化优势的重要能力
千禧一代是网络和移动互联的原住民，相比四平八稳、平淡无奇的官方房源图片和视频，他们更容易被VLOG类具有“带入感”的看房评论或房产投资分析内容所打动。如果你有办法把自己打造成高质量的房产博主，充分利用视频和社交媒体，应该会大大提升自己的竞争力。
- 经纪人不仅仅是买卖房子，更需要提供更多的附加值，让自己兼具“生活顾问”和“投资顾问”的价值。
随着技术平台的崛起和房地产互联网化的深入，传统的房地产经纪人面临着诸多新式平台的冲击，在可预见的未来，单纯的买卖流程服务很大程度上会被机器或平台取代，因此，房产经纪人需要努力提升自己对千禧一代在房产咨询和投资建议能力，让自己实现业务能力的迭代。
【话题3】：面对千禧一代的房产机会和挑战，我们如何提升自身的知识储备和投资技能？
(1)千禧一代会随着职业机会而流动聚集、因此房东的眼光也需要跟随者千禧一代的步伐。是否可以借助宏观和微观的数据分析去锁定有潜力LOCATION进行投资, 对房东来讲十分重要，你可以从北美地产学堂的《远程投资课》和《找DEAL课》学到相关的技能；也可以加入【淘沙俱乐部】在各个热门地区的俱乐部微信群，了解更多当地市场投研报告和房源的最新情况。(2)千禧一代无论是租房还是购房，对房子都有其偏爱的配置和装修风格，对于FLIPPING投资者而言，如何把翻新预算用在刀刃上、使用合理的预算去把房子翻新成千禧一代喜欢的样子？你可以从北美地产学堂的《旧房翻新》课程学到相关的知识。
(3)千禧一代作为租客，房东应该如何筛选、维护、防范风险？这也是出租房房东们需要去研究的，在北美地产学堂的《房产管理课》上，你可以与来自全美不同地区的老师和同学们交流日常房屋出租管理方面的成败得失，避免自己走弯路。
(4)千禧一代里有很多人在购房前都租房住在多单元公寓里，多单元公寓会是一个很有机会且保持良好现金流与增值的投资类别。与独立屋不同，多单元公寓属于商业地产，如果你自己不直接购房，而是参与集资投入多单元项目，那么你自己一定提前需要知道如何评估多单元公寓、了解如何计算多单元公寓的回报、尽职调查如何避坑。。。，这样你在看项目的时候就不容易被误导。这一切你可以在北美地产学堂的《多单元公寓课程》学到相关的知识，打开一个全新的投资领域。
(5)千禧一代热爱旅行，旅途中愿意更多地尝试入住民宿短租房而非传统酒店，在疫情当下，有些短租物业十分惨淡，但也有的短租物业赚得盆满钵满，背后自有其知识门道。如果你想掘金短租领域的机会，你可以去学习《北美地产学堂短租课》。
最后，如果你参与了北美学堂的付费课程，请不要只把注意力集中在老师的课件和视频上，小吉米建议大家至少花费一半的精力用于社群学友的交流链接上（如：课间问答、助教知识分享、云聚会、知识IP写作、PK赛等）。从和你类似背景和热情的投资者那里，得到成功和失败的点滴经验，都会是你未来投资路上的宝贵财富！