为什么房价涨得这么猛?

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作者:房博士

2020年的新冠疫情,数美国疫情最惨,按理美国股市房市应该跌跌不休。结果, 2020年末 2021年初,股市房市,却是高歌猛进, 房市更是火红一片。为什么美国房价会疯长?目前市场如此火热,还能在美国买房投资吗?

房价的涨跌,是由供需来决定的。供过于求,房价下跌。供不应求,房价上涨。

这次的房价上涨,是疫情引发的供需严重不平衡导致的。

首先我们来讲讲疫情带来的新需求。因为突发的疫情, 让原来已经习惯了住城区工作的人们,开始了远程办公。因为工作需要安静的空间,很多人希望在家里, 有专门的房间,用以办公, 这就有了住大房子的需求。 为了保持社交距离,很多的人开始关注郊区的房子。这些,都是疫情导致的买房新需求。

为了救市, 2020年到2021年,政府大放水。 这些钱放到市场上,自然也需要有个新去处。股市和房市,自然成为吸纳大量资金的入口。 股市上涨, 自然有人从股市中套现。

2020年,全球首次公开募股(IPO)市场先抑后扬,IPO活动在第三季度大幅反弹,创历史新高。美股IPO市场众星云集:Airbnb、Zoom、巴菲特投资的云计算服务公司Snowflake、美国卡车界“特斯拉”尼古拉……那些在这些公司工作的中层们,往往拿的是股票期权。 公司上市, 股市在涨, 他们也就有意愿从股市套现, 去改善生活,拿一部分钱去买自住房或者投资房。所以难怪,有人砸现金买房, 现金offer 居然比买家要的价格,高出60%来。

2020年的贷款利率,无疑也是历史上最低的。低贷款利率,导致同样的月供,可以买更贵的房子。 虽然2021年初的利率相对于2020年最低点的时候,是有点上涨了。但是,相对于历史利率,还是很低的。 很多的人想着去住历史贷款低利率的尾巴,赶紧去贷款买房。

以上所有种种,都催生了房市需求的快速增长,与之对应的,房市的供应, 却是没有增加。

2020年的疫情,改变了很多人的生活。本来想卖房子的卖家,比如说想以大换小卖房的老年人,推迟卖房或者干脆不卖了,因为担心买家进来看房的时候,带来病毒。

在开工方面, 疫情也拖慢了政府的开工许可审批。 建筑商的工作,也受到了疫情的影响。所以,总体来说,市场上房房源吃紧, 存量变低。 像我所在的美国3线小城市,在2019年的时候,往往还有6个月存量,现在,也只有不到一个月的存量了。

房市的供需不平衡,导致了房价的嗖嗖上涨。

随着房价嗖嗖上涨的,还有买涨不买跌的从众心理。利率低,房价涨,买家们担心,现在再不上车,后面就踏空了,就像买股票,看到身边的人买股票赚钱了,菜市场的大妈们,也开始蠢蠢欲动,开始买股票了。如果再加上,对通货膨胀的担心,那么买房的需求,就更迫切了。难怪,有些买家,要在心仪的房产上,使劲加价。

在房价大涨的背景下,作为资深的投资者,该如何投资?

越是看大家疯抢,我们越要冷静。

巴菲特说:“第一条原则:永远不要亏钱。第二条原则:永远不要忘记第一条原则。”

在投资之前,我们要先问自己, 如果买到物业后,房价快速下跌,对我们是否有影响?

做投资,要以终为始, 买的时候,就需想退出策略,也就是说, 买一个物业,是否有稳定的租金收入,是否能找到下家,把这个房产卖掉?建议列出所有可能失败的因素,把亏钱的可能性都排除,剩下的,自然就是赚钱了。

在房价疯长的时候,并不是说不可以买房,而是,买到的是什么物业。 如果你碰到很有价值的投资房,你现在可以用很便宜的价格买进来,你当然可以买。再比如说,如果你在法拍屋市场上,能找到一个现金流比较好的物业。 现金流好,市场涨跌对你影响不大, 你自然可以杀进去。

除了我们熟悉的投资房,我们也可以关注一下其他抗周期的产品, 比如土地, Mobile Home Park,以及其他商业地产。 问自己:哪些资产,比较抗跌,在经济调整的时候,握在手中也不慌?

小结:
房价快速上涨,是由供需不平衡决定的。市场越是火热,作为投资者,我们越要冷静。
 
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