发愁找不到合适的投资房?终于,我们有了解决方案

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作者:房博士

从2014年开始做房产翻新买卖 (Fix-Flip)的投资,一晃6年过去了。

投资了几十个房产,其中的经验和投资收益,让我有了离开现有教职,开拓新事业的资本。

这六年,我碰到过很多困难,我一个个地克服了。

没有房产投资的知识,我读书,买课程,花上万美元加入老美的的Coaching Program, 进行学习。

一个人投资房产太寂寞,我建立了微信群,和Lily一起创办北美地产学堂,跟着大家一起分享,共同进步。

过关斩将,一路走来,却有一个问题,一直困扰着我,就是如何以最快的时间,找到好的投资项目 (好Deal),让在银行以及退休账户里的钱,快速增长。

1.​

不知道到你,是否有跟我一样的感受: 好的房产投资项目,太难找了。

好不容易在线上看到一个房产,经过分析,觉得可以投。马上给房产经纪人打电话,问是否还可以购买, 却经常被告知,这个房子已经名花有主 (Under Contract), 或者说,这个房子有很多个Offer, 你出一个最高最好的Offer来吧。

就这样,经常是递上20多个Offer,都没有一个被接受的。如果能有一个Offer被接受,我就感觉自己中了彩票, 爽呆了。

在线上找项目难,从线下找项目,一样不容易。

在线下,我一般是找Wholesaler 要房子。所谓的Wholesaler,是美国一类房产投资者的总称,他们一般会直接跟房主联系,跟他们签下买房合同后,再把合同加价,转手卖给其他投资者。他们赚的就是其中的差价。他们跟国内俗称的黄牛党差不多。区别是,美国的Wholesaler倒腾的是房子,而不是票子。

因为Wholesaler的水平不一,他们送过来的房产,也是良莠不齐。你得有能力,迅速辨别出哪个房子是金砖,哪个房产是瓷砖。

即便你鉴别出来了,也得眼疾手快,快速下手。狼多肉少,好的项目,是很快会被人抢跑的。

项目跑得有多快?跟你说一下我碰到过的多起案例吧。

手机响起,我迅速拿起手机,短信中看到一个Wholesaler发过来的房子。

马上打开电脑做分析,几分钟后分析完,觉得房子位置和价格不错,打电话问 Wholesaler, 我什么时候可以去看房子?

Wholesaler 说,他打电话问一下房主/合伙人,然后给我回信。

然后,就没有然后了。

过一个小时后,我打电话过去问,却被告知,我不需要过去看房子了。已经有另外一个买家,先于我,不看房子,就已经把购房合同签了。

这个世界,好项目,就是跑得这么快。你还没有走出家门,房子就已经被人抢走了。

我也理解Wholesaler, 他手中的房源有限,卖给谁不是卖。在同样的价格下,他当然会卖给最先下手的买家。如果有好几个买家,当然会挑自己喜欢的,熟悉的买家。

找项目难,经常花费大量的时间进行调研,递上无数的Offer, 焦急地等待,最后,却经常以希望开始,以失望结束。

没有好项目可投,还叫房产投资嘛?

2.​

某天,我跟圈里的一位朋友感叹,好项目太难找了。

朋友问:你认为什么是好项目?

我说: 符合我的要求的项目呀,独栋屋,适合我用来翻新的,比市场价要低很多的老破旧的房子。

期间,我还骄傲地给她发了我找房的标准: 70%法则,1%法则,独栋屋,大小在1200 SQ 以上,等等等等。

朋友笑着说: 这么严苛的找房标准啊,还需要在离你家一个小时以内,怪不得你找不到好好项目呢。你干嘛列这么严苛的找房清单呀?

我说:为了赚钱呀。按照这个投资标准,大概率上,买到房子,钱投进去后,年收益会在20%以上。

朋友:要这么高的投资收益率,是为了什么?

我: 为了早日财富自由,生活得更幸福呀。

朋友问:翻新是被动投资还是主动投资。

我:当然是主动投资。

朋友:那么你投进去的时间和精力是不是成本?想要很高的房产投资收益,难道只有你做的翻新买卖(Fix-Flip)这种途径吗?你的好项目的标准,对其他人也适用吗?

朋友的话让我陷入了沉思。

是的,在做房产投资的过冲中, 在考虑投资回报率的同时,也要关注投进去的时间和精力。并不是每一个房产投资者,会像我一样,有时间和团队去做房产翻新的。

投资是为了更美好的生活。一个项目是否是好项目,因人而异。

只要是符合自己需求的投资项目,就是好项目。这个标准,因人而不同。

3.​

你是你相处时间最长的五个人的平均,无论是你的思维模式还是认知水平。

天天泡在高质量的房产投资圈中。听他们聊着他们发现的投资项目。我对好项目的看法,也发生着发生翻天覆地的变化。

以前我买房子的时候,认为只有现金流高的房子,才是好项目。所以,买房子,要符合1%法则。对我来说,现金流,就像蛋糕一样,拿来就可以吃。 而房产增值,就像蛋糕的奶油,是点缀。有最好,没有也可以。

跟着一大波高资产,高收入,早已实现财富自由的人在一起,我也开始明白,他们为什么会认为某些有负现金流的独栋屋,也是好项目了。因为他们认定独栋屋会快速升值。而这种差异,是因为我们所处的位置不同。 那些财富自由的人,追求的是房产投资给他们带来的富裕生活。而我,追求的是房产投资给我带来的现金流。

他们会利用银行贷款,以少量的头款,买进房产。暂时的负现金流,对他们来说不是问题。他们有其他的收入来支付。如果当地经济发展,能带动当地房价快速攀升,他们的房产投资收益,不比我辛辛苦苦翻新房子差。说不定,还要更好。

处于不同的位置,认知不同,看到的风景真是不一样啊。比如说以下对于王思聪带狗狗上飞机的认识。



以前,我也不了解为什么做多单位公寓的收益,可能高达70%。等到做公寓的朋友跟我掰开揉碎说明了,我才明白,这真的高收益投资呀。详细你可以读一下我的文章《被传得神乎其神的多单位公寓,为何收益那么高》(https://mp.weixin.qq.com/s/uCLpMoHAbIL7ou7MhfvnjA)

以前,我对房产税留置权中提到的年化10%的收益,是看不上眼的。一次在跟做Tax Lien 投资的Frank聊天。他告诉我,你不要小看那10%的收益,从概率上来讲, 95%的老屋主,不愿意为了几千美元的房产税而损失移动几十万的房产。知道房产税被拍卖,他们都会很快地交罚金和利息,赎回他们的房产。如果他们一个月就赎回,你收到了5%的罚款,再加1.5%的利息,一个月收益6.5%。 如果你有团队把你的钱利用得很好, 那笔钱一年能用6次, 那一年的收益就是将近40%了,而且还不用去处理管理出租屋,或者翻新房子等一堆杂事。

以前的我,只关注于我们当地线上线下的独栋屋。 我的投资圈的朋友,让我认识到了多种投资项目,比如说, 多单位公寓, 学生公寓,医疗地产, Mobile Home Park, 酒店,商场, 房地产开发等商业地产,房地产借贷 (Private Lending), 银行不良贷款的票据投资(Non-Performing Note), 房产税留置权 (Tax Lien)等等等等。

我突然发现,原来好项目,并不像我想象的那么难找啊。

原来的我,就像陷在了一个缺水的贫困山村。我认为,好的饮用水源,只限于村里那口即将枯竭的井。

为了那点水,我天天跟着村里的人,争得死去活来,同时,还感慨生存不易。

我投资圈的新朋友,让我的思维离开了那个村庄,也改变了我对好水源的定义。

走出那个村庄,我发现,外面有更多的饮用水,有取之不尽,用之不竭的溪水,河水,江水,和湖水。如果需要,我还可以买到来自于世界各地的矿泉水,纯净水。



4.​

我投资圈里的朋友,多种多样,有做民用住宅,也有做大型商业地产项目的,他们几乎天天在看项目,分析项目。如果筛选出了好项目,也愿意在我们的小密圈里, 跟大家分享他们对这个项目的认知。

比如:

他们为什么要挑选这个项目,这个项目,有什么样的优点和缺点。他们是如何找到这个项目,如何进行尽职调查,如何分析的。如果购买了这个项目,打算如何经营,如何退出,不同的退出机制,收益如何,等等等等。

如果投资的是独栋屋,他们经常关心的是:哪儿还是价值洼地。哪个城市的哪一个区域,房价目前处于低位,如果现在买入,将来可能会有不同寻常的升值。

他们分享的项目,都是市场上马上就可以投资的项目。

为了帮助像以前的我一样,认为项目难找的同学,找到课投资的好项目,我们决定成立北美地产学堂的投研俱乐部

俱乐部的目的,是让俱乐部成员第一时间接触到可投资的项目。

为了节省你的时间,这些项目,都是我们投资圈里的资深朋友,精心挑选过的。如果你想投资,我们会给你对接相应人员。

为了帮你认识到一个项目是否适合你,我们会让我们的老师,给你深入剖析这个项目,也就是我们所说的案例分析。

为了让你学习如何鉴别项目,不至于错失线上线下项目。结合上万美元Coaching Program的学习,我们给大家提供了房地产分析的录播课程,以及房地产基础小课,让你随到随学。方便你能听懂老师的分析。同时,也希望你能参与到区域分析中来。

为了让你和同学们加深感情,一起学习,共同进步。我们也给学员提供机会,让大家有机会一起分析一个投资区域,或者一个项目。

如果你不想再为找项目发愁,如果你想要跟资深的房产投资者在一起,一起学习鉴别房产投资项目, 如果你想要改变你的投资认知, 请加入我们。

在投研社,我们给你提供了一个可以改变认知的高净值投资者圈层。 让你去认识各种房产投资的项目。让我们奔赴在一线的房产投资专家,来给你解释他们发现的可投资项目。

你也可以跟着社员们,一起学习投研。如果你足够优秀,说不定你还可以加入我们,成为我们北美地产学堂的一员。

加入我们的投研社,慢慢地,你会发现,原来,适合你的投资项目, 并不少。只是你原来的圈层,你原来的认知,限制了你。

谢谢你读完这篇文章。 如果你有什么问题,可以加我微信探讨: meimengcz88。 或者在该文章下方留言。
 
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