作者：房博士
作者：亚特兰大微地主
作者简介
亚特兰大微地主，美国博士毕业，大学教授/研究员，自2016年开始投资亚特兰大及周边房地产，对民居长期买入、持有和管理具有一定的认识和经验。
2020 年初，一场突如其来的新冠病毒疫情横扫美国，给本来还算红火的北美经济迎面泼了一盆大凉水。
股市熔断，急剧上升的健康风险和即将到来的失业潮把不管是在地产行业打拼了多年的老手，还是初出茅庐的菜鸟都打了个措手不及。
随着美国隔离政策的实施，娱乐业、服务业、餐饮业等很多行业都相继被按了暂停键。对于拥有庞大”月光族“的美国工薪阶层来说，这对于他们个人财务状况上的打击是近乎致命的。
考虑到美国有超过 40% 的家庭是终身租房，而当房东又是北美华人相当普遍的副业，不难设想很多华人房东已经，或很快将会收到租客的来信，哭诉缴不起下月房租了。
而广大华人房东很多也是银行的”租客“，也相继会出现付不起银行贷款等困难。
为此，微地主在不同网站和论坛上搜索了相关信息，将其汇总，以回馈广大群友，携手共渡难关！
那么房客联系我，说因为新冠疫情下个月的租金不能如期缴纳了，我该怎么办？
关于这个问题，BiggerPockets 的博主 Brendon 说到，解决该问题的第一要务就是要制定一个计划。
如果房东一味地做把头埋进沙子的鸵鸟，一直等接到租户的电话后才开始在电话里想办法，则很可能会和租客达成一个欠妥善，让房东挂了电话就后悔的解决方案。
其次，在接到租客类似的电话和电邮后，要具有同理心和同情心。
租客也是人，无论是新冠检测阳性也好，还是因为经济暂停丢了工作也罢，他们都可能要面临一家露宿街头的困境，比我们的情况可能要更糟糕。
当我们流露出同情心，表示出与租客沟通和同舟共济的心态后，往往更能获得对方的真心认同，更可能达成一个对房东租客双赢的最佳解决方案。
第三，在表示了对租客境遇的同情和与租客沟通的意愿后，房东一定还是要强调付房租的必要性。
这是因为：
第一，大多数地主的房子都是有贷款的。没有房租收入，地主可能无法按时付贷款，房子有被银行收回的风险。而且房子被银行收回拍卖后，租客还是要搬家，住不长久。
第二，由于新冠疫情来的突然，房客虽然个人财务状况骤然恶化，但一般还是会有联邦、州和县里的补助，有一定收入的。如果地主表现出太多的同情，他们有些人会觉得有空可钻，会把手中有限的收入用在别处，而不是来付全部或者部分的房租。
第四，房东在了解了租客的具体遭遇后，证实了租客确实有健康和失业的原因，可以根据租客个人情况来给他们制定一系列付租的选项。这些选项的最终目的是要保留好房客，同时让房东和房客共度难关。
这些措施必须书写在案，并不能因为房客的种族、年龄、性别、国籍等而有所差异对待。
微地主在搜索了各大网站和论坛后，总结了以下比较常见的选项：
A．如果租客因为新冠疫情而失业，或者因为新冠阳性无法上班，一般来说都有联邦、州和当地不同层面的补助。帮助他们了解这些补助措施，能使房东租客都受益。
B．延长每月交租最后期限。比如最后交租日从每月三号延长至每月七号。
C．在确定了租客当月能支付的租金数目后，余额在后续的 10 个月内分期支付。比如正常租金为每月 1000 美元，而租客当月最多能支付 500 美元。那么剩下的 500 美元就在之后的 10 个月内以每月总租金 1050 美元的月租付清。房东和租客要为此签一个分期付款的租约附录（Addendum）。
D. 用租客的押金来分月帮助他们渡过难关。但房东和租客也要为此分期付款签一个租约附录（Addendum），还要确保租客在疫情好转后能很快把押金补全。
E. 给房客在疫情期间提供房租打折。具体的打折程度可根据房租和房贷之间的差值，租客的居住年限来灵活制定。
F. 如果房客本身就有维修房屋的技能，看能不能让房客做一些维修来弥补损失的租金。
G. 询问租客是否有低、中利息的信用卡，让他们将这些信用卡绑定在 Venmo 和 PayPal 上来付房租。或者从信用卡里提现金，而提现金的费用则由房东负责支付。
在解决了开源方面的问题后，房东就需要解决节流方面的问题了。
具体可以从几下方面入手：
首先，房东可以发信给租客，告知他们由于疫情自我隔离和大家的经济困难，日常比较小的维修可能会因为这些因素有所滞后，请他们谅解。
其次，如果在和房客交涉后，房客仍然无法按时交租，房东可以立即向贷款银行沟通，商议可行的救济措施。
比如可以和银行商量重新贷款（refinance），减少月供。其他可能的选项还包括宽容协议（Forbearance Agreement）、新的还款计划（Repayment Plan)，甚至是贷款修改条例(Loan Modification)。
由于新冠疫情来的突然，有些银行会有针对投资房贷款的特殊救济计划（Mortgage Relief Act）。比如 BOA 这两天就发布了针对他们客户的贷款救济计划：
https://www.housingwire.com/article...w-borrowers-to-pause-their-mortgage-payments/。
根据群友的经验，如果发现房屋贷款支付有困难，应该立即和自己的银行沟通，以免银行的法拍（Foreclosure）程序启动后，银行也无能为力了。
最后，美国住房及城市发展部（The Department of Housing and Urban Development）是另一个求助资源，房东可以通过咨询了解各种现有选项。
比如，美国住房及城市发展部要求从 3 / 19 / 2020 开始的 60 天内，如果独立屋的所有人的贷款是 FHA 担保的，则不得对其房屋法拍以及驱逐屋主。
房产经营是房产投资的三大板块之一。一个出租房只有在里面住着一个按时付租，爱护房屋的租客时，才是财产，否则就是负担。
新冠疫情这只“黑天鹅”突然杀到，把世界经济搅得天翻地覆，对广大房地产投资者也是一次全新的考验。
但我们通过对历史上以往的经济危机分析后心里清楚：这次考验虽然前所未有，但渡过后一定又会迎来下一个地产投资的黄金发展时期！
所以，我们每个投资者都应该有信心能通过以上的总结，积极、诚恳、有策略地和租客、银行进行沟通，一步步携手渡过难关！
作者：亚特兰大微地主
作者简介
亚特兰大微地主，美国博士毕业，大学教授/研究员，自2016年开始投资亚特兰大及周边房地产，对民居长期买入、持有和管理具有一定的认识和经验。
2020 年初，一场突如其来的新冠病毒疫情横扫美国，给本来还算红火的北美经济迎面泼了一盆大凉水。
股市熔断，急剧上升的健康风险和即将到来的失业潮把不管是在地产行业打拼了多年的老手，还是初出茅庐的菜鸟都打了个措手不及。
随着美国隔离政策的实施，娱乐业、服务业、餐饮业等很多行业都相继被按了暂停键。对于拥有庞大”月光族“的美国工薪阶层来说，这对于他们个人财务状况上的打击是近乎致命的。
考虑到美国有超过 40% 的家庭是终身租房，而当房东又是北美华人相当普遍的副业，不难设想很多华人房东已经，或很快将会收到租客的来信，哭诉缴不起下月房租了。
而广大华人房东很多也是银行的”租客“，也相继会出现付不起银行贷款等困难。
为此，微地主在不同网站和论坛上搜索了相关信息，将其汇总，以回馈广大群友，携手共渡难关！
那么房客联系我，说因为新冠疫情下个月的租金不能如期缴纳了，我该怎么办？
关于这个问题，BiggerPockets 的博主 Brendon 说到，解决该问题的第一要务就是要制定一个计划。
如果房东一味地做把头埋进沙子的鸵鸟，一直等接到租户的电话后才开始在电话里想办法，则很可能会和租客达成一个欠妥善，让房东挂了电话就后悔的解决方案。
其次，在接到租客类似的电话和电邮后，要具有同理心和同情心。
租客也是人，无论是新冠检测阳性也好，还是因为经济暂停丢了工作也罢，他们都可能要面临一家露宿街头的困境，比我们的情况可能要更糟糕。
当我们流露出同情心，表示出与租客沟通和同舟共济的心态后，往往更能获得对方的真心认同，更可能达成一个对房东租客双赢的最佳解决方案。
第三，在表示了对租客境遇的同情和与租客沟通的意愿后，房东一定还是要强调付房租的必要性。
这是因为：
第一，大多数地主的房子都是有贷款的。没有房租收入，地主可能无法按时付贷款，房子有被银行收回的风险。而且房子被银行收回拍卖后，租客还是要搬家，住不长久。
第二，由于新冠疫情来的突然，房客虽然个人财务状况骤然恶化，但一般还是会有联邦、州和县里的补助，有一定收入的。如果地主表现出太多的同情，他们有些人会觉得有空可钻，会把手中有限的收入用在别处，而不是来付全部或者部分的房租。
第四，房东在了解了租客的具体遭遇后，证实了租客确实有健康和失业的原因，可以根据租客个人情况来给他们制定一系列付租的选项。这些选项的最终目的是要保留好房客，同时让房东和房客共度难关。
这些措施必须书写在案，并不能因为房客的种族、年龄、性别、国籍等而有所差异对待。
微地主在搜索了各大网站和论坛后，总结了以下比较常见的选项：
A．如果租客因为新冠疫情而失业，或者因为新冠阳性无法上班，一般来说都有联邦、州和当地不同层面的补助。帮助他们了解这些补助措施，能使房东租客都受益。
B．延长每月交租最后期限。比如最后交租日从每月三号延长至每月七号。
C．在确定了租客当月能支付的租金数目后，余额在后续的 10 个月内分期支付。比如正常租金为每月 1000 美元，而租客当月最多能支付 500 美元。那么剩下的 500 美元就在之后的 10 个月内以每月总租金 1050 美元的月租付清。房东和租客要为此签一个分期付款的租约附录（Addendum）。
D. 用租客的押金来分月帮助他们渡过难关。但房东和租客也要为此分期付款签一个租约附录（Addendum），还要确保租客在疫情好转后能很快把押金补全。
E. 给房客在疫情期间提供房租打折。具体的打折程度可根据房租和房贷之间的差值，租客的居住年限来灵活制定。
F. 如果房客本身就有维修房屋的技能，看能不能让房客做一些维修来弥补损失的租金。
G. 询问租客是否有低、中利息的信用卡，让他们将这些信用卡绑定在 Venmo 和 PayPal 上来付房租。或者从信用卡里提现金，而提现金的费用则由房东负责支付。
在解决了开源方面的问题后，房东就需要解决节流方面的问题了。
具体可以从几下方面入手：
首先，房东可以发信给租客，告知他们由于疫情自我隔离和大家的经济困难，日常比较小的维修可能会因为这些因素有所滞后，请他们谅解。
其次，如果在和房客交涉后，房客仍然无法按时交租，房东可以立即向贷款银行沟通，商议可行的救济措施。
比如可以和银行商量重新贷款（refinance），减少月供。其他可能的选项还包括宽容协议（Forbearance Agreement）、新的还款计划（Repayment Plan)，甚至是贷款修改条例(Loan Modification)。
由于新冠疫情来的突然，有些银行会有针对投资房贷款的特殊救济计划（Mortgage Relief Act）。比如 BOA 这两天就发布了针对他们客户的贷款救济计划：
https://www.housingwire.com/article...w-borrowers-to-pause-their-mortgage-payments/。
根据群友的经验，如果发现房屋贷款支付有困难，应该立即和自己的银行沟通，以免银行的法拍（Foreclosure）程序启动后，银行也无能为力了。
最后，美国住房及城市发展部（The Department of Housing and Urban Development）是另一个求助资源，房东可以通过咨询了解各种现有选项。
比如，美国住房及城市发展部要求从 3 / 19 / 2020 开始的 60 天内，如果独立屋的所有人的贷款是 FHA 担保的，则不得对其房屋法拍以及驱逐屋主。
房产经营是房产投资的三大板块之一。一个出租房只有在里面住着一个按时付租，爱护房屋的租客时，才是财产，否则就是负担。
新冠疫情这只“黑天鹅”突然杀到，把世界经济搅得天翻地覆，对广大房地产投资者也是一次全新的考验。
但我们通过对历史上以往的经济危机分析后心里清楚：这次考验虽然前所未有，但渡过后一定又会迎来下一个地产投资的黄金发展时期！
所以，我们每个投资者都应该有信心能通过以上的总结，积极、诚恳、有策略地和租客、银行进行沟通，一步步携手渡过难关！