利息5% 的“定期”,你存不存?运气好,还能“捡”套房,拿块地当bonus!

陈西瓜

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作者:米弟 喜欢和大家分享身边朋友在美投资房地产的故事。

大家好, 我是米弟,又和大家见面了!
最近半年,美国房价涨得的确很厉害,最新一期的数据显示比去年同期,上涨了15.7%。
大部分“小地主”投资者,都感受到了“能挣钱的”房越来越难找了。
那么除了买房子,美国的房地产还有哪些投资方式呢?

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上周我有幸和我们的Tax Lien/Deed课程的第一期学员Rona聊了一下她最近做的投资项目。
Rona20多年前投资移民美国,现居住在佛州的Tempa,从2013年开始房地产投资,过去8年基本保持着每年买入1套房产的速度进行投资,累计到今年刚好是8个投资房。
这些房子从出价买入、清洁装修,到选择租客、修理维护,收取租子,整个过程都是Rona和她先生自己完成。
而且,这8套房子全部都是Short Sale和法拍房!成交价大概是市场价格的一半。
真心佩服!
虽然Rona说,她很幸运,因为第一个房子是short sale,当时碰到的租客很好,整个过程都非常顺利,就这样靠自己学习,摸爬滚打,沿着这条路一直走过来了。
但当房东的辛苦,只有自己做过,管理过房子,才会知道,必须得有过人的精力和强大的心脏才行。
购买前必须做足功课,实地考察,把房子各种情况了解清楚,否则法拍房踩个雷谁也受不了。
买之后一般都得重新翻修,添置设备,然后练就火眼金睛,做各种调查挑选合适的租客。
租客入住后,也不是万事大吉,房屋出现的大小问题你都得随时响应,Rona的先生就经常周末进行各项修理。

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真心不易!
付出的精力、时间不说,有时还会遇到拖欠房租的租客!
Rona驱逐过两个房客,最近一个让她有点崩溃。
租客是祖孙三人,外祖父有稳定的工作,妈妈在海军,信用分不错。
开始时一切顺利,但租住了2年多后,出了状况,找出各种理由不付房租。
实在没有办法,Rona只好启动Eviction流程。
虽然租客在规定的时间前自己搬走了,但当Rona打开房门时,看到的是满地的垃圾,整整花了2天的时间才清理完成。
而且租客拖欠的$4000多的租金到现在也还没能要回来。
说起来都是泪啊。

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真心抱抱!
虽然Rona和她先生靠自己的努力,投资的房子回报率都很高。
但是遇到不省心的租客也是难免。
所以,Rona也在探索别的房产投资方式,鸡蛋最好不要都放在一个篮子里。
如果能有收益不错,操作起来不像出租房管理这样琐碎费神的房产投资,那就完美了。

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这个,真心可以有!
几年前,Rona就听说过房产税留置权投资(Tax Lien),也一直很感兴趣,但苦于缺乏高人指点,不知道从何入手。
所以,当她知道北美地产学堂要开这门课时,就立刻就报名了,成为了第一期学员。
Tax Lien投资对于华人来说可能算比较小众的投资类型,但是在美国投资人那里很习以为常。

在这项投资中,你支付原屋主拖欠的房产税作为投资,你期望收到的是原屋主按照法律规定,付给你的利息以及5%罚金(如果第一年赎回)。
如果屋主到期不支付,你可以依法对房子进行法拍。
感兴趣的朋友,推荐你看看这门课的主讲老师房博士写的文章《我为什么投资房产税留置权》
安全、门槛低、收益高是它的特点,而且可能会有意外惊喜,比如当初花几千块买的tax lien,由于屋主到期也没有支付欠的税款和利息,你就可以申请法拍,最后“转正”成为那套房子的主人。
最重要的是它不需要和租客打交道,从而提高生活质量,使生活更加轻松美好。
这是我们普通人投资的根本目的。
Rona说,这门课程实操性非常强,房博士和Frank老师会告诉你如何一步一步操作,去哪儿找资源,如何set up business model等。
于是Rona边上课就边进行实际操作,把注册网站、设立账户、资源搜集等各项准备工作都做好。今年1月开始上课,2月份课程结束,而5月,她所在的佛州的County就会有拍卖。
课程结束后,利用2月到5月的三个月时间,Rona就复习老师课上教的步骤和练习使用工具,为 5月的拍卖做好机会。
当拍卖标的一公布,就开始进行背景调查( due diligence),选择确定要拍卖的标的。
因为每一个标的的金额,自身状况都不一样,而且只有选择的标的的数量足够多才能增加拍中的几率。
Frank老师说过,“买的时候就要想好具体怎么退出”。
尽管95%以上的概率原屋主都会支付欠款,你可以轻松的获取收益。
但剩下的5%进入拍卖阶段,如果你事先做好功课,对标的情况非常了解,选择价值高的,这样就增大了获得“意外惊喜”的可能性,而且基本没有风险。
Rona充分发挥了自己之前法拍屋投资的经验,根据自己的意向,她把即将拍卖的标的列了个表,依次对有兴趣的标的的位置、周边环境,房屋状况、是否有其他级别更高的Lien, 例如IRS Lien等,进行充分调查分析,提前锁定要进行拍卖的房屋和土地。
5月29日拍卖当天,通过一整天在线拍卖,集中工作,Rona一共拍到了30个标的。
目前已经有4个lien已经赎回,原屋主支付了欠款和罚金,Rona的这笔投资短短的半个月内,就已经实现了5%的收益,可以去进行下一笔投资了。
如果一年能够重复使用4次,那就是20%的收益。
是不是很可观?今天Rona告诉我,她又买到了12个lien!
最后Rona帮我们简单算了个账:

如果你投资一个房子,30万,首付20%或者25%,再加上一些close费,税费总共7、8万的样子,出租的话你还要进行管理,需要投入时间精力,按目前的租金一年的话,全现金投资收益也就是4-5%,用杠杆会高一些,而且还是在租客不欠你租金的情况下。
而Tax Lien,一旦你拍到了手,躺着最低也能有5%的收益,就像存了个银行定期。
作为分散投资,是一种很稳妥,又不需要后续费心打理的房产投资方式。

但是要进行这项投资,需要前期系统的学习,北美地产学堂即将开始第三期Tax Lien/Tax Sale 课程,感兴趣的朋友可以扫码咨询小助手!

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