作者：Lotus
一直对土地投资好奇，所以索性就整理了一些基本常识出来。
土地虽然可能不是最有吸引力的房地产投资，但是土地投资也可以产生高回报，被动收入和高利润率。
本质上，当您投资土地时，就是在购买未开发的原始土地。原始土地的分区Zoning非常重要，因为它决定了如何将土地用于未来的开发。土地使用主要分为八类：
*良好的投资回报
与住宅或商业投资一样，土地可以产生被动收入或大量利润，具体取决于土地的买卖方式。如果您以正确的价格
购买正确的土地，就有可能获得两位数的高回报，并且有多种方法可以利用闲置土地来获得剩余的被动收入。
*低成本
土地的价值取决于位置，土地类型和出售的土地面积而异。一些生地可能花费数十万至数百万美元，而其他闲置土地
可能仅花费数千美元。对于大多数人来说，土地可以是一种低成本的投资，不需要银行贷款即可开始。
有限资源无法再生
一般而言，土地需求旺盛。随着我们人口的增长，土地开发的需求也随之增长。而且只有那么多的土地。
几乎不需要维护费用
生地是尚未开发的，这意味着没有财产要维护或租户要处理。除了缴纳地产税和给土地割草或安全外，这是一项
维护成本相对较低的投资。
机会大
土地投资面临的竞争要大大少于住宅和商业房地产投资。因此如果您想开展房地产业务，土地方面拥有很多机会。虽然肯定有其他土地投资者，但总的来说，土地比你会面对的竞争要多，这意味着如果您愿意更努力，那么更大几率你会找到非常划算的交易。
空中权利Air Rights：地球表面或地上方的空间。拥有空中使用权意味着拥有者可以出租或开发陆地上空的空间
的权利，而不会受到他人的干扰。
入口和出口：业主的进入权Ingress（入口）和出入Egress（出口）他们的土地。如果土地所有者没有直接
通向其土地的道路，则进出权尤为重要。
矿产权：使用土地开发或开采石油，天然气，煤炭，金属矿石，石头，沙子或盐。
土地储备： 土地储备Land Bank是政府或非营利组织创建的实体，旨在帮助管理和处置空置财产，空置土地
或税收滞留（tax-deliquent）财产，以便可以对空置地段或废弃房产进行重新开发，以使其更好更能为人使用。
一块土地：由县，市或直辖市定义的一块或多块土地
细分（Subdividing）：分割一块土地，从而每块分割完的土地可以独立开发，以达到最佳程度利用空间的目的。
水权：也称为沿海权，是指依附于陆地的水流，例如溪流，泉水，湖泊，河流，海湾或海洋。土地所有者只要不
影响上游或下游水源，就能够使用该水域。
区域划分Zoning：县或市政府指定的法律规定，规定一个地产/房产该如何使用。
区域差异Zoning Variance：给予地产所有人豁免权，允许他们在其当前区域划分法规
之外 用不同方式 使用该地产。
翻转土地Flipping
倒地是最流行的土地投资方法之一，简单来说就是您以低价购买一块土地，然后以更高的价格出售。Tax Sale或Foreclosure auctions 法拍 都是能找到可翻转的有良好回报的低成本的土地的地方。
倒地可以像低价买入和高价卖出一样简单，但是可以通过增加适当的房产权利（entitlements）来增加可销售性，从而获得最大的利润。授予权(Entitling)可能包括对物业进行分区zoned或重新分区re-zoned，为开发清除障碍做好准备，拿到不同许可权，允许建造者使用。由于已经完成了授权，因此可以节省潜在的买方时间，成本和风险。
例如，一个土地投资者以2万美元的价格购买了一个5英亩的房产。投资者将五英亩土地分成五块独立的土地，每块土地一英亩。现在，投资者可以出售五块独立的土地，这就大有可能比将整个土地整体出售获利更大。
开发生地
一些投资者购买土地以自己开发。尽管这可能是一项有利可图的冒险，但它也可能是一个漫长而昂贵的过程。如果要开发商业或住宅物业，从一无所有开始建设，在合适的位置购买原始土地并进行分区将不可避免地成为该过程的一部分。
购买并持有
一些土地投资者会购买原始土地，以期长期持有土地。他们可能想在将来开发土地，想等待需求增加（从而增加土地价值），或者想持有他们的土地权，包括水，空气或矿产权。在土地所有者拥有财产的同时，他们负责支付年度税款并需要按法规维护财产。
购买和租赁
如果拥有土地的目的是创造每个月的被动收入流，，则土地所有者可以将土地出租给第三方使用。例如，如果土地投资者拥有50英亩的农田，自己不耕种，他们可以将土地租给农民。农民每月支付土地所有者的租金，并负责土地开发和土地维护，包括缴土地税。
拥有者作为银行
在投资土地时，被动收入流的另一种选择是：拥有者提供融资Owner financing，土地的卖方为买方进行融资，实质上是卖方扮演银行的角色，为买方提供资金。买方提供首付款，并根据双方拟定的条款向房地产卖方 按月偿还贷款的剩余余额。土地的购买者负责土地开发和土地维护，包括缴税。
哪里可以找到土地出售呢？
像其他类型的投资一样，在线网站是寻找可出售土地的常用方法。诸如land.com，landflip.com，lotnetwork.com或landwatch.com之类的网站，还有很多全国性的数据库，私人网站。
生地或空置土地的另一个重要来源是县级税销售（County Tax sale）。财产税是一项持续的费用，即使土地投资者也无法避免。有时，地主会拖欠其税款，那么这样拖欠税款的土地就会被用于公共税收出售。这可能是以相对较低的价格购买原始土地的绝佳方法。
您还可以通过直接营销活动(Direct marketing)找到要出售的土地。看起来很老套，向所有的土地所有者发送信件可能是寻找好deal的一种非常棒的方式，而且您通常可以和卖家协商折扣。
投资土地之前要知道的事情
并非所有原始土地都是一样的。环境因素在整个财产价值中发挥着巨大作用。在评估一块土地时，您要确保可以将该物业开发或用于其预定用途。如果这片土地被认为是沼泽地(swampland)或悬崖附近的土地，可能难以或无法按需开发。
您应该始终进行如下的尽职调查：
• 土地分区（Zoning）
• 该地区对这种生地的需求
• 土地的当前价值或潜在的未来价值
• 年度地产税
• 这块地的公共进出权，或者是否需要通过相邻土地获得出入权
• Utilities-如果土地具有水，电，化粪池或下水道等基础设施，是否需要添加
• 当地分区法律对该土地的潜在限制
根据投资类型的不同，可能值得在购买一块土地之前进行可行性研究，以确定该土地上或该地点的预期开发是否可行。
即使进行了所有的尽职调查，土地总有可能以低于预期的价格出售，或者未能按预期出售，或在开发过程中产生各种
昂贵或意外的费用。
不可否认，土地投资是一种风险较高的投资，但它们也可以带来极大的利润。您需要确定风险是否值得回报，以及该投资策略是否适合您自己的投资组合再来做决定才是上策。
一直对土地投资好奇，所以索性就整理了一些基本常识出来。
土地虽然可能不是最有吸引力的房地产投资，但是土地投资也可以产生高回报，被动收入和高利润率。
什么是生地Raw Land？
房地产投资大致分为三种类型：商业房地产，住宅房地产和土地。空地或未开发土地是指 没有任何已建立建筑物或设备在上面，可用于开发商业或住宅房地产或用于耕地，牧场或自然资源（例如矿产，水或空气权）的土地。本质上，当您投资土地时，就是在购买未开发的原始土地。原始土地的分区Zoning非常重要，因为它决定了如何将土地用于未来的开发。土地使用主要分为八类：
- 住宅
- 多家庭
- 商业
- 工业
- 公共或半公共（例如图书馆，公立学校或公共汽车站点-也称为机构用途institutional use）
- 公园和开放空间
- 农业（可能包括农田或林业）
- 通行权（Easement，使人们可以通过另一块土地 进入其自己的地产范围）
在这八种主要的土地利用类型中，有几个子类别，这些子类别可根据区域的密度或可建与不可建的土地类型来确定开发规模。
为什么要投资土地？
虽然并非所有土地都具有同等价值，但总的来说，购买原始土地有许多优势。*良好的投资回报
与住宅或商业投资一样，土地可以产生被动收入或大量利润，具体取决于土地的买卖方式。如果您以正确的价格
购买正确的土地，就有可能获得两位数的高回报，并且有多种方法可以利用闲置土地来获得剩余的被动收入。
*低成本
土地的价值取决于位置，土地类型和出售的土地面积而异。一些生地可能花费数十万至数百万美元，而其他闲置土地
可能仅花费数千美元。对于大多数人来说，土地可以是一种低成本的投资，不需要银行贷款即可开始。
有限资源无法再生
一般而言，土地需求旺盛。随着我们人口的增长，土地开发的需求也随之增长。而且只有那么多的土地。
几乎不需要维护费用
生地是尚未开发的，这意味着没有财产要维护或租户要处理。除了缴纳地产税和给土地割草或安全外，这是一项
维护成本相对较低的投资。
机会大
土地投资面临的竞争要大大少于住宅和商业房地产投资。因此如果您想开展房地产业务，土地方面拥有很多机会。虽然肯定有其他土地投资者，但总的来说，土地比你会面对的竞争要多，这意味着如果您愿意更努力，那么更大几率你会找到非常划算的交易。
必备术语：
与其他类型的投资相比，土地投资涉及许多独特的术语。看一看土地投资中一些最常见的术语。空中权利Air Rights：地球表面或地上方的空间。拥有空中使用权意味着拥有者可以出租或开发陆地上空的空间
的权利，而不会受到他人的干扰。
入口和出口：业主的进入权Ingress（入口）和出入Egress（出口）他们的土地。如果土地所有者没有直接
通向其土地的道路，则进出权尤为重要。
矿产权：使用土地开发或开采石油，天然气，煤炭，金属矿石，石头，沙子或盐。
土地储备： 土地储备Land Bank是政府或非营利组织创建的实体，旨在帮助管理和处置空置财产，空置土地
或税收滞留（tax-deliquent）财产，以便可以对空置地段或废弃房产进行重新开发，以使其更好更能为人使用。
一块土地：由县，市或直辖市定义的一块或多块土地
细分（Subdividing）：分割一块土地，从而每块分割完的土地可以独立开发，以达到最佳程度利用空间的目的。
水权：也称为沿海权，是指依附于陆地的水流，例如溪流，泉水，湖泊，河流，海湾或海洋。土地所有者只要不
影响上游或下游水源，就能够使用该水域。
区域划分Zoning：县或市政府指定的法律规定，规定一个地产/房产该如何使用。
区域差异Zoning Variance：给予地产所有人豁免权，允许他们在其当前区域划分法规
之外 用不同方式 使用该地产。
土地投资方式
正如有几种投资住宅或商业物业的方法一样，也有多种投资土地的方法。以下是一些买卖原始土地的较常见方法。翻转土地Flipping
倒地是最流行的土地投资方法之一，简单来说就是您以低价购买一块土地，然后以更高的价格出售。Tax Sale或Foreclosure auctions 法拍 都是能找到可翻转的有良好回报的低成本的土地的地方。
倒地可以像低价买入和高价卖出一样简单，但是可以通过增加适当的房产权利（entitlements）来增加可销售性，从而获得最大的利润。授予权(Entitling)可能包括对物业进行分区zoned或重新分区re-zoned，为开发清除障碍做好准备，拿到不同许可权，允许建造者使用。由于已经完成了授权，因此可以节省潜在的买方时间，成本和风险。
例如，一个土地投资者以2万美元的价格购买了一个5英亩的房产。投资者将五英亩土地分成五块独立的土地，每块土地一英亩。现在，投资者可以出售五块独立的土地，这就大有可能比将整个土地整体出售获利更大。
开发生地
一些投资者购买土地以自己开发。尽管这可能是一项有利可图的冒险，但它也可能是一个漫长而昂贵的过程。如果要开发商业或住宅物业，从一无所有开始建设，在合适的位置购买原始土地并进行分区将不可避免地成为该过程的一部分。
购买并持有
一些土地投资者会购买原始土地，以期长期持有土地。他们可能想在将来开发土地，想等待需求增加（从而增加土地价值），或者想持有他们的土地权，包括水，空气或矿产权。在土地所有者拥有财产的同时，他们负责支付年度税款并需要按法规维护财产。
购买和租赁
如果拥有土地的目的是创造每个月的被动收入流，，则土地所有者可以将土地出租给第三方使用。例如，如果土地投资者拥有50英亩的农田，自己不耕种，他们可以将土地租给农民。农民每月支付土地所有者的租金，并负责土地开发和土地维护，包括缴土地税。
拥有者作为银行
在投资土地时，被动收入流的另一种选择是：拥有者提供融资Owner financing，土地的卖方为买方进行融资，实质上是卖方扮演银行的角色，为买方提供资金。买方提供首付款，并根据双方拟定的条款向房地产卖方 按月偿还贷款的剩余余额。土地的购买者负责土地开发和土地维护，包括缴税。
哪里可以找到土地出售呢？
像其他类型的投资一样，在线网站是寻找可出售土地的常用方法。诸如land.com，landflip.com，lotnetwork.com或landwatch.com之类的网站，还有很多全国性的数据库，私人网站。
生地或空置土地的另一个重要来源是县级税销售（County Tax sale）。财产税是一项持续的费用，即使土地投资者也无法避免。有时，地主会拖欠其税款，那么这样拖欠税款的土地就会被用于公共税收出售。这可能是以相对较低的价格购买原始土地的绝佳方法。
您还可以通过直接营销活动(Direct marketing)找到要出售的土地。看起来很老套，向所有的土地所有者发送信件可能是寻找好deal的一种非常棒的方式，而且您通常可以和卖家协商折扣。
投资土地之前要知道的事情
并非所有原始土地都是一样的。环境因素在整个财产价值中发挥着巨大作用。在评估一块土地时，您要确保可以将该物业开发或用于其预定用途。如果这片土地被认为是沼泽地(swampland)或悬崖附近的土地，可能难以或无法按需开发。
您应该始终进行如下的尽职调查：
• 土地分区（Zoning）
• 该地区对这种生地的需求
• 土地的当前价值或潜在的未来价值
• 年度地产税
• 这块地的公共进出权，或者是否需要通过相邻土地获得出入权
• Utilities-如果土地具有水，电，化粪池或下水道等基础设施，是否需要添加
• 当地分区法律对该土地的潜在限制
根据投资类型的不同，可能值得在购买一块土地之前进行可行性研究，以确定该土地上或该地点的预期开发是否可行。
即使进行了所有的尽职调查，土地总有可能以低于预期的价格出售，或者未能按预期出售，或在开发过程中产生各种
昂贵或意外的费用。
不可否认，土地投资是一种风险较高的投资，但它们也可以带来极大的利润。您需要确定风险是否值得回报，以及该投资策略是否适合您自己的投资组合再来做决定才是上策。