作者：小吉米
举例：如果你的目的是自住，家里有学龄的孩子，那么“好学区”、“安全性”应该会提到很高的LOCATION筛选条件。如果你的目的是找出租房，那么“学区因素”不一定是重要的，而是需要根据你预设中的租客PROFILE去找符合条件的房子。
再次，需要用动态的眼光去看待：LOCATION
那么是否可以找到增值和现金流回报兼顾的LOCATION呢？即performing “hybrid” (cash flow + appreciation) ？
小吉米认为是可能的，但是需要花费比较多的努力和实操经验的积累。记得前些日子，有研究机构利用公开的统计数据，去统计过去十年来不同城市“房价增值”和“房租/房价 租售比”，将美国500多个城市进行排名，在排名靠前的hybrid location里，很多城市是小吉米从来都闻所未闻的城市。这可能说明2个问题:
A. 小吉米本人比较小白，还没有开始接触到那么广泛的地域研究，在LOCATION的关注上存在很大的“空白地带”，或者说有很多hybrid location是广大华人地主至今都还没有涉及的邻域
B.有些hybrid location虽然从数字看上去表现特别优异，但有可能这些城市的体量太小，或者从宏观上当地经纪结构比较单一，所以在下一个10年里是否依然可以表现如此优秀，会打一个问号，因此对于华人地主来说，也许在投资方向上也不能一味去看数字，也需要兼顾当地的“宏观经济发在的规模性和可持续性”，才是safe choice的明智选择。北美地产学堂最近陆续推出了不同地域市场投研分析的“淘沙俱乐部”，已经有好几期YOUTUBE的免费节目上线、付费课程里也有更多的嘉宾分享各地的投研状态。值得大家去留意看看。
2. 人脉储备：注意积累以后可以合作的远程投资团队伙伴，因为以后如果需要运行远程投资，可信赖的团队是必不可少的
https://ourrea.com/shop/?ref=42（欢迎找我交流）
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1.什么才是好的LOCATION？
首先，LOCATION也不仅仅是一个“物理位置”的概念，至少包括了以下几重分解：- 当地的经济情况 （如：失业率、家庭收入、公司行业分布、工作分布等）
- 当地的人口结构（人口流入还是流出？人口增长率、年龄结构、种族多元化）
- 房源的周边环境 （自然灾害、犯罪率、自主率、交通、购物生活设施、城市规划：是否限制新房？法律对房东是否友好？）
举例：如果你的目的是自住，家里有学龄的孩子，那么“好学区”、“安全性”应该会提到很高的LOCATION筛选条件。如果你的目的是找出租房，那么“学区因素”不一定是重要的，而是需要根据你预设中的租客PROFILE去找符合条件的房子。
再次，需要用动态的眼光去看待：LOCATION
- 小吉米上课的时候学到了一个比较新鲜的名词：GENTRIFICATION （绅士化）：指一个旧区从原本聚集低收入人士，到重建后地价及租金上升，引来较高收入人士迁入，并取代原有低收入者。如果房产投资者可以在比较早期的时候捕捉到某个LOCATION的这个趋势，会让自己的投资事半功倍。那么，如何才能获取这些咨询呢？我的想法可以先从北美地产学堂的各类社群的分享开始，让自己了解更多的新兴趋势，然后得到了提示后，再自己细化去和专业地产团队去细致讨论求证，最后得出适合自己的投资方向。
2. LOCATION的迷思：鱼和熊掌 - 增值 VS 现金流
我们大家一般知道：东西海岸的房价增值较快、但房价普遍较高，这造成了租金现金流的回报比例比较低。而那些中西部地区有些地区的出租房目前依然可以做到符合1% RULE的回报，但房价增值比较缓慢。增值 VS 现金流 犹如 “鱼和熊掌，不可兼得”。那么是否可以找到增值和现金流回报兼顾的LOCATION呢？即performing “hybrid” (cash flow + appreciation) ？
小吉米认为是可能的，但是需要花费比较多的努力和实操经验的积累。记得前些日子，有研究机构利用公开的统计数据，去统计过去十年来不同城市“房价增值”和“房租/房价 租售比”，将美国500多个城市进行排名，在排名靠前的hybrid location里，很多城市是小吉米从来都闻所未闻的城市。这可能说明2个问题:
A. 小吉米本人比较小白，还没有开始接触到那么广泛的地域研究，在LOCATION的关注上存在很大的“空白地带”，或者说有很多hybrid location是广大华人地主至今都还没有涉及的邻域
B.有些hybrid location虽然从数字看上去表现特别优异，但有可能这些城市的体量太小，或者从宏观上当地经纪结构比较单一，所以在下一个10年里是否依然可以表现如此优秀，会打一个问号，因此对于华人地主来说，也许在投资方向上也不能一味去看数字，也需要兼顾当地的“宏观经济发在的规模性和可持续性”，才是safe choice的明智选择。北美地产学堂最近陆续推出了不同地域市场投研分析的“淘沙俱乐部”，已经有好几期YOUTUBE的免费节目上线、付费课程里也有更多的嘉宾分享各地的投研状态。值得大家去留意看看。
3. 如何远在千里之外，洞悉LOCATION的投研呢？
小吉米从北美地产学堂的2门课里学到了一些综合做DESKTOP RESEARCH的方法：- 《远程投资课》：主要通过多个维度去考察具体的城市 （当地经济情况 / 房产供需 / 人口结构 / 周边环境），主要作用是去初步锁定区域大方向
- 《找DEAL课》：在确定了某个区域大方向后，如何在不同的特定渠道中，去找到低于市场价格的房源，即所谓“买到就是赚到”的房子
- 美国房地产的一大好处就是很多宏观层面的统计数据都是公开的，而且十分完整。小吉米自己常用的网站有：
- CENSUS / CITY DATA / DATA USA
- NICHE：有不错的同类地区横向对比的推荐功能
- 不要忘记YOUTUBE和GOOGLE：通关关键词的搜索，可以快速找到不错的资源。GOOGLE主要提供数据，YOUTUBE可以提供深度分享的内容
-National Association of Realtors: 可以分不同的专题提供一些不错的宏观报告（其中有一些只向经纪人会员开放，有些是公开都可以下载）
- 北美地产学堂的淘沙俱乐部定期会对一些热点区域做投研的讨论，这些专题类的区域分析，可以给到小白一些探索的方向，大家沿着方向可以去进一步做功课，或咨询各地淘沙俱乐部的负责人深度咨询
- 北美地产学堂有很多微信群，在每日的碎片讨论中，你时常会提到其他群友讨论某个地区的投资经历。不要小看这些碎片的信息，这可以让你获得一手的房东信息，你可以在这些信息的提示下，去深度探索该区域，事半功倍。
- Neighborhood Scout：可以对你已经初选的城市里按具体Neighborhood做进一步的分区，提供统计数据
-当你在社区选定了一些“候选房源”后，你可以：
A。用Trulia 去查看该房源周围的犯罪情况
B。用自然灾害危险性登记的查询网站去看该具体房源是否处在高危灾害地区？（这关系到你以后房产管理的省心程度 和 房产保险的价格）
C。GOOGLE MAP的卫星图看整个社区房型的规划和地形布局、虚拟街道观察房产及周围邻居的房子
1. 知识储备：会大打算随着北美地产学堂【淘沙俱乐部】的足迹去开始学习加州以外的市场，比如：德州、东海岸地区、凤凰城、亚特兰大、弗罗里达等，
2. 人脉储备：注意积累以后可以合作的远程投资团队伙伴，因为以后如果需要运行远程投资，可信赖的团队是必不可少的
【未完待续】
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