【小吉米学地产】2020下半年房地产工作规划 (连载1)

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作者:小吉米

2020年发生了太多的事情,小吉米没怎么反应过来就已经到了下半年。下半年应该会过得更加快吧,因此,抓紧时间给2020年剩余的时间里做一些工作行动规划。



在加入北美地产学堂以前,自己一直从周遭媒体中听闻关于房地产的秘诀就是“LOCATION,LOCATION,LOCATION”。加入学堂后,听了许多老师的实战经验分享后,我自己的思维从简单的“LOCATION三连”跃升到了以下的思维要素,即:

1. TIMING (时机的把握)
2.TIME (时间的朋友)
3.FINANCE (金融的赋能)
4.LOCATION (区位的选择)
5.MODEL(盈利的模式)
在研究房地产投资策略的时候,LOCATION依然是重点要素之一。我依稀记得“LOCATION,LOCTION,LOCATION”的感人口号最初是由地产开发商集体吼叫出来的,当他们在一块不错的地上建造了房子开始吆喝的时候,此时“地段”就是他们的所有,这是没有错的。但如果我们自己从投资者的角度去思考如何在美国房地产里轻松地赚到钱,单单考虑LOCATION显然是不够的。

以下就简单说说我现阶段关于以上5个策略要点的理解,并结合自己的实际情况去规划一下未来6-12个月的行动计划。

1. TIMING (时机的把握)​

  • 美国房地产是充分市场化的,有着明显的周期波动。上一轮经济危机时,可以准确在市场底部进入的投资者都赚得盆满钵满。是否可以踩到一个准确的节拍入局,是十分关键的。
  • 相较于美国股市而言,美国房地产市场更容易被TIMING。2020年发生了很多事情,目前美国房市有啥新变化吗?以下是自己的一些观察和想法:
(1)刚需自住部分:小吉米比较关注的南加州市场中,很多市场中位数以下的刚需房一直很抢手,目前似乎依然如此。具体的原因包括:
A 疫情造成市场房屋的供给量萎缩
B 利率快速下降鼓励了贷款购房的行为
C 美元货币的增发也让多出来的钱容易选择进入不动产
D 政府的Forbearance政策暂时舒缓了不良贷款的发生

所以如果是低于中位数的刚需自住房的入场时机来说,也许“上车”永远比“观望”更重要。

(2)豪宅类的独立屋(SFH):从我自己物业关注的那个城市为例,地区位于LA County的东边,当地算是比较贵的区域,从2017年底便开始滞涨、2018年底出现了一波上升到高点后卖得越来越吃力,当豪宅类SFH处于高位时,短期内增值的预期空间不大,且出租的现金流基本为负,所以理论上目前所谓的豪宅类物业应该会比较困难,至少不是入手的时机。

那么,现在是否是豪宅抛售的时机呢?如果你的高价房本身的杠杆不高、出租的话依然可以有正现金流,那么你下一步的行动空间就可以大一些,在保持现金盈利的基础上,如果真的可以捕捉到合适的高价卖家可以考虑抛售后做1031去优化现金流(可以慢悠悠等到足够好的时机再操作)。如果没有特别好的机会,只要现金流一直为正,还是可以静观其变的,可以之后考虑做REFINANCE CASH OUT后再滚动到新的优化投资物业中;

如果你的豪宅本身目前就是一个烧钱的负现金流机器,在面对未来增值滞涨压力的挑战下,那你可能需要更加积极得准备捕捉出售的机会,变现后可以考虑投入现金流高的物业进行优化或者寻求房地产之外更丰富/或保守的理财组合(比如保险等)

(3)至于额外购买新投资房的时机:关于未来趋势,在未来的6-12个月后,当forbearance的周期逐渐结束后,我们拭目以待银行的房屋贷款的不良率是否会又一个高潮?如果foreclosure猛增,那就必然对房价产生影响,到时候见机行事。

- 那么,目前阶段,小吉米可以提前做些什么功课吗?​

(1)对自己物业的价值进行分析和追踪
我2020年初在北美地产学堂学习了《地产入门课》,运用课程里面DESKTOP RESEARCH的知识,我在REDFIN上在我物业的所在区域进行了同类价位房产【平均单位尺价】的时间对比分析,发现以下现象:
- 3年来的YTD【平均单位尺价】USD 386
- 2年来的YTD【平均单位尺价】USD 395
(微涨2.3%)
- 1年来的YTD【平均单位尺价】USD 395 (无增长,可怜)
(说明2018-2019年滞涨,这与Zillow Estimate的趋势也是吻合的)
- 2020年目前在售的房源【平均单位尺价】USD 436
(猛增了10%,这个数字比较有意思,似乎也吻合最近房价不降反升的现象,虽然在售房源到了CLOSE的时候可能会降价,但这个数据值得追踪研究,如果最后的确获得了增长,也算是今年一个不错的消息了)

在未来的6-12个月,自己可以持续追踪具体地区的价格细节走势,关注自己物业周围邻居的房屋出售结果,这样可以让自己对微观市场的变化更加灵敏,帮助自己更好得把握未来的时机。

(2)提前物色合格的经纪人合作团队
考虑到未来如果察觉了合适的出售房屋的时机窗口,自己一定需要配备高能的当地经纪人团队。因此未来的6个月里,自己也会陆续物色合适的经纪人。

以下是自己设定的经纪人筛选标准,也欢迎论坛里有兴趣的经纪人朋友私信或BBS留言联系我:
  • 对大洛杉矶地区各类好区/豪宅区熟悉
  • 良好的分析能力:有能力对房产做一个合理的LISTING PRICE评估,并对未来的走势有一定的判断能力,可以对未来上市时机提出合理的建议
  • 有过往销售或代表买家购买250万-300万定制豪宅的经验案例
  • 有比较好的现有的潜在客源(一开始可以作为pocket listing看看潜在买家里是否有感兴趣的?)
  • 有良好的1031 EXCHANGE的实际操作经验
  • 有良好的投资房策略和推荐能力
  • 有良好的贷款经纪和渠道关系
  • 加分项:经纪人团队有较好的自媒体营销经验
以上是自己对于【TIMING (时机的把握)】的思考,下篇会讲讲自己对【TIME (时间的朋友)】的认知想法。

【未完待续,敬请期待!】​

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