从数据面尝试分析北卡三角区的笔记

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作者:maxcachen

大家好,我目前正在研究美国房地产的一些投资热点,抛砖引玉分享一下我的笔记,希望对各位有帮助,如果有要改进的地方,还请大家给新手建议或指教,谢谢

北卡三角区简介​



地点
北卡三角区是以Raleigh,Durham,Chapel Hill三个城市组成的三角地区,在三个城市分别有三所大学,North Carolina State University, Duke University,University of Carolina at Chapel Hill,Research Triangle位于三角区的中心。

除了使用Google Map以外,我们也可以参考这种共同协作的地图,帮助我们了解更多当地的信息,譬如这张图告诉我们在Durham南方可能有gentrification的机会。
hoodmaps


首府
Raleigh是北卡羅來納州的首府及韋克郡的郡政府所在地。因為種植了許多橡樹,所以也被稱為"橡樹之城"。Raleigh是北卡州中繼夏洛特後人口第二多的城市。
罗利 (北卡罗来纳州)

Raleigh也是美国就业机会增长十分快速的城市之一,仅次Texas Austin。


科技公司
三角研究园(Research Triangle Park,简称RTP)是美国最大的科技园区之一。它毗邻北卡罗莱纳州的罗利、达勒姆和教堂山,处在三座城市夹成的三角研究区域中。除了一小块区域延伸入维克郡,三角研究园的大部分土地都在达勒姆郡的行政区域内。三角研究园总部它是美国最负盛名的高科技研究和开发中心之一,经常被和处在加利福尼亚州的硅谷比较。研究院院占地7000英亩(28平方公里)被松树林所环绕,尚有规划用地面积630英亩(4.5平方公里)。 2007年,在三角研究园有超过130家研发设施,超过39,000名雇员为总共157家组织工作。研究园临近州际公路I-40和达勒姆高速。它由一家私人非营利性组织三角研究基金会管理。三角研究园是国际商用机器公司的全球重要运营地点之一;IBM有约11,000名雇员在三角研究园工作。同时它还是中国著名的联想集团的全球总部所在地,包含三幢办公大楼的联想园区,有超过2,000名联想雇员在此工作。三角研究园还是葛兰素史克(GSK;GlaxoSmithKline)制药公司的最大的研发中心的所在地,它拥有约5,500名GSK雇员。
三角研究园


交通
北卡三角区地处美国东海岸的北卡罗莱纳州的中部地区。开车离东岸海边三个小时,距首都华盛顿四个小时,到西边的阿巴拉契亚群山四个小时,到纽约九个小时,到弗罗里达的迪斯尼乐园十个小时。从洛丽-杜勒姆国际机场坐飞机的话两个小时就可到东部各主要城市。
北卡三角区华人服务网

虽然距离Raleigh-Durham International Airport不远,但有机场我们在挑选房子时就必须考量飞机起降的噪音问题,下图为机场的噪音地图。

RDU Flight Path

税收

NC Tax Calculator

政策
北卡平均驱逐租客时间在1-3个月左右,不交租可以在10天之后开始驱逐程序,完整的驱逐程序时间在此。
NC Eviction Process

北卡三角区房市​

以Single Family House为例,从2011年至今,三个城市的房价均呈现稳定增长的趋势,并没有过度的涨跌,Chapel Hill房价已经突破400K,Raleigh和Durham则维持250K左右,可惜的是租金大约在1,500到2000之间,无法满足1%法则。



通过下方的Cash on Cash Return Map,我们可以发现Chapel Hill附近几乎难以找到正现金流的回报,是在Durham跟Raleigh附近还有可能,如果能找到好的deal,应该会有些不错的机会,但具体也得考虑避开D区(War Zone),以B区跟C区为优先考量。


Mashvisor

北卡三角区的自住比约占64%,有36%左右的人口均为租客,其中只有9%的房屋空置,对于作为投资房是一个好消息。


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北卡三角区人口​

北卡三角区自2010年以来,Durham人口增长率约为1.5%,Raleigh人口增长率约为2%,Chapel Hill人口增长率约为1.2% - 1.5%。



北卡三角区人口最大宗的族裔为White,约占50% - 60%,第二大族裔为Black,约占25% - 40%,Asain所占最多的地点在Chapel Hill,超过10%。


Research Triangle Population

北卡三角区家庭收入中位数为68,173,超出美国家庭收入中位数10.06%。



北卡三角区的产业多元,如果产业过度单一,可能因为单一黑天鹅事件的冲击,造成房价骤跌。


https://datausa.io/

自2010以来,北卡三角区的失业率逐年下降,在经历COVID-19冲击时超过10%,所幸目前北卡三角区的失业率已经降回6%-7%。



然而必须注意的是Poverty Rate接近15%,超过美国2018年的全国平均值11%。



鉴于poverty rate某些区域偏高,调查了一下北卡三角区的crime rate,发现Durham的crime rate远远超过美国全国平均值,虽然逐年以8%下降,在挑选房子时还是要特别小心。




https://www.areavibes.com

总结​

快速总结一下,北卡三角区有Research Triangle加持,又有北卡首府Raleigh,创造了不少就业机会,科技公司职缺也逐年上扬,周围有三所大学不断提供研究人才,附近有大型机场,交通方便之余必须注意噪音的问题,北卡地税不算太高且逐客令法律中庸,对于房东还算友好,产业链多元,人口呈现正成长,"目前"数据上的失业率逐渐从COVID-19的冲击回复。 Chapel Hill应该是传统上的好区,但是房价已经偏高,现金流的回报率较低,然而Durham跟Raleigh可能正在发生gentrification,不过居高的poverty rate和crime rate显示,我们在挑选物件时要尽量避开是D区(War Zone)的地方。

以上仅仅是根据数字得来的分析笔记,实际情况仍然要请教当地的仲介或朋友,如果有建议或错误,欢迎学堂的老师跟前辈不吝指正,希望对想研究北卡的人,提供了一些帮助,谢谢
 
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