作者：maxcachen
读着版上很多学霸跟大咖的文章，深感获益良多，很多人房地产的经验都比我要丰富许多，
想了想除了数据分析，我能贡献的就是一些从零开始的甘苦谈，也很欢迎各位前辈不吝指教
这一系列主要是针对刚从学校毕业，或者在美国找到第一份工作，开始接触财富自由这个观念，对房地产有兴趣却不知从何下手的人们，希望能多少有帮助。
以房地产投资为例来聊聊杠杆
投资的方法有千百种，有些人喜欢炒股票，有些人喜欢存401K，有些人喜欢房地产，朋友聚在一起，少不了这几派的人一番唇枪舌战，不论哪个门派，必定要善用杠杆这把双面刃，才能加速达到财富自由的脚步。而在地产学堂上课至今的体悟，我认为房地产的优势之一，就在于杠杆的威力。
举个很简单的例子，如果一栋房子要价100,000，用20%的首付，即20,000跟银行贷款购入，假设房租刚好折抵房贷跟地税，一年后上涨10%来到110,000，卖出后赚10,000，等于投入20,000，经过一年的利润可成长50%。当然现实中不会这么单纯，有房仲的佣金，交易的手续费和税金等等，这里只是想简述杠杆在投资中的运用。
一言以蔽之，杠杆就是「将借到的货币追加到用于投资的现有资金上」。而房地产就是一种十分普遍利用杠杆的投资工具，银行以不动产做为抵押品，通常都愿意借贷给我们物业价格的八成左右，所以我们只要准备20%的资金，就能撬动另外80%的价值。
我对贷款的另一种理解就是付利息给银行，去购买提早使用资金的权力—那些我们原本需要更多时间累积，在未来才能拥有的资金。
不过，这世界很公平也很残酷，利润越高的投资，会包含越大的不确定性，随着我们使用的杠杆越高，伴随的反作用力就越大。如果前面那栋100,000的房子，一年后下跌10%来到90,000，我们投入的20,000，也立刻损失了50%，只剩下10,000。因此这边我们要引入另一个概念，称为风险。
任何投资，尤其是运用杠杆的投资，越要留心杠杆带来的风险，地产学堂的每一门课都一再强调Plan B跟Exit Strategy，我认为这是十分重要的，就像我们去Las Vegas赌博，不能总想着赢这一把能赚多少，也要考虑输这一把会赔多少，每一步都留先好后手跟策略，孤注一掷可能会害我们久久无法东山再起。
美国信用纪录的游戏规则
接下来说说美国银行的游戏规则，怎么让银行愿意借我们钱发挥杠杆的威力呢？美国的银行系统是使用信用分(Credit Score)对一个人的信用做评级，信用分越高能借到的贷款种类越多，利率也会更好，可以参考Dealmoon的这篇美国信用分数详解，有非常详尽的介绍。
简而言之，如果你是留学生或刚来工作，建议马上去申请一张信用卡，开始累积信用历史(Credit History)，我当年在洛杉矶下飞机之后，第二天立刻跑去Bank of America开学生帐户，顺便付500刀押金办了一张信用卡，虽然额度很小，但是我的信用历史等于从入境就开始累计。
我们华人买东西喜欢全现金一次付清，但美国银行在审视信用分的逻辑其实很有趣：这人如果都不借钱，我怎么知道他会还钱呢？因此我们要尽可能开几个不同的信用额度(Line of Credit)，譬如买车时刻意留一小部分金额使用车贷，或者多申请一两张信用卡，并保证每个月每张卡都有消费，而且一定要按时付清，这样不仅信用分会提升的比较快，在未来准备申请房贷的时候，我们会有完整的付款纪录(Payment History)，银行放款会容易许多。
假设踏入美国第一天就开始累积信用纪录，我相信在学从校毕业的时候，信用分应该有一定的水平了。然而，即使银行愿意贷款，但还是欠缺起始的本金，这边我们就能体会到，想要撬动投资杠杆，起码有两个条件：
(当然每个人的条件都不一样，有些人有学贷，有些人家境好，我们取个中位数，大部分人都是从零开始的吧。)
下一篇文章我会聊聊累积本金的经验谈：开源，节流，将支出转作收入，之后也会提到一些我刚工作时遇到的财务陷阱。虽然最近常在加班，但在忙碌之余能写写文章，也算是一种鉴往知来，理理过去投资的思路，查查现在不明白的地方，做做未来的规划，如果有什么想法，也欢迎大家讨论，谢谢
读着版上很多学霸跟大咖的文章，深感获益良多，很多人房地产的经验都比我要丰富许多，
想了想除了数据分析，我能贡献的就是一些从零开始的甘苦谈，也很欢迎各位前辈不吝指教
这一系列主要是针对刚从学校毕业，或者在美国找到第一份工作，开始接触财富自由这个观念，对房地产有兴趣却不知从何下手的人们，希望能多少有帮助。
以房地产投资为例来聊聊杠杆
投资的方法有千百种，有些人喜欢炒股票，有些人喜欢存401K，有些人喜欢房地产，朋友聚在一起，少不了这几派的人一番唇枪舌战，不论哪个门派，必定要善用杠杆这把双面刃，才能加速达到财富自由的脚步。而在地产学堂上课至今的体悟，我认为房地产的优势之一，就在于杠杆的威力。
(以下讨论的是住宅地产，商业地产有另一套规则，我不是非常熟悉，可以请其他前辈补充。)
举个很简单的例子，如果一栋房子要价100,000，用20%的首付，即20,000跟银行贷款购入，假设房租刚好折抵房贷跟地税，一年后上涨10%来到110,000，卖出后赚10,000，等于投入20,000，经过一年的利润可成长50%。当然现实中不会这么单纯，有房仲的佣金，交易的手续费和税金等等，这里只是想简述杠杆在投资中的运用。
一言以蔽之，杠杆就是「将借到的货币追加到用于投资的现有资金上」。而房地产就是一种十分普遍利用杠杆的投资工具，银行以不动产做为抵押品，通常都愿意借贷给我们物业价格的八成左右，所以我们只要准备20%的资金，就能撬动另外80%的价值。
时间就是金钱，贷款就是付利息跟银行买时间，必须考虑风险
我对贷款的另一种理解就是付利息给银行，去购买提早使用资金的权力—那些我们原本需要更多时间累积，在未来才能拥有的资金。
不过，这世界很公平也很残酷，利润越高的投资，会包含越大的不确定性，随着我们使用的杠杆越高，伴随的反作用力就越大。如果前面那栋100,000的房子，一年后下跌10%来到90,000，我们投入的20,000，也立刻损失了50%，只剩下10,000。因此这边我们要引入另一个概念，称为风险。
任何投资，尤其是运用杠杆的投资，越要留心杠杆带来的风险，地产学堂的每一门课都一再强调Plan B跟Exit Strategy，我认为这是十分重要的，就像我们去Las Vegas赌博，不能总想着赢这一把能赚多少，也要考虑输这一把会赔多少，每一步都留先好后手跟策略，孤注一掷可能会害我们久久无法东山再起。
美国信用纪录的游戏规则
接下来说说美国银行的游戏规则，怎么让银行愿意借我们钱发挥杠杆的威力呢？美国的银行系统是使用信用分(Credit Score)对一个人的信用做评级，信用分越高能借到的贷款种类越多，利率也会更好，可以参考Dealmoon的这篇美国信用分数详解，有非常详尽的介绍。
简而言之，如果你是留学生或刚来工作，建议马上去申请一张信用卡，开始累积信用历史(Credit History)，我当年在洛杉矶下飞机之后，第二天立刻跑去Bank of America开学生帐户，顺便付500刀押金办了一张信用卡，虽然额度很小，但是我的信用历史等于从入境就开始累计。
我们华人买东西喜欢全现金一次付清，但美国银行在审视信用分的逻辑其实很有趣：这人如果都不借钱，我怎么知道他会还钱呢？因此我们要尽可能开几个不同的信用额度(Line of Credit)，譬如买车时刻意留一小部分金额使用车贷，或者多申请一两张信用卡，并保证每个月每张卡都有消费，而且一定要按时付清，这样不仅信用分会提升的比较快，在未来准备申请房贷的时候，我们会有完整的付款纪录(Payment History)，银行放款会容易许多。
撬动财务杠杆的两个条件：贷款能力和第一桶金
假设踏入美国第一天就开始累积信用纪录，我相信在学从校毕业的时候，信用分应该有一定的水平了。然而，即使银行愿意贷款，但还是欠缺起始的本金，这边我们就能体会到，想要撬动投资杠杆，起码有两个条件：
- 向银行贷款的能力
- 投资的第一桶金
(当然每个人的条件都不一样，有些人有学贷，有些人家境好，我们取个中位数，大部分人都是从零开始的吧。)
下一篇文章我会聊聊累积本金的经验谈：开源，节流，将支出转作收入，之后也会提到一些我刚工作时遇到的财务陷阱。虽然最近常在加班，但在忙碌之余能写写文章，也算是一种鉴往知来，理理过去投资的思路，查查现在不明白的地方，做做未来的规划，如果有什么想法，也欢迎大家讨论，谢谢