【开篇话题】小吉米说说“远程投资” - 经验大纲 - 北美地产学堂 BBS

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【开篇话题】小吉米说说“远程投资” - 经验大纲 - 北美地产学堂 BBS 【开篇话题】小吉米说说“远程投资” - 经验大纲 小吉米
北美地产学堂平台发展得很快,2020年6月开始,专属的BBS社区也开放了!

小吉米结合学堂7月的讨论主题【远程投资】,简单说说自己的经验作为在BBS上的开篇。

本篇仅仅会涉及一些提纲性的经验点,以后自己有时间,会分享一些更详细的远程投资故事。


【为何要“远程投资”?】
自己作为新一代移民,对美国本土地产细分市场本来就陌生;同时,自己主要的主动收入生意还是在中国,自己在美国的时间本来就不多,其实无法做到十分精细化地LOCAL投资房地产。因此,一些需要十分LOCAL花费精力的类别(如:法拍房、FIX & FLIP 等)暂时就不太适合自己。因此“远程投资”其实从一开始就是一个刚需,边实践边做,觉得“远程投资”如果可以摸索出有效的规模化模式,会是一个不错的机会,这会让你的地产投资打破“空间的局限”。
【“远程投资”的可行性】
我认为至少有3个方面的因素,推动了“远程投资房地产”的可行性:

1.科技因素:
  • 房地产的“互联网化”是一个不可阻挡的趋势,从搜索房源、分析数据、细节看房、交易环节,乃至交房后的出租管理,都可以有相应的很不错的互联网平台来支持。
  • 这使得我们可以在地球的任意一点,去做另外一点的地产投资成为一种可能性
2.人脉因素:
  • 当然,除了线上工具外,线下要素依然十分重要:如果你有能力组建具体LOCAL市场的房地产伙伴团队(包括:优秀的地产经济、CPA、律师、管理团队等),你就可以在远处领导当地团队去完成自己的投资,获得不错的回报。
TIPS:顺便提一下,北美地产学堂的社区里可以找到美国各个地区的专业朋友,每日留意群里的一些讨论,是值得花精力去挖掘的人脉宝藏。
3.知识因素:
  • 我们在地产课堂上学到了五花八门的房地产投资知识,我们需要在头脑里一开始就明确区分,哪些“地产投资操作”是适合自己做“远程”投资的。
比如说:因为你是在“远程”,所以我会觉得
A。追求“精细耕作单个物业的最大化回报效率”比“多个物业的数量”要重要。白话就是:与其把精力分散在3个破而小的房子上,不如找那些不那么破且稍微大一些的房子。尤其是一开始,别老想着把摊子一下子铺很大,容易分散精力,增加远程风险,甚至是让自己的资金链变得过度紧张。

B。租客方向偏好:自己的远程投资会优先考虑“商业类”用途地产。因为这类地产如果找到好的DEAL,会让自己的日常管理十分省力,房东的日常维护成本低,且租金有机会高于一般的RESIDENTIAL出租物业。说白了就是又省力、回报又高 、租期又稳定(当然缺点就是:不太容易找到、同时如果这个租客遇到大问题整个物业转身的灵活度会差一些)
TIPS:小吉米在北美地产学堂目前为止累计上了7门课了,接触到了很多知识,但需要提醒大家的是,我们学到知识后,是需要结合自己实际情况去做判断与结合的,才能挑选出当下最最适合自己的投资方向哦。
【一些实战经验分享】
  1. 我的租客由于是commercial类的,所以在谈租约DEAL的时候,我尽力:
    • 把所有的 日常维护项目的执行及费用都算在租客自己的头上 ,我仅仅负责地税和保险。每季度的CITY垃圾费也是租客自己付的, 这样我本来日常管理的项目就很少。
    • 为何我需要主动负责地税和保险呢?首先,当然是这些成本如果再强行压到租客身上的话,一开始的谈判就比较困难;同时还有一个更重要的原因,就是当这2个项目掌握在自己手里的时候,整个物业的安全系数会比较有保障,尤其是保险,保险自己购买可以确保自己买到的保险是正确的类型,避免被“猪队友”租客带到坑里去。(商业租客出租的保险是不同于一般RESIDENTIAL的保险的, 这点一开始自己是走过弯路的,从无知达到最终优化找到合适的保险花了2年时间,想想后怕,这些重要的保障性的东西需要掌握在自己手里比较放心)
    • 日常维护的费用应该尽力PUSH给租客,因为这些日常物业损耗都是租客自己在运营生意上造成的,这些在合同签约的时候白纸黑字都强调写清楚
  1. 谈租约的时候,我尽力在租金里放入了一些BUFFER的空间(因为此类租约的租金本来就比RESIDENTIAL的租金高一些),这样遇到某些属于房子遗留的维护问题,我可以 给与租客一些CREDIT,让租客自己搞定 (租客自己需要提供FIX的费用凭证,且我只SHARE 50%的成本,抵扣在当月租金里)。 我和租客的合同签的比较严格,理论上经过了交接时候的INSPECTION后,如果没发现问题,以后房子出了什么问题(roof 除外),都需要租客自己负责。 但是我在执行的时候,如果遇到游泳池的裂缝、或者地下煤气管道漏气这种系统性的问题的时候,我会同意分担50%的维修成本 (因为这些问题在最开始的general inspection的时候不容易发现)。通过合理的50% 的支持,让双方的合作关系比较好,可以促进租客的长租粘性和付租金的爽快程度(有些时候租客一高兴就预先连付3个月房租)

  1. 虽然人在远程,但努力做到“知己知彼” :疫情期间,租客向我诉苦生意压力问题,我可以让我在美国的管家扮演成顾客,去VERIFY租客说的是否真实?(拿到一些线索后,未来谈判更有底气)

  2. 保持同理心 :疫情期间,大家都不容易,因此在自己承受能力范围内,适当减租,用时间换空间 (因为万一闹僵,最后租客索性赖着不付钱也不走人的话,我的损失会更大)

  1. 把握机会和Commercial租客搞好关系 :相比普通的RESIDENTIAL租客(一般不建议和RESEDENTIAL租客建立太多私人关系),我觉得Commercial租客是值得建立深入关系的,因为:你可以从他们身上学到这个垂直商业运作的知识,让你对将来的出租更有底气和信心;同时关系好可以给未来可能的“租客扩张”带来organic growth。因此虽然我平日都是远程沟通(每月提醒付租金的时候会Greeting一次),每年我还是会争取travel一次去on-site visit, 目的除了检查物业质量外,就是和租客聊聊,学习一些行业知识,甚至讨论一些未来可能的合作。


    2020年疫情之下,房东和租客都不容易,小吉米每天都为大家祈祷,希望租客的现金流顺顺利利!也祝大家趁这段时间多积累地产知识:
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