两年不见房客,从未迟交房租,这样的房东是怎么做到的?

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作者:房博士

作者:泡泡君

泡泡君,商业智能研究生,卧底在Fintech的投资爱好者,不喜欢房地产的吃货不是好摄影师。

扪心自问,每一位房东是否最不愿意见到的就是房客?

房客也许会打电话:我的浴缸堵了,下水道也在漏水,房东你可不可以来修一下?一看表,这是半夜十点啊。

房客也许会打电话:房东,现在新冠肆虐,我失业了,听说你可以延迟还贷款,我可不可以延迟交房租?

Excuse me?

政府也步步紧逼的提案:180天内房东不准收租,业主自动减租25%。

这是要让房东喝西北风的节奏吗?

道高一尺魔高一丈,但凡是房东,总有一款头疼戳中你的神经。

然而有这样一群房东,两年不见房客,却从未迟交房租,他们是怎么做到的?

泡泡君采访了一位身边的资深地主,他是这样做的:

• 买到物超所值的低价房

• 装修一步到位,消除所有安全隐患,避免二次装修

• 仔细筛选租房

• 谈判租金和签租约

跟这位资深地主探讨的过程中,我意识到作为房产投资新手,在初期会遇到的最大问题就是“不知道自己不知道什么”。这些知识漏洞,会造成真金白银和宝贵时间的巨大损失。

比如,这位地主第一次翻修房的时候,水电HAVC都拿了许可,但是不知道还需要建筑许可,装修完工最后检查时因为少了这个建筑许可,差点要把墙都拆掉重新装修。

在选租客的过程中,为什么有些房东总是:

房客虐我千百遍,我待房客如初恋?

有些房东却可以两三年都不见房客,只见到每个月按时支付的房租?

区别就在于选房客和管理房客。

会选房客的房东,会通过面试时的问题、调查犯罪记录、观察房客人品性格、拜访房客现在住址等方方面面的措施,来精心筛选房客,避免未来可能出现的各种麻烦隐患。

还有在初次装修时,装修预算花在哪里算是花在刀刃上?装修的过程中如何保证工程质量、控制价格、保证工期?另外怎样记账、报税、买保险、以及应该具备的法律常识有哪些?

听到这位前辈的分享,我才恍然大悟:房屋管理真重要!没知识真可怕!而这些房屋管理的知识点,可能都是前辈投资人一个一个踩过的坑。

房地产学习和投资的道路就像爬山,需要持续学习和坚持不懈,有时会觉得一个坑爬起来又跌入另一个坑,然后又爬起来。但是在这爬山的过程中,会发现自己的实力也越来越强。因为Theodore Roosevelt 说过:Nothing worth having comes easy。

作为一个房产投资新手,新冠疫情的影响,让我很担心下滑的经济和越发尖锐的社会矛盾会让房地产投资越来越艰难。虽然今年四月和五月公寓租金征收情况都好于预期,分别达到了85%和87.7%,但随着疫情和经济形势的恶化,越来越频繁的看到蓝州企图出台各种保护租客的“恶霸政策”,如伊利诺伊州的IL SB3066,有意推出180天内房东不准收租,且疫情过后不能要求房客补交房租,涨房租要等到失业率回到历史新低。又或是加利福尼亚州的AB828,企图让业主自动减租25%。这些“恶霸政策”都让人心寒。

所以,在投资的艰难时期,怎么找Deal,怎样管理,怎样用合适的投资策略,是度过这个“寒冬”的重中之重。

比如把BRRR(Buy, Rehab, Rent, Refinance)与Section 8结合,最大限度的利用政府的“保险”。(Section 8是美国联邦政府为低收入人群提供的租金补助项目,政府支付的租金比例为70%-95%,租客只需要根据自身收入和家庭情况支付一小部分租金。比如$2000的租金,政府支付$1500-$1900,所以房东能拿到大部分稳定的收入。)

好消息就是为了帮助大家勇攀地产投资高峰的路上能够不走弯路,北美地产学堂请来了拥有八年投资经验,目前管理40多套房子的资深投资人和房产管理人张波博士开设一门房屋管理课程,还请到了覆盖全美的课程答疑专家团:

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相信这门课程会为大家在成为一个身经百战、斡旋于经济周期中的躺赚房东路上,助大家一臂之力。

适合人群

如果你很想投资房屋,但迟迟不敢下手;

如果你买房钱不多,主要靠贷款;

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如果你已经有投资租房经验,但是日常管理很麻烦;

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如果你想从0到1,从1到N,扩大投资规模;

……

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