可负担房屋 (Affordable housing)类别 投资

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作者:Lotus

可负担房屋 投资 (Affordable Housing)
一个成功的地产投资人 不仅仅是当一个房东就完了,更像一个经理/董事长,因为追求的是利益最大化。
投资 可负担房屋类别 既是一门生意 也可以是一种投资策略。

太长不看版:
• 可负担房屋的投资 其实存在于很多地产投资人的 投资组合包里,因为很大的一个原因是
涉及到政府的税收优惠。
• 对于可负担房屋投资感兴趣的地产投资人 应该确保这个投资是有钱可赚并且在投资区域是好宣传好
招揽租客的。
• 地产投资人应该计算 买入的成本,装修费用和长期维护费用 来决定是不是一个好的投资议案。
• 最理想的境况是 地产投资人在大家都想居住的地方 拥有一个好价的好物业,从而保证持续不断的租客
需求和盈利。

可负担房屋 简介:
可负担房屋的存在 是政府给低收入人群 提供居住房屋的一种方式。房产拥有者 会收到Tax credits(税收优惠)
如果他们 把一定百分比的房产租给这样的人群。(举例,一栋楼里30套公寓,可能一部分只作为 可负担房屋
来出租,具体数量取决于当地的法规)租客也会收到政府的补助金用于支付每月的租金。一般有4类人群需要
这样的可负担房屋。

老年残疾人
65岁及以上残疾人群,在接下来的20-30年这个数目还会上升。这些人需要靠近公共交通的方便地点,有的也需要
一定的房屋改造来帮助他们生活。比如添加 轮椅可用的装置等等。

部队人群
美国军队的人群 也需要在基地周围的住宅。有时候需要按需求来建筑。

康复中心类型的项目
有一部分人群是需要过渡式的住宅选项。举例子:无家可归人群;恢复中的毒瘾份子;还有刚刚从
监狱出来的;也有需要保护的成年人/孩子/精神病患者;对于不同类型人群,所需也可能略不同,但一般
都需要有良好的隐私性和足够大空间。

一般的要求
可负担性 是一个很重要的点对于投资人来说,因为决定了2件事:1 盈利多少 2 好不好营销
比如 像著名的Section 8 (第八节)项目,旨在帮助低收入家庭付一部分的市场租金价。投资人应该
知道当地的中等收入(median income) 来计算回报率。

一般此类信息都可以去本州和当地的政府网站,经济发展部门(economic development agencies,还有
房屋管理署(housing Authorities)找到:
1 对于可负担的租金,计算30%* 当地median income,这是你期望的每一套出租房的 毛收入(gross income)

2 对于可负担的 房屋拥有权(homeownership),计算35%*当地median income(中等收入)为贷款的还款,利息,
地产税,保险,HOA费用总和。然后- 税-保险-其他杂费= 计算出预估售价 。也可以去找 银行或者贷款人员帮你算。

可营销度 (是否好宣传营销)

可负担房屋 是需要达到当地的法规要求,才能招揽对应的合格租客。

1 简单的逻辑,如果一个房子不能让你盈利,那么就不好营销。一个不好营销广告的房子,也不会让你赚钱。
2 尽量去看看法拍房。有很多独栋房或者多家庭房屋的选择。
3 联系当地经济发展部门 (他们经常会去获得那些低于市场价的房子),学习了解你想投资地区的sheriffs’ sales。
你想投资的county 区域你必须熟知法规。那些房子可能需要很多的重修/重建费用,也可能需要更长的时间
再度卖出。
4 和当地的经纪人一起,了解那些直接由房主出售的房子。你可能找到更多的好deal。

融资:
这个需要投资人做调研,可以去Fannie Mae, Freddie Mac, HUD multifamily financing 网站看看。然后
和本地的银行还有贷款经纪人谈谈看哪种合适。也可以参加当地的各种地产类俱乐部获取资源。或者找到
私人借贷/合伙。



这个投资类别我之后应该还会写一些 相关资讯,
学堂有 房产管理课,张波老师教的,对section 8 感兴趣的可以去咨询学堂小助手。
也欢迎其他有类似投资经验的地主们来聊聊呀
 
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