【小白上路系列】(连载1)“温饱型”地产小白,如何顺利踏上房地产投资路?

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作者:小吉米

小吉利最近开始陆续研发针对房地产小白的训练营,说实话,一开始自己的头绪还是挺纷乱的,不知道从何处切入。其中一个重要原因,缘于我在参与很多Q&A的问答课的时候,我意识到:其实很多小白关心的问题,都是基于他们自己个人特定的背景的;即不同投资财富能量的小白,关心的焦点问题是不一样的。
何为“财富能量”呢?大白话可以理解为这个投资小白在最初启动上路的时候,自己的目前所处的财富等级。小吉米大概粗略分成三类:
1.【温饱型小白】:即自己主动收入上的“第一桶金”依然在积累过程中的,W2收入相对较低,每月对付了开销后,只会有一些结余存款,但规模比较小且积累缓慢
2.【中产型小白】:即自己多少已经完成了人生主动收入上“第一桶金”的积累,有稳定的W2现金流收入,且至少已经存出了购房首付的钱了
3.【土豪型小白】:土豪的定义就不解释了,大家都懂得。但是并不意味着你财富量级是大小土豪,你在房地产上就一定很厉害,土豪在一开始上路进行房地产投资的时候,镜子里一照,其原型也还是小白,只是钱多一些的小白而已,不知道法门的话依然会踏坑踩雷,所可以不要高兴的太早,哈哈哈。
这三篇系列文章里,小吉米会初步讲讲自己对以上三类小白人群,在初步入局美国房地产领域时的策略思路。

连载1 ——【温饱型小白】篇:​

说到投资,大家总听到一句可以把耳朵磨出老茧的话:不要把所有的“鸡蛋”都放在一个“篮子”里。对于【温饱型小白】而言,你很可能连第一个可以用来投资房产的“鸡蛋”都没有,该如何切入你自己的房地产领域呢?

这里需要走出一个误区,就是“没有本金”就“无法从事房地产事业”。房地产其实是一个很宽泛的行业,【温饱型小白】虽然手头拮据,想要一下子拥有像样的投资房似乎比较难,但只要你对房地产行业充满热情,并拓宽思路,依然是可以从一些角度,几乎零成本地切入美国房地产。

1. 脚踏实地,从房地产“服务”做起。

  • 虽然你自己暂时没有余钱来买房,但只要你有热情,愿意投入时间,并热爱对房地产知识的学习,你就可以用自己的热情和时间去换取进入美国房地产行业的机会。
  • 花时间把自己打造成一个房地产的服务人士,比如:考一个房产经纪人执照,可以让自己更方便地查看线上和线下的房源、可以让自己跟着有经验的BROKER免费参与培训、在给客户的实际服务中积累经验、并赚取经纪人佣金来积累未来投资地产的第一桶金。
  • 另外一个方向是“房产管理”:比如:可否让自己去为AIRBNB的房东提供一些管理的服务呢?或者是其他的长租管理?自己虽然没有出租房,但是可以通过“提供房产管理服务”的实践,去获得当房东的经验
  • 今年来随着疫情间接导致的房贷利率走低,导致房贷经纪人职业的火爆,你也可以考虑去考一个贷款经纪人的执照,这样一边安心赚钱、一边积累房地产间接经验,更可以为自己未来的杠杆借贷明确努力的方向。
  • 甚至,你也可以充分利用自己的业余时间,投身于美国房地产的知识服务中,加入北美地产学堂的团队,在学堂的诸多工作中积累未来的经验和人脉
  • 起点低没有关系,只要方向正确,确保未来当属于自己的机会来临时,自己在知识储备和人脉积累上可以GET READY。很多房地产大咖都是从一穷二白的“房地产服务”工作开始做起来的,其间打下了扎实的业务资源和知识将来一定会造富于你,就看你是否愿意坚持聚焦专注下去了。
2.实践WHOLESALER,

  • 这也是在资金成本最小化的前提下,通过自己的主动工作,锻炼自己找OFF MARKET DEAL能力的同时,也能拓展上下游的关系网络,并且有机会赚到一些钱,积累未来自己做投资房的本钱。
  • WHOLESELLER的工作可能比较枯燥,需要在海量的数据库营销、上下游沟通中寻找点滴机会,但这些对你的沟通能力和解决问题的能力培育,相信会有很大帮助。一些比较聪明的小白,善于利用平台信息搜索和direct marketing的创意运用,可以把原来枯燥无比的leads generation过程变得高效起来,比如:
    (1)ZILLOW之前有MAKE ME MOVE的功能, 还有for sale by owner 功能,通过这种线索可以迅速找到有一定意向谈DEAL的房源
    (2)采用手写字体软件去制作创意的DM LETTER,有助于提升关注度等。。。
整个过程里,如果可以充分动脑子,并且持之以恒推进,你会发现自己对房子的判断和商机的敏感度的能力增长是很快的。

通过WHOLE SELLER模式,如果自己可以赚到钱是最好的,即使没有马上赚到钱,但是你也赚到了能力和人际关系网络 (因为当你手里有实际DEAL线索的时候,你可以拿着这些材料去建立行业各个环节的关系,做着做着自己的地产人际网络就搭建起来了,这是一笔隐形的财富)

3.HOUSE HACKING:“以租养住”

  • 想办法以最快的速度让自己拥有第一个房子。
  • 是否有方法让自己获得“低首付的购房贷款”?
  • 可否有机会购买一个DUPLEX,自己住一个单元,出租另外一个单元? 让同一个房子满足自己自住和出租投资的需求?
  • 或者把房子里的一间空房拿出来做AIRBNB,不管实际收租多少,但至少通过实践掌握了AIRBNB的政策规律,了解了短租的玩法,不是吗?
  • 让你的租客帮助你积累自己房子的净值,尤其是当你的房子所在地有比较大的升值潜力的时候,你可以通过REFINANCE CASH OUT把升值后EQUITY的一部分拿出来,滚动到下一个房子里
4.LIVING-IN FLIP:“边住边翻新”:

  • 选择好LOCATION,自己先买一个低于市场价的旧房子,只要房子不是特别破,人是可以将就住下的。(小吉米10年前就是一遍住在毛坯房里,一边指导装修的)
  • 自己动手,丰衣足食,你可以自己按合理的进度,自己尝试着一间间翻新房子,好处是:
    (A)成本比较低(因为你自己投入了劳动)
    (B)时间可控 (因为你自己住在里面,如果遇到了工期拖延,损失相对小一些)
    (C)实践出真知,迅速积累FLIX & FLIP的经验
  • FLIP好后,可以选择高价出售,并利用自住房增值免税额最大限度地保有利润
5. 把自己打造成一个看房VLOG博主和房地产作家(知识IP):

  • 这个机会角度是从房地产营销和内容切入的
  • “看房”和“评论房产”是房地产行业里相当重要的2件事情,视频近年来已经成为主流的媒介沟通方式了,无论是千禧一代的房产顾客还是资深投资者,都养成了看视频的习惯。
  • 因此,如果你有足够的热情和时间,不防培养一下自己在YOUTUBE地产视频方面的专长,只要足够聚焦,对你未来会产生积极的价值,也是在没什么资金成本的情况下把你自己打造成一个房地产IP的好途径!
  • 小吉米认识一些做视频VLOG特别好的人,之后就逐渐转型成为了TOP REALTOR了!所以,这条路径是挺有戏的,贵在坚持。。。

【本篇小结】​

【温饱型小白】的特点就是没钱,但有的是时间和热情。。。哈哈,所以在最初入门的阶段, 需要打开思路,削尖脑袋,用最少的金钱成本去刷出“美国房地产”的经验值。当然,刷经验的过程中,做得好可以赚钱是最好的,如果短期没赚到钱也不要气馁,毕竟自己赚到了经验,也结交了人脉。

天道酬勤、莫笑少年贫,你看看人家纽约超级豪宅经纪人兼地产视频网红一哥Ryan Serhant。当年是表演专业,毕业的时候正巧碰上金融危机、房地产崩盘的大时代。找工作四处碰壁的他选择了房地产经纪人的职业。聪明且执着的Ryan很快就将他自己的表演专业才能充分运用到了日常工作里,令人耳目一新,现在已经拥有自己的BROKER公司、兼顾CEO、节目制作人主持人和网红于一身了。他的百万粉丝大V YOUTUBE账号如下,感兴趣的朋友可以感受一下:https://www.youtube.com/channel/UCG98giOsUxIlXV0rNUhxLew

【温馨贴士插播】:​

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