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北美商业房产投资必备术语 - 北美地产学堂 BBS 北美商业房产投资必备术语 房博士
作者:Michael

作者简介

Michael,美国A&M Assets VP。以投资和收购管理不善的公寓楼(Apartment Building) 及可移动房车/房屋公园(Mobile Home Park),进行主动资产增值、翻新/翻建、物业管理、租赁、长期持有。对可移动房车/房屋公园有着丰富的一手经验。

Net Operating Income (NOI)

净营业收入

净营业收入(NOI)是一种用于分析创收房地产投资的获利能力的计算。NOI等于该物业的所有收入减去所有合理必要的运营费用。NOI是税前数字,出现在物业的收入和现金流量表中,其中不包括贷款本金和利息,资本支出,折旧和摊销。当此度量标准在其他行业中使用时,称为“EBIT”,代表“息税前收益”。

• 净营业收入用于衡量创收型房地产的盈利能力,再加上融资或税收产生的任何成本。

• 如果物业所有者推迟或加速某些收入或支出项目,则可以控制NOI指标中的运营支出。

• NOI指标不包括资本支出。

公式:

Net operating income = Real Estate Revenue - Operating Expenses, 即:净营业收入 = 房产收入 - 运营支出

除了租金收入外,房屋所有者还可通过停车场、自动售货机和洗衣机等设施产生收入。运营费用包括建筑物的运行和维护成本,包括保险费、律师费、水电费、财产税、维修费和清洁费。该公式中不包括资本支出,例如,整个建筑物的新空调系统的成本。

NOI帮助房地产投资者确定资本化率,从而帮助投资者计算资产价值。对于融资房地产,债务覆盖率中也使用NOI,该比率可告知贷方和投资者房地产的收入是否包括其运营费用和债务支付。NOI还用于计算净收入乘数,现金投资回报率和总投资回报率。

Capitalization Rate (Cap Rate)

资本化率

资本化率在商业房地产领域中用于表示预期在房地产投资物业上产生的回报率,是按照物业产生的预期净收入作为基数,用净营业收入除以物业资产价值来计算,并以百分比表示。它用于估计投资者在房地产市场上的潜在投资回报。

虽然资本化率可用于快速比较市场上类似房地产投资的相对价值,但不应将其用作投资决策的唯一指标,因为资本化率未考虑杠杆率,货币时间价值和物业改造所带来的未来现金流量等因素。资本化率的好坏没有明确的范围,它很大程度上取决于物业所在社区的同类型资产的房地产市场。

• 资本化率的计算方法是将物业的净营业收入除以物业当前的市场价值。

• 该比率以百分比表示,是对投资者房地产投资潜在回报的评估。

• 资本化率是比较同类型房地产投资的相对价值最有用的方法。

资本化率是最受欢迎的商业房地产衡量指标,投资者可通过该指标评估房地产投资的获利能力和投资回报潜力。资本化率简单地阐述了在一年时间范围内的资产收益率(假设该资产是用现金而非贷款购买的)。资本化率表示房地产的内在,自然和非杠杆化回报率。

公式:

Capitalization Rate = Net Operating Income / Current Market Value,即:资本化率 = 净营业收入 / 当前房产市值

营业净收入是该物业产生的(预期)年收入(如租金),并且是通过扣除管理该物业产生的所有费用得出的。这些费用包括用于定期保养设施的费用以及物业税。资产的当前市场价值是根据现行市场价格得出的房地产的当前价值。

在另一个版本的公式中,该数字是基于原始资本成本或财产的购置成本计算的。

公式:

Capitalization Rate = Net Operating Income / Purchase Price,即:资本化率 = 净营业收入 / 购买价格

这个公司在实际应用中并不是很准确。首先,它为几年、几十年前以低价购买的旧房产提供了不切实际的结果;其次,由于购入价格为零,因此无法进行划分,无法应用于继承的遗产。

此外,由于房地产价格波动很大,因此与使用固定价值原始购买价格的第二个相比,使用当前市场价格的第一个版本更准确地表示。

Cash on Cash Return

现金现金回报率

现金回报率是房地产交易中经常使用的回报率,用于计算从投资于物业的现金获得的现金收入。简而言之,现金现金回报率衡量的是投资者在同年支付的贷款的年度回报。它是最重要的房地产投资回报率指标之一。

• 现金回报表衡量的是现金流量相对于房地产投资中现金投资的金额,并以税前为基础进行计算。

• 现金现金回报率衡量标准仅衡量当期(通常为一年)的回报,而不衡量投资或项目周期的回报。

• 该指标还可以用作预测工具,为预期的收入和支出设置目标。

公式:

Cash on Cash Return = Annual Pre-Tax Cash Flow / Total Cash Invested,即:现金流回报率 - 年度税前现金流 / 总现金投资额。

其中,年度税前现金流 =(预估总租金 + 其他收入)-(空置租金收入损失 + 运营支出 + 年度贷款支出)

现金现金回报是通常用于衡量商业房地产投资绩效的指标。有时称为房地产投资的现金收益。现金兑现的回报率为企业所有者和投资者提供了房地产投资计划的分析以及整个投资期内的潜在现金分配。

现金流回报率分析通常用于涉及长期债务借款的投资物业。当将债务包括在房地产交易中时,投资的实际现金收益与标准投资收益(ROI)不同。

基于标准ROI的计算考虑了投资的总回报。另一方面,现金流回报率仅衡量实际投资现金的回报率,从而提供了对投资绩效的更准确分析。

Debt Service Coverage Ratio

债务覆盖率

债务偿还覆盖率(DSCR)是可用于支付当前债务义务的现金流量的度量。该比率表示净营业收入为一年内到期的债务的倍数,包括利息,本金,偿还金和租赁付款。该比率反映了在特定收入水平下偿还债务的能力。

• 债务偿还覆盖率是可用于支付流动债务的现金流量的一种度量。

• 债务偿还覆盖率可用于分析公司,项目或个人借款人。

• 贷方要求的最低债务偿还覆盖率取决于宏观经济条件。如果经济在增长,放贷人可能会更愿意接受较低的比率。

公式:

DSCR = Net Operating Income / Total Debt Service, 即:债务偿还覆盖率 = 净营业收入 / 总债务支出

贷方将在贷款前例行评估借方的DSCR。DSCR小于1意味着现金流量为负,这意味着借款人将无法在不利用外部资源的情况下偿还或偿还当期债务–本质上来说,没有更多的借款。

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