买来的房子,居然被人卖掉了,买卖有效吗?一文帮你看懂美国的各种房契 (Deed)

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作者:房博士

在北美地产学堂的学霸群, 某位学员说了一件奇葩的事:
她在拍卖会上拍到了一套银行屋, 迟迟过不了户。
问产权公司怎么回事。
原来,这个房子在2020年3月5日的时候,就通过法拍的程序,回到了银行。 也就是银行拥有这个房产。
6个月后,失去房子的老屋主,居然通过Quit Claim Deed, 把房子转到了另一个人名下。
她想问一下,什么是Quit Claim Deed, 这个和普通的产权转移有什么区别?
这个Quit Claim Deed 的产权转移有效吗?
借着学员的这个问题,我们来了解一下什么是Deed, Deed的种类,以及各种Deed之间的差别。
Deed, 简单来说,就是房屋产权转让。一般有三种:
* Warranty Deed
* Special warranty deed
* Quitclaim Deed
先说Warranty Deed, 中文可以翻译为“担保地契”。
它是一种最完善的地契转让书,也是我们在正常买卖房产中,拿到的一般是这种地契。这这种地契中,卖方,证明自己拥有该地产的全部所有权﹐并永远保证拥有该地产的权力。
一但有人控告﹐或对不动产产权有所质疑,不论控告人对产权的质疑是源于多久以前﹐也不论这种瑕疵是转让人自己或以前主人之行为造成﹐转让人都会为他的产权作辩护﹐并弥补产权上的任何暇疵﹐以保证买方的产权不受其影响。这是买方能收到的最好的Deed。
再说Special Warranty Deed,有的州也称为Grant Deed, 这种地契转让书只担保卖方本人拥有该不动产的所有权。
卖方在拥有这个不动产期间, 没有做出有损其价值的事。 如果有任何人因为卖方的行为,而对这地产有质疑,卖方会辩护自己的产权,但这种地契并不担保卖方以前的主人,是否曾造成产权的瑕疵。
一般政府机构都是用此类的档转让。如政府拍卖的房子多是用这种Deed来转让所有权。
最后再说Quitclaim Deed, 它是一种没有任何担保的土地契约,它并不完全算是一种真正转让地产所有权的材料。
转让人(卖方)只是放弃他“称为是他的财产”的不动产所有权,但并不曾担保自己就是真正的所有人,也不会为地产所有权中出现的任何问题作辩护。
Quitclaim Deed 一搬用于产权没有争议的交议中。比如夫妻间将产权于一方转到另一方,或家人之间的转让。
如果转让人有产权的完全所有权 (Fee Simple),转让人以Quitclaim Deed 转让的产权也将是完全所有权。
但如果转让人对产权没有任何权力,他通过 Quitclaim Deed 转让的就是不值分文的一份材料罢了。所以,一般正规买卖地产时很少只用 Quitclaim Deed 作为唯一的转让文档。
从上面的解释可以看出, Warranty Deed, Special Warranty Deed, Quitclaim Deed, 他们最大的区别是对过去和将来房产所有权的保证程度。
先说过去,Warranty Deed 的卖家对于以前房主造成的产权瑕疵都需要负责。
Special Warranty Deed 的卖家只对自己拥有房子期间的产权负责, 但是不担保以前房主是否对产权造成任何瑕疵。
Quitclaim Deed 的卖家,对自己是否拥有该房产的所有权都不做担保。
举个例子说明一下Warranty Deed 和 Special Warranty Deed 的不同。
假如你买了个房子,在你之前有两任房主。
第一任房主是个特别邋遢的人,房子破了也不修,前院的草也不剪,邻居经常到市政部门去举报。他也收到了一大堆关于该房子的罚单。因为工作被炒鱿鱼,这些罚单和抵押贷款都没钱支付。 最后,银行将该房产,拍卖给了第二个房产所有者。
令邻居高兴的是,新主人修理了房子, 并将院子打理得井井有条。 10年后,他们将房屋投放市场,你用Special Warranty Deed,购买了该房屋。
几年后,你决定出售房屋。 但是,由于第一任房主的各种市政罚款没有交,你没法以Warranty Deed 的方式正常出售房产。你必须把第一任房主欠的钱,全都交了,才能正常过户。
所以说,Warranty Deed 需要对以前房主的行为造成产权瑕疵负责, 而Special Warranty Deed, 就没有这个义务。
再说未来。 Warranty Deed 和Special Warranty Deed 的卖家都需要保证产权完整交付, 而Quitclaim Deed 对此没有这个责任。
假设你和你朋友各拥有一栋房产50%的产权。 你以 Warranty Deed 或者Special Warranty Deed 的方式,把该房子100%的产权转让给了买家。 过户很久之后, 假设你获得了你朋友的另外50%的产权。按照协议,你也需要把新获得的50%的产权,转给原买家。如果你用的是Quitclaim Deed 来转让的,那么,你就没有这个责任。
以上是美国三种常用的Deed的概念和区别。
在刚开始的案例中,原屋主签署的是Quitclaim Deed。由于他签署的时候, 已经失去了该房产的拥有权,所以,这个Quitclaim Deed, 是没有法律效用的。

写在最后:​

做房产投资,你需要了解一下自己收到的Deed究竟是哪种Deed。价值最高的是Warranty Deed, 价值最低的Quitclaim Deed。 如果你实在搞不清楚,不管你拿到的是哪种Deed, 买房产的时候,请买一下产权保险 (Title Insurance),这样,万一有产权纠纷,产权保险可以为你保驾护航。
谢谢你读完这篇文章。 如果你有什么问题,可以加我微信探讨: meimengcz88。 或者在该文章下方留言。
 
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