出租房用电还是烧气?

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作者:Charlene

最近看过三个比较新的duplex, 一个是1993年建的, 另外2个是2001年建的。房东是一个近70岁的老太太, 其实她看上去像五十几岁, 很精干,亲自show 房子, 她说因为有房客,有的房客有小猫, 她要对他们负责。她说选好的房客,对房客好,就能留住好房客。她们一直是自己管理出租房, 先生和儿子一起做。 去年她先生过世了,儿子想开自己的landscape company, 媳妇是个画家,也不好委屈她做油漆工。 她没有帮手了,又不想交给PM, 决定不做了。她已经卖掉几个4 plex, 现在开始卖这些duplex。

因为房子是他们自己建的, 所以3栋房子的内部格局和装修差不多。她边show房子, 边介绍她们设计的房子。老太太说,出租房只配备必须的设备就好, 不要安装garbage disposal, 不要装dish washer, 房客不爱惜,多一样东西, 多一份维修。

她家的出租屋都只用电, 取暖用electric space heater, 不需要维修gas furnace, 热水器也是电的, 比gas water heater(设备)便宜。因为是电热器, 就没有管道, 不能装中央空调,每家在客厅安装一个through-the-wall AC unit。老太太说,出租房能用电就不要用气,越简单管理起来轻松又省钱。
出于好奇, 我上MLS查了一下,我们这个小城我感兴趣的几个区过去半年卖掉的1980年以后建的8个duplex, 有4家是用电取暖的, 比例还挺高的。

我有个法拍屋, 几年前买下来的时候gas water heater就是坏的,底盘生锈了, 漏水。我的handyman建议我换成电的,当时只是听他说电的比gas的便宜, 我就答应了。去年另一家gas water heater 出问题, 又换成电的, 看来是做对了。

下面来谈谈电热水器,了解它的构造及工作流程, 就容易排查问题的出处,不会被维修工人忽悠。
先看看电热水器的构造图:


(图 1: 来自网络)

冷水管从右侧 进入,一直通到热水器的底部(图1蓝色的水管),冷水经加热后从顶部排出(图1红色的水管)。热水器有个泄压管, 当热水器内温度过高,压力过大,会自动打开泄压阀,起到安全保护作用。
大于40加仑的电热水器通常有上下各一套加热器(heating element)和温控器(thermostat)。加热器和温控器是连接在一起的, 热水器外壳上有个保护盖(access panel)。U型的heating element 直接插入到热水器罐体的水中, 由螺丝固定, heating element and thermostat 之间有个水温调节器 (图2) , 可调节温度在95-150 F 之间。厂家预设温度在140 F, 但节能部门官方建议120 F, 一方面节能, 另一方面避免烫伤。但不要低于120F, 防止细菌生长。


(图2:来自YouTube, 一套温控器和加热器)

电热水器的两个heating elements 是同时在工作吗?不是的。下面我总结一下上面视频的介绍:
1) 先上后下: 当冷水第一次注入电热水器时, 顶部的加热器开始工作, 等到水温达到预设的温度时,顶部加热器停止工作, 启动底部的加热器开始工作。平时使用时, 如果水量用得不多, 补充进入底部的冷水由底部加热器加热。如果顶部的水温保持在预定温度, 顶部的加热器就不会启动。
2) 上开下关:当用的热水量多的时候, 大量冷水进入, 下面的加热器跟不上, 上面的水温开始降低,顶部热水器开动, 同时底部的加热器自动停止。这样的设置是保证顶部的水优先加热, 底部的加热器起到预热作用。两加热器就是这么交替着工作的。
3) 上少下多:如果平时热水用量不多, 底部的加热器工作就足于满足热水的需要了, 顶部的加热器不会被启动。因此,底部的加热器用得多通常会先坏掉。
4) 上死全完:如果顶部的加热器坏了, 上面的水温达不到预定温度, 就没法启动底部的加热器开始工作, 这样整个热水器就没有热水了。
如果底部的加热器坏了, 热水器还能工作吗?答案是肯定的。因为冷水进入底部后没有被加热, 直接升到顶部, 顶部的温控器检测到水温低于设定值就启动。结果是顶部的水是热的, 底部的水是冷的, 造成热水供应不足。

了解了电热水器的工作原理, 有助于我们对症下药:
1) 突然没热水供应, 怎么办?可以从下面几个方面入手

  • 先看看Circuit breaker 是否跳闸, 接线是否松了
  • 顶部温控器过热保护是否跳闸
  • 顶部加热器坏了
2) 热水持续时间比价短 (热水供应不足):

  • 检查底部加热器是否工作
  • 进水管的延申管是否断开,以致于 冷水没有进到热水器底部, 直接流到顶部循环出去了, 这种情况底部预热的水没法到达顶部
3) 水温过热或过冷: 水温调节开关设置太高或太低, 调整一下即可。

下面我分享几个我碰到的例子:

  1. 房客A抱怨热水不够, 按上面的介绍, 应该是底部热水器出问题。因为是请工人换,需要先放掉热水器里的水,labor cost 比parts贵, 所以决定上下两个加热器一起换掉, 问题解决。
  2. 前阶段自住房电热水器突然持续1-2天水特别烫, 然后突然没有热水了。这种情况都不在视频里讨论的情况里, circuit breaker没有跳闸, 也没发现接触不好。电话请教了handyman及一个比较懂电的朋友,“It is usually the lower thermostat when the hot water got too hot” , 朋友也说前一天水温过热, 感觉更像是控温器的问题。疫情期间打了一圈电话很多店不开门,后来去了handyman推荐的一家买到了控温器。因为疫情, 店员强调出了门即使没有打开包装也不接受退货, 所以我只先买了2个控温器(还是决定2个一起换, 这样不存在新旧问题), 如果换了还不行, 再回去买加热器。疫情期间, 找不到能够马上到家里来安装的工人。我上网google, 找到相关的Youtube视频,发现换控温器不难, 对照说明,搞定了,很有成就感。
  3. 今年初买的一个法拍屋, 拿到房子后发现电停了,水表被city 取走了。赶紧打电话开水电气服务。电气公司很快, 第二天就过来开通了,水公司慢了2天。大冬天的, 屋子里太冷了,电气开通后, 我赶紧打开配电盘, 把所有的breakers 都放到 On的位置。暖气有了,可是不久电热水器底部排水管附近开始冒烟, 赶紧关掉电热水器的breaker 。忘记这个房子已经空置很久,因为断电断水, 可能整个房子已经做了过冬处理, 热水器里没有水, 我把底部那个heating element 都烧变形了(图 3), 不知道顶部的那个有没有烧坏,我还是买2个新的让工人换上。记得有时handyman修东西把水管总闸关掉时,如果需要比较长的时间,会把热水器的 电源关掉,应该就是担心万一有人用掉很多水,加热器烧坏。

(图3. 烧变形的加热器)

电热水器和气热水器的比较:
图4 可以看到, electric and gas water heater构型挺像的, 主要的不同在于fuel source, 前者是电, 后者是气。Gas water heater 是明火, 底部加热, 面积大, 热效率高, 特别是水温低的时候提升速度远高于电热水器。但是gas water heater 多了些parts, 比如gas burner, fuel baffle, and vent, 有故障时排除困难很多。维修时可能需要动到gas, 一般的handyman可能不敢做, 需要请licensed 的工人。我有个出租房, 2011年的gas water heater, 2019 年房客说热水器不工作了, 给了个error code, 根据那个code, 我的handyman找到对应的part, 需要几百美元。如果请license plumber, 至少还得上百的工钱。想到新的电热水器也就几百, 干脆就换掉了。


(图4. 来自网络)

点热水器有三层保护措施, 所以使用还是比较安全的:
1) 专线连接到 配电盘,若有什么安全隐患,circuit breaker 会自动跳闸。
2) 当热水器温度过热,内压过高, 泄压阀自动开启, 从泄压管排出。
3) 顶部的温控器有个过热保护开关,温度过热时会跳开。

出租房能用电就不要用气,越简单管理起来轻松又省钱, 觉得很有道理。
 
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