【小吉米学地产】新人如何一步步迈向财富自由?从胡润发布的《财富自由门槛》说开去 - 北美地产学堂 BBS

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【小吉米学地产】新人如何一步步迈向财富自由?从胡润发布的《财富自由门槛》说开去 - 北美地产学堂 BBS 【小吉米学地产】新人如何一步步迈向财富自由?从胡润发布的《财富自由门槛》说开去 小吉米
前几日,胡润发布了《财富自由门槛》,引发了群友间的颇多关注和讨论。
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从上面的报告统计表格来看,统计的逻辑思维比较“简单粗暴”,直接以高净值人士在“财富净值”、“年税后收入”这2栏的数字是否达标;及其在“房产”、“汽车”上的花费来衡量该人士所处的财富阶梯位置。

再进一步读取胡润报告的数字,得到以下信息:
一线城市入门级财富自由门槛是1900万元,主要包括一套120平米的市区常住房、2辆车、60万元的家庭税后年收入和800万元的金融投资;

中级财富自由门槛是6500万元,主要包括一套250平米的市区常住房、一套200平米的郊区第二住房、2辆车、150万元的家庭税后年收入和1200万元的金融投资;

高级财富自由门槛是1.9亿元,主要包括一套400平米的市区常住房、一套300平米的郊区第二住房、4辆车、650万元的家庭税后年收入和6500万元的金融投资。
国际级财富自由门槛是3.5亿元人民币,相当于5000万美金,主要包括一套600平米的市区常住房、一套400平米的郊区第二住房、山里、海边各一套400平米的度假房、4辆车、1000万元的家庭税后年收入和1亿元的金融投资。
为了进一步分析,小吉米这里只摘取【一线城市】和【国际级】的相关数字,因为我想进一
步整理成美元计价的财富表格,这样,中美两地的朋友都可以有一定的参考价值,如下:
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小吉米对上面的优化解读表格里的一些注解:

  1. 去掉了“私家车”的项目,因为小吉米认为“私人汽车”只能作为消费品,从财富角度上讲不应过多受到关注和研究

  2. 胡润报告里的“金融投资”,在这张解读表里表现为“可投资的流动资金”,即现金或变现能力较快速的投资产品。

  3. 将胡润报告里各个阶段财富自由的净值金额减去“可投资流动资金”,算出来的资金额度全部放入“房地产”,这里的房产可以包括自住房和投资房

  4. “税后收入”,在这张解读表里表现为“年现金流(税后)”,这个金额里被动收入的占比越高,说明该现金流的安全性系数越大。反之,如果该金额里绝大占比都来自打工或主动生意的收入,则安全性系数低。
按照上面简单的财富分配逻辑模型,只要每年新增的现金流可以覆盖每年的开销,留在“房地产”下的资产随着时间的推移产生增值,跑赢通胀是大概率事件。如果你可以维持这种动态的平衡,你所处的财富自由的等级地位就相对比较牢固。反之,你的财富本金有缩水的风险,也就意味着你从这个财富自由的梯队中有被踢出局的趋势。

从上面的表格,小吉米结合自己在上海和美国的生活经验,得出如下的基本判断,与朋友们讨论:
  1. “入门级”的净值其实在现实中,比较难以称得上是“财富自由”,充其量也就真是一个起步阶段(开始让自己有资格盘算如何跳脱打工仔的行列,但当遭遇投资损失、疾病或经济危机,一不小心随时面临降级压力)。
因为:一套较好的自住房已经把“房地产”名下的资金全部锁死(即自住房不产生现金流,还消耗持有成本),这样就意味着年现金流如果需要是“被动收入”的话,则都需要在剩余的800万RMB (或123万USD)里产出来,压力还是挺大的。如果家里多几个娃的消费,或遇到投资不好的年景,很容易让自己的净值整体缩水。

当然,如果把自住房里的净值贷款出来再去投资套利,可以让正现金流改善一些,然而成功的投资运作也需要足够的技巧,万一投资损失,最坏的后果可是会影响到自住房的,因此,压力还是很大的。
  1. “中级”财富自由的净值门槛是1000万美金,年净现金流23万美金。
千万美金是一个神奇的数字,到达了这一阶段,自我感觉会觉得比较安全一些了。到达了这个数量级,财富间的缓冲区域相对比较宽松,只要自身不太穷奢极侈、进行主流的投资和保险防护,财富成长的同时,也把通胀踩在脚下,安稳踏实,自己就可以花更多精力去追求人生中自己想做的事情了!

至于“高级阶段”和“国际级”的财富自由门槛,小吉米觉得自己在这里谈有点过于“凡尔赛”了。然而,对于我们中产精英们,把心中目标锁定在“中级财富自由”的1000万美金净值,还是很有必要的,毕竟人无远虑、必有近忧。
那么,问题来了,对普通人来说,“1000万美金”似乎也好遥远。应该如何一步步实现呢?
0-10万美元:靠勤俭积蓄

10-100万美元:靠职业晋升

100-200万美元:如果做生意运气好,也可以快速实现

200万-1000万美元:
  • 职业打工的收入随着年龄的增长,往往反向滑坡,如今现实动荡的工作环境里,当公司需要开除冗员,不会有一丝手软。
  • 主动生意随着人的年龄增长,也面临着精力不济的问题,加之如今社会各行业竞争迭代异常激烈,长青的生意几乎没有可能(垄断行业除外,哈哈)。
  • 所以,你是否可以找到一个让你200万美元门槛前积累到的“本金”,去滚雪球,让你的财富成为时间的朋友,让财富整体跑赢通胀增值的同时,还给你每年带来可以花费的现金流?
这里的答案就是“房地产投资”。
也许,有人会说“股市、债券、基金”也是资产啊:流动快、赚钱爽、又没有打理房产的麻烦、资金也不会被锁住,多好啊。听上去有点道理,仔细思考下,有以下深入的对比观察:

1. 金钱好比“流水”,资产就是“装水的容器”,房地产有很大概率会成为你的“终局性的容器”。

当经济整体向好的时候,房价会与经济发展正相关稳步上涨,这很容易理解;当经济动荡、货币贬值的时候,房价也涨,这就有点意思了。你几乎找不出任何一个其他的资产类型,可以像房地产这样随着时间的推移稳定增值,且同时给你产生现金流,而且你个人对资产具有强控制力、操作风险可控、操作套路还容易学习和复制。

因此,一个铁一般的现实就是:即使人们把自己辛苦工作或生意挣来的钱投入股市,当人们在某天股市里获利了结后,这些现金大概率最终还是流向了房地产被沉淀了下来。

2. 房地产应该是你的资产组合中的“定海神针”,其他类型的资产可以是很好的配合。

假设你目前辛苦十年积攒了200万美元本金,下面哪种投资策略里,你觉得自己会如何选择呢?
A。【ALL in股市】
200万美金全部杀入股市,期待自己每年获得20%的年化收益,每年复利滚雪球
最后做大后,资金退出,高高兴兴买房子

B。【All in 投资房】
200万美金,借助杠杆(25%的本成本)去撬动4倍价值(800万美金)的房地产,出租房每年的底线是不能有负现金流(美国房地产找对好DEAL,每年大概率还会有正现金流),房子本身每年可以有5%的增值

C。【房市+股市的简单组合,同时投资】
200万美金,其中150万美金用于投资出租房,通过房产的租金+增值积累财富;另外50万美元杀入股市,万一股市亏损,还有150万美元在房产里可以带来比较稳定的收益

D。【房市优先投资,房市生出来的被动收入再投入股市】
200万美金,全部用于投资出租房,但是不用特别高的杠杆,减少购买房子的数量,提升每年获得的现金流,房子每年依然增值5%;每年获得的现金流提取出来投入股市,用被动收入赚来的钱去投资较高风险但收益也较高的股票。

不同人可能会有不同答案:
  • 对财富成长道路上的普通人,大多会优先选择C或D;
  • 笃信房子的朋友会优先选择B;
  • 小吉米相信最少的人会选择A,哪怕股市真的会给你20%的年化收益,你都未必真敢把口袋里所有的钱全部投入股市;而如果换成房地产,即使你把所有资本全部放入,也不会觉得太过夸张。
    有些小白之所以把所有本金全放入股市,并不是他们不认为房产投资好,而是觉得自己手里的资金过小而无法投资房地产,这其实也是一个误区,房地产的投资资金门槛可能离你并不遥远。
以上到底选哪个具体答案并不重要,重要的是你在做题的过程中,自己做了思考,形成了自己的投资思维。房地产虽好,但如果没有章法乱投资,也会掉坑,因此新手起步阶段,越早明确自己的房地产钻研方向是尤为重要的。
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  • 找DEAL
  • 房产管理/Section 8
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小吉米是2020年里上过11门课程的学霸级老学员、北美地产学堂2020年度【最佳全能奖】获得者,作为首期新手速训营的营主,期待您的报名和互动!
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