出租房你买Home Warranty了吗?

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作者:Charlene

昨天是Black Friday, email里收到American Home Shield (AHS)的促销广告, sign up有20% off 的优惠, 如果有需要的买的,倒是个不错的deal。

根据city-data.com的信息,2017年的数据显示我们小城南边(房子相对贵些,邮编54701), 家庭收入中位数在 $55,322, 房子价格的中位数是$194,547, % of renters 约42%。从图一可以看出, 这个zip code 的房子比较老旧, 1980年之前建的房子占了一大半。不过过去2年新建了不少房子, 没有在这个图上显示出来, 所以图一最左边的“2014 or later”不准确, 我打了个红圈。

(图一)

家庭收入中位数决定了这个区房子的租金不高,因此适合做投资的房子都比较老,维修成本会比较高,我买房的第一年基本上都买了AHS, 特别是法拍来的房子。

第一个出住房是1950年的ranch, gas furnace 是2015年的, 其他的都比较老旧。当时卖家提供了一年的AHS。第二年我自己renew, 发现不需要买整个package, 有不同的options, 我选了那种“Pick 10 item”, 当时拿到优惠,一年约$450 (平均$36/月), 每次service call 我选$100 (有$75, $100, and $125 三档)。

Plumbing和 electric肯定要选, 其他的根据房子有什么来选。这个房子没有中央空调,我还选了furnace, garage door opener, ceiling fan, stove, refrigerator, dishwasher, 和microwave (凑数到10项)。

这个房子第一年没有叫过 服务, 第二年renew后叫过四次服务,换了一个新的one car garage door opener, 一个dishwasher, garden faucet, and a new toilet (经常冲不出去, 来疏通过马桶管道, 还是没有解决问题, 后来给换了个新的)。感觉是还是值得。花了$400的service call fee, 加上$450 年费, 自己掏了$850。当然还有卖家出的第一年的年费$450。

第二个房子是个duplex, 卖家也提供了一年的AHS。我后来自己又加了一年,这个房子只叫过一次浴池下水堵塞服务, 换掉几节galvanized pipe。年费约$900, Service call fee $100。当然还有第一年的$900 年费是卖家提供的。

第三个房子是sheriff sale 买的,叫过四次服务, 换了个新的garage door opener, 换了shower faucet/kitchen faucet, 处理了sewer stoppage, 换了oil furnace blower。年费 约$480,service call fee 4x$75=$300, 自己花了$780。一年之后没有续合同。

第四个房子, 叫过2次服务, 修了·洗碗机, 修了空调, 年费$430(卖家出), service call fee $200

第五个房子, 叫过4次服务, 换了个新的gas furnace (自己出了四五百的furnace附近管道modification fee), 换了个garage door opener, 一个上下门的普通冰箱, 一个洗衣机。年费$419 (卖家出),service call fee $400。

第六个房子, 叫过一次服务, 换了一个garbage disposal。 年费$372, service call fee $100。

第七个房子, 叫过一次服务, 修了冰箱。年费$550, service call fee $100

第八个房子今年五月份刚买的sheriff sale 的房子, 已经叫了4次服务了。换了个电热水器, 换了浴室的faucet/kitchen faucet slow flow/kitchen drain stoppage, 空调换了2个parts, oil furnace 突然不工作, 正在等安装新的oil furnace(自己得付四五百的furnace附近管道改装费)。这个房子年费约$460,已花service call fee $400。估计明年还会有新的问题出现。

我把几个房子的数据做成表格,可以看出房子2, 6和7没怎么用到AHS service, 5和8最合算。红字显示8个房子总共花了6千多年费及service call fee (不算房子1 和2 由卖家提供的第一年AHS),加上2个furnace自己需要掏近$1000的管道改装费,共花费约$7000,换了2个furnace, 3个garage door openers等, 感觉还是值得。


建议老房子,特别是法拍屋买类似AHS的保险。

我想提一下, 需要换新的东西的时候,AHS offers 2 种选择:

  1. Have the replacement completed by the service contractor dispatched by AHS
  2. Accept the reimbursement offered in lieu of replacement that AHS has calculated based on the expected cost to AHS for the covered replacement.
本来这个oil furnace最好是拿第二种选择, 然后自己加些钱把oil furnace换成gas furnace,可惜房子没有现成的gas line,打电话到电气公司, 他们已接的任务要忙到12月底, 最早得等明年春天雪化了才能挖地拉煤气线到房子。原打算同房客商量一下能否给他们提供几个space heaters过冬,明年春天换成gas furnace, 在一个地主群询问了一下,有人不建议这么做, 因为不知道电路会不会超载, 另外可能给房客造成不便, 所已决定先换oil furnace, 很遗憾。
 
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