【小吉米学地产】2020下半年房地产工作规划 (连载3)

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作者:小吉米

连载的第三篇说说第3个策略思考因素:FINANCE (金融的赋能)
美国房地产投资从小白开始往更高的等级进发的路上,借助FINANCE金融杠杆是一个绕不过去的课题。
关于“杠杆”正反面的观点,我们可以听到很多,比如:

-有很多成功的地产大咖都说:杠杆的使用是房地产有别于其他投资品类的显著特点。使用杠杆购房,并且在正向现金流的前提下维持住杠杆水平,可以助你显著提升ROI(即CASH ON CASH回报),并加速财富的积累进程。

-同时也经常听闻一些经验之谈:美国房地产投资成功的原因可以有很多,但是,投资失败的原因往往只有1个:就是FINANCE资金链出了问题(杠杆上出了问题,资金链断裂,导致出局),这让人对“杠杆”还是充满敬畏的

那么,怎样的杠杆做法才是正确的呢?这还真是对应不同的人的特定情况,会产生完全不同的执行策略呢!
如果您已经是一个资深的美国本土的地产投资人,拥有很好的杠杆资源和找DEAL的能力,对自己的每个项目的投资回报率的实现都有比较大的把握,那么对您来说,杠杆的充分使用,或者说同样一份资金通过杠杆手段,不断地最大化滚动到更多的物业里,您追求的就是最大化的资金回报率的策略。
然而,如果你只是一个初入行的地产小白,甚至是一个刚入门的跨境的投资者,要实现“资金效率最大化”也许没那么想当然了,下面是小吉米自己的一些个人建议:
1.全面考虑FINANCE (金融的赋能)各类考量的因素,包括:

  • 贷款成本要素:利率、首付比例、还款年数
  • 贷款难易要素:审核周期、审核材料要求、个人信用分(影响实际到手的利率)
  • 贷款收益要素:REFINANCE CASHOUT资金用于拓展投资的回报率、及其面临的风险预估
  • 贷款渠道:银行贷款、私人贷款、SELLER FINANCE等
  • 金融环境要素:货币通胀率、如果你是跨境投资者还需要考虑汇率问题
上面要素里,小白比较忽视的是上面第3类的要素,尤其是在决策自己是否应该进行循环杠杆的滚动投资的时候。。。

例如:被大家津津乐道的BRRRR循环投资法里,理论上的理想状态会是做好第三步的Rent后,取得正现金流的同时做REFINANCE,把之前投入到Buy的钱给套出来。在继续投入到下一个Deal。

但对于新手小白来说,如果你用第一个房子EQUTY里钱借出来去滚动投资到第二个房子中,你需要清楚地意识到:

  • 你CASH OUT借出来用于再投资的本金都是有融资成本的(即利息),你第二个房子的回报率需要足够高于你的融资成本,让你的这一滚动投资变得足够值得。然而,当小白刚刚起步的时候,找到足够高投资回报的好Deal的能力是比较有限的。
  • 同时还有“风险因素的考量”,在如今不确定因素加剧的当下,说不定什么时候你第一个房子的租客就因为疫情原因付出不租金了,如果你长时间陷入疫情租霸困扰的话,你第一个房子的现金流就变成负数,你的口袋需要去支援第一个房子,又要支付第二个房子的融资成本,蜡烛两头烧。如果万一哪天你第二个房子的租客又出点啥幺蛾子,后果简直不堪设想,这就出现了资金链的连锁困局。
  • 疫情期间对于BRRRR的经典模型的挑战还来自于“贷款政策”,目前有越来越多的银行只允许做REFINANCE,而不能做REFINANCE CASH OUT,这对于BRRRR的小白新手也是颇为尴尬的事情。
那么,对于小白来讲,有没有稍微稳妥一些的折中投资法呢?可以让自己参与到房产投资的螺旋式成长的同时,也尽可能降低风险?小吉米觉得是有的,我先在这里卖一个关子,放到本系列连载的最后一篇里再详细揭晓。

2.充分了解Amortization Table,有助于小白做出更优化的REFINANCE策略:

  • 为何即使利率下降,银行也依然欢迎房东做REFINANCE呢?天下没有免费的午餐,银行最喜欢的收割对象就是那些老老实实严格按银行的月供去持续还款,且到了一定年限心甘情愿随大流再找银行REFINANCE后按调整后的月供数字老实还款的人。
  • 小吉米强烈推荐那些对银行还贷计算方法不清楚的小白们去研究一下贷款的Amortization Table计算方法(GOOGLE上都可以轻易查到)。你会发现当你开始按银行规定的月供数字还款的头几年里,月供资金里75%的金钱都是银行的利息,只有你持续还款好几年后,月供里利息的比例才会下降(也就意味着银行每月从你还款中的盈利效率变低)。因此这个时候,银行其实是很欢迎你REFINANCE的,因为这样可以让你重新开始到第一年的还贷旅程,让你月供里利息的比例再次最大化(银行开开心心继续每月保持大比例吸你血的状态)
  • 一个小小的优化技巧可以帮到你:假设你在REFINANCE前每月还款USD 1000,通过REFINANCE后月供降低成了USD 800 (但是800元里利息的占比肯定是比重贷之前提升了);这个时候可以考虑每月除了还银行USD800月供外,依然拿出额外的USD 200去直接还本金部分,不要小看这每月USD200的额外本金还款,这可以大大加速你整体的还款速度呢。这样一来通过REFINANCE,你既获得了更低的利率、也在每月还款预算USD 1000维持不变的情况下去实现还贷的提速,小吉米觉得这个是REFINANCE过程中对小白比较有利的解决方案(真正去享受到REFINANCE的福利,而不是被银行牵着鼻子走)。
3.除非走投无路,否则不要轻易申请forbearance:

  • 疫情期间,当租客表示付租金困难的时候,很多房东第一时间想到的是去申请forbearance, 小吉米当时也是这样想的。当时在北美地产学堂的智囊团群里听闻有些人申请了forbearance后,会影响到自己以后的贷款;因此自己在申请forbearance流程到最后一步的时候,我把这个问题直接问了银行,得到的答案是:银行不会向未来的lender主动提到我的forbearance记录,但是如果有lender来特意问,银行就会有义务告知。基于这一点,我最后决定放弃forbearance, 因为自己的现金流并没有到危机的状态,多一事不如少一事。在这里也要谢谢北美地产学堂可以提供高价值的干货资讯!
4. 持续努力做好自己的FINANCE(金融的赋能)的功课,
这也是小吉米自己最近几个月持续在做的事情,包括:
- 积累良好的个人信用分
即使是纯外国人身份,依然可以在美国拥有自己的信用分。在美国应该申请并合理使用信用卡1-2年后(按时还款,并只用较少的credit份额),可以获得不错的信用分。

- 建立更多杠杆渠道,包括:
A。向自己的美国的存款银行打听他们的FINANCE政策
B。通过地产学堂的推荐及群友扩大未来潜在合作的贷款资源POOL
C。注意自己邮箱里的DM广告,当自己目前的贷款ARM快到期的时候,会有一些贷款渠道主动发DM过来


- 努力积聚现金:
目前小吉米是有能力一次性付清剩余贷款的,但是并不会这样做,因为:
房子里的贷款之前自己已经主动还掉很多了,这让目前月供还款的90%资金都是还本金了,银行的利息已经被压到了月供的10%,因此这一阶段银行贷款的“成本”对我来说几乎为零了。把贷清贷款的RESERVE资金留在手里,以防止疫情期间各种“意外”。

- 持续积累和温习FINANCE方面的知识:
地产学堂曾今有一些关于HELOC和贷款方面的免费讲座,温习之余也可以与讲座老师建立一些联系,说不定未来就有合作的机会呢!


展望未来,在一年内,自己的物业就会Free & Clear了,处理下一步的FINANCE也许会相对容易一些。同时,目前的低利率据说会持续比较长的一段时期,因此之后视具体的市场和自己的实际情况看是否需要开一个HELOC以备用。

【未完待续】​

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作者:攀攀妈的房产经历

我联系这边的贷款broker,说是都不做出租房的cash out 重贷;逼着我们去找本地小银行,一问有只做LTV 70%的,但是也能找到LTV 75%的,利率在3.75%的,刚开始以为是portfolio loan, 最后发现也是conventional,所以多问几家还是好的,当然至于能不能appraisal你想要的价钱又是另外一回事了。

新手小白考虑到借出来钱滚动到下一个是有利息的,要考虑是否合算,这是很好的一点,但是我认为现在的低利率环境,怎么借出来都是赚的,而且基本躺赚(前提是找个好区好房再带好房客),所以有时候不要考虑太多,闭眼上就行了。

不在自己高W2的人生时期里,不用自己接近或者超过800的信用分,都是一种“浪费”。
 
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