买房置地,如何出价?

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作者:房博士

Tax deed 买卖中经常会涉及到土地投资。如果通过tax deed买了土地,获得产权(Title) 之后,可能需要把土地转手卖掉,获得现金,或者用土地作为抵押物,做seller financing, 每个月收取利息。
这样每个月能有被动收入进来。如果每个月的被动收入超过工资的两倍,也就财富自由了,可以有底气炒你老板鱿鱼了。

为了了解后续的土地卖出情况,今天跟一位专门做土地买卖的投资者进行了交流。他虽然没有做过tax lien和tax deed 的投资,土地买卖倒是做了很多年,买卖过美国各地的土地,尤其是以南方身份居多,比如佛州,密西西比,路易斯安那,阿拉巴马,乔治亚等。

我问:

当你买一块土地的时候,一般你如何评估地价?你的出价相对于地价 (investment to value ratio),比例是多少?
他说,他用CMA (Comparative Market Analysis) 来评估地价,就像评估独栋屋房子一样。 当然,他也会看政府对这块地的估价(Assess value). 这两个价格之间的差异,会因为County 而不同。一般他会选用CMA的价格。

关于如何用CMA评估房子,在北美地产学堂的找Deal课程以及入门课程中已经讲过了,这儿我就不细展开了。

关于比例, 是因地而异的,主要是看一个Deal , 能赚多少钱。比如说价值10万的土地,出价的比例就会高一些,可能会在40%-50%左右。这样,热门地区价值10万的土地,你可能以5万买进, 8万卖出,一笔就可以挣3万美元。

而如果是价值1万以下的土地, 这个比例就会低很多, 出价会在25%以下。因为这样的土地买卖,一笔也挣不了多少钱,而投入的时间和精力是差不多的。

介于1万到10万的土地, 出价就会在25%-40%之间,看土地位于什么地方, 当地的土地交易市场是否活跃,土地大小,土地价值等等因素。

他的话,让我想起了其他类别的房产投资。

万法归宗,出价购买的比例,和物品本身的价值密切相关,价值越高,比例越高。

比如说买第一顺位不良贷款 (Non-performing Note),价值125K以下 的房子,出价的比例,也很房产价值密切相关。房价越高,出价相对于房价的比例越高。

25K以下的房产, 投资比例在10%-25%
25K-45K的房产,投资比例在15%-35%
45K-65K的房产, 投资比例在20%-50%
65K-90K的房产,投资比例在35%-55%
90K-125K的房产,投资比例在40%-60%


买破旧房子进行翻新投资的时候,也是一样的道理。对于低房价的房子,你还能用一个简单的70%法则去估算你能够出的最高出价。 比如说,翻新后价值15万的房产,考虑到翻新支出,利用70%法则,你最高出价7万。这样的Deal,你在中西部或者美国南部,还有可能找到。这样,你基本上是以半价买入了房产。而高房价的房子,这个70%法则就不再适用了,你可能很难以半价买进一个价值百万的房产。

总结:​

地产买卖,出价和房产价值密切相关。房产价值越高,出的价格相对房产价值的比例,就越大。出价主要考虑的是每一单成交的收益。
 
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