八大省税秘诀

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作者:房博士

马上到报税季节了。今天听了一场讲座,了解了对房产投资者来说,非常有用的八大省税秘诀。

在讨论秘诀之前,我们需要明确一下主动收入和被动收入的区别。

主动收入是指你辛辛苦苦去工作而获得的收入,比如:工资,奖金,房产经纪人的收入,房产翻新的收入,做Wholesaler的收入。

被动收入是指你不去工作,获得的收入,比如银行利息,分红,以及房租。

一般来说,主动收入的税率要比被动税率高。

基于此,我们讨论一下八大省税秘诀:

  1. 成立一家公司。房产投资是公司行为,如果不成立公司,很多消费不能抵税。无论如何,作为一名真正的投资者,建议成立一家公司。
  2. 成立公司后,看看你的个人支出,是否跟公司行为有关,是否可以减税。问自己: 我现在的这笔支出, 跟我的房产投资生意,有什么关系?比如手机支出,家庭办公室的各种支出,出门看房子的支出,吃饭应酬支出,订阅的各种杂志,在北美地产学堂上课的支出等等, 都可以算作公司支出,可以减税。
  3. 用合适的公司架构,把收入分为工资和利润, 把两者分开, 以减少你的税率。 这要求你的公司以S-corp的方式来报税。也就是说,你需要给自己发合理的工资。至于什么时候给自己付工资,发多少,如何准备Papework,需要你和你的CPA讨论。
  4. 用不同的公司, 把你的主动收入和被动收入分开。建议用LLC/S-Corps来做房产翻新以及wholesale 的生意,用LLC来做出租屋,以防止把房租变成主动收入。举例:如果你既做房产翻新又有出租屋,建议用不同的公司把它们完全分开。 如果你买了土地,然后把土地分割后在上面建房子。建完房子后,把房子作为出租屋获利。 建议你成立两家公司。一家公司负责买地,分割土地,和建房子。 这家公司, 把地卖给将来持有出租屋的公司。
  5. 如果有些收入既跟主动收入,又和被动收入的公司有关, 建议把该费用, 算到主动投资的公司的名下,比如电话费,车费,家庭办公室费用。
  6. 想办法把主动收入变成被动收入。当然,这需要规划。 比如做房产翻新, 你可以先把房子出租,之后翻新后再卖出。 也就是,你握有该房产至少一年零一天。 如果你拥有一家餐馆以及用该餐馆做生意,建议你成立两家公司, A公司经营餐馆,B公司拥有该餐馆物业。假设A餐馆一年有10万美元的净收益,需要支付给B公司租金每个月2000美元,一年2.4万美元。 A公司就只需要按照7.6万美元(10万美元-2.4万美元)的主动收入交税。 B公司拥有餐馆, 收入是2.4万美元, 它的交税额,需要考虑折价,各种支出之后,再按被动收入交税。这样,就把部分主动收入,变成了被动收入,进行了合理避税。同时,也降低了投资和经营的风险。
  7. 系统性地追踪房产投资的各种开销。你需要确定,哪些消费是可以抵税的, 哪些不行。 合适的Bookkeeping很重要。你可以手动来做,也可以使用完软件。 建议每个公司,都设立不同的银行账号。然后把对应的钱和支出,存到对应的银行账户。 你需要让你的Bookkeeping系统,和你的银行账户和信用卡账户联系起来。每个月的时候, 你需要确定你的银行账户的收支是正确的。说到软件,如果商用,建议用 Quickbook。个人用,可以用Mint.
  8. 不要轻易卖出你的房地产。有钱人在退休的时候,往往都拥有房地产。出租屋是合法避税的好工具。你可能有正现金流的出租屋,但是在报税的时候,却可以报损失。 如果你看到好学区中有正现金流的房子, 你可以把她作为出租屋,长期保留下来,这样,你既能享受增值的好处,同时也有正现金流。
总之, 房产投资是公司行为,建议你成立公司进行操作。如果规划得当,你可以省很多税。 建议用合适的系统,来追踪你的各类支持。如果有必要,找有房产投资经验的税务规划师,来帮助你。
 
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