买什么样的房产最安全?

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作者:房博士

自从 2009 年开始,美国的房产一直处于上升期,已经有整整10 年了。

今天看新闻,说美国从今年2月份开始,经济已经步入衰退。

在经济衰退期,如果买房出租,买什么样的房产,最安全?

带着这个问题,重新听了三马老师《商业地产之公寓楼投资》的分享。在其中找到了答案。

三马老师是湾区华人扶轮社社长,人气最旺的南北加文学城地产群的群主。他有着丰富的多单位公寓投资经验。

关于为什么买多单位公寓,我们在文章《被传得神乎其神的多单位公寓,为何收益那么高》中已经探讨过了。

下面我分享一下三马老师的观点。虽然三马老师谈的是多单位公寓投资,他的观点,也适用于独栋屋的投资。

三马老师认为:

甘蔗两头最不甜。要买就买 B 等级(B Class) 或者 C 等级 (C Class)的房产。

什么是 B C 等级的房产?

在三马老师的分享中, 他把多单位公寓分成了 A、B、C、D 四个等级。

等级 A(Class A)

10年之内建造的房产,高级甚至豪华装修的公寓。高租金,黄金地带。租客层面上,以白领为主。 每个单位的平均售价都比较高,相应的,资产回报率(CAP Rate)比较低。 这类资产, 通常由大机构 (Institutional fund)选择长期持有的选择。

等级 B(Class B)

这些房产,一般是 10-25年内建造的,管理和维修得很好。租客层面上,通常都是中产家庭。 资产回报率上,比等级 A 的多单位公寓要高,但是比等级 C(Class C)的要低。投资者通常是看中这类资产的升值潜力,同时也看中了其现金流。

等级C(Class C)

这类公寓楼,通常有30-40年的楼龄,基本是蓝领和偏低收入的家庭租客的选择。租金低于等级 B 的房产, 但是资金回报率通常比等级C的房产要高。对于投资者来说,这类地产吸引他们的,是好的租金回报率。

等级 D(Class D)
这类物业的楼龄,通常在40年以上。租客里很多是Section 8 或者机构资助的低收入租客。通常,这些物业都在治安比较差的区,或者低收入者集中的地方。 这类物业,在卖的时候,可能会标上很好的资产回报率 (CAP Rate)。要注意的是, 因为地理位置差而导致的高空置率,房产的年久失修,缺乏管理,都可能让你的资产回报,没有你当初想象的那么诱人。

此外,等级 D 的物业, 通常位于高犯罪区,需要有很强的管理经验者进行管理。同时,需要有保安经常性进行巡逻,以保证安全。所以,这类资产,只适合非常职业的公寓投资者投资。如果你没有很好的心理承受力,三马老师是不推荐你买这类物业的。

从上面我们可以看出来。 A 等级的资产回报率(CAP Rate)最低,D 等级的资产,风险比较高, 也难怪,三马老师推荐我们买 B 等级和 C 等级的物业了。

除了考虑 资产回报率,考虑到经济周期, 也是买 B 等级和 C 等级的房产,最为安全。

假设正如大家担心的,经济衰退来临了。那么企业投资会减缓, 大家收入可能会降低。住在 A 等级公寓里的白领们,考虑到收入和未来的经济状况,可能会下调住房标准, 去租住B等级的房子。 相应的,原来租B等级房产的人, 去住C等级的房子。 原来住C 等级房产的,下调住房标准,会住到 D 等级的公寓中去了。

等到经济复苏繁荣的时候, 就反过来了。 原来住D 等级房产的租客们,收入增加,会考虑提升住房标准,可能去住 C 等级的房产。 相应的, 原来住C 等级公寓的房客,可能会去住 B 等级的房产。 原来住 B 等级的中产或白领,会提升住房标准,去住豪华装修的A 等级公寓了。

从上面的分析可以看出,无论经济如何跌宕起伏, BC等级的房产,总会有相应的客户群。所以说, 买BC 等级的房产,收益会相对来说比较稳定。

投资策略
从上面的分析中, 可以看出, 多单位公寓分为 ABCD 四个等级。

A等级的物业,通常价格昂贵,现金流比较差。D等级的房产,风险比较高。

从经济周期, 资产回报率,以及风险方面考虑, 买 BC 等级的房产,最为安全。

三马老师认为, 最好的投资(Deal),就是在B 区, 以低价,买到等级 C的房产,经过改造后,升级为等级 B的物业, 以提高租金收入。因为C等级的物业改造潜力大。 其所在的B社区, 让这类物业有升值空间。 这样的房产, 回报高,同时风险也低。但是,目前加州出台了严厉租控政策。让以上这类操作,在加州有了难度。

此外,如前面所述,目前经济衰退的风险在加大。 所以,大家入场务必要小心,买之前,一定需要详细计算。 建议买那种拥有后不久,就能产生正现金流的物业。 为了保险,在你计算现金流的时候,最好在目前市场租金和空置率的基础上,打一个折扣。看看折扣之后,是不是还有足够的现金流,你是不是还能够撑得住。

在现阶段进行房产投资, 现金流是我们主要的关注点。如果有可观的现金流,即便经济衰退期到来,正现金流,都有可能让你度过寒冬。因为一般来说, 在经济衰退期,房价可能会下降得比较快,但是房租下降的幅度,一般会比较有限。

这是关键的关键。 房产投资成功的路径有很多; 投资失败的的共性,就是资金链断裂。

所以, 在现阶段,建议寻找BC等级的, 有正现金流的物业。

无论是买独栋屋还是多单位公寓,在购买前,请认真核算,同时,问问自己:
这个物业,有正现金流吗?
 
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