在美国买房,房子面积不能错!帮你看懂房子面积

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作者:房博士

昨天接到搬到外州朋友的求救电话:

我看中了一个房子,打算全款购买。可我怎么感觉房子面积不对。我的中介说这个房子是2426 平方英尺(225平米)。我没觉得有这么大。你知道我原来的房子也大概是2400尺。你是有房产执照的。帮我看看我的中介给我发过来的表。给我解释解释。是不是他们把车库的面积也算在这2426里面了?这个表里有这个面积,那个面积的。究竟什么意思呀?

下面是朋友发过来的照片:

这个表里的Square feet 处显示的是房子的大小。这儿有 Appraiser 算出来的面积 (2426 Square Feet), Assessor 算出来的面积 (2432 Square Feet), 还有 MLS (Multiple Listing Service,房地产房源共享系统)上的面积 (2426 Square Feet).

Appraiser 在中文里是房屋价格评估师。一般是买方向银行申请贷款时,银行请的有执照的价格评估师。主要帮银行确定买主申请贷款的房子是否比买方的出价高,具体值多少钱。

Assessor 是政府部门的房屋评估师。用以估价房子,确定这个房子究竟每年要交多少地产税。



MLS上的面积一般是卖方经纪人(listing agent)测量出来的房子面积,供买方参考。要了解MLS的,请阅读文章-美国房地产房源共享系统-MLS (http://blog.sina.com.cn/s/blog_5938af0e01009a49.html)。

从以上的解释中可以看出,不同的测量方式,其目的是不一样的。无论用何种方式,按照ANSI(American National Standards Institute)的规定,算面积所用的长度和宽度都是考虑到了外墙厚度的。所算出来的是房子的占地面积。而不仅仅是室内面积。

为什么不同的部门算出来的面积不一样?

这是因为测量可能产生的误差。以下是Appraiser给我朋友的房子的结构图。她的房子是二层。总面积是一层和二层面积的总和。从图中可以看出,总面积要通过测量外面各部分的长度和宽度换算出来。每一次测量的时候都会产生误差。要算她房子的面积,都测量>20多个数据。

测量数据的换算中也可能会差生差异。

按照 ANSI的规定, 在计算面积的时候长度和宽度的单位都得换算成英尺(foot)。如果是英寸(inch),就需要除以12 转换成英尺。在换算的过程中,所有的数据都要求四舍五入到小数点第一位。小数点第二位如果有数字,永远是5, 不能是别的数据。由于测量时存在的误差,算出来的数据会有所差异。比如说30.25英尺,有的测量者可能就成了30.2英尺,或者30.3英尺。 所以每个人测量后算出来的面积有所差异也就在所难免了。何况二楼通常先测量的是室内各个部分的长度和宽度。在算总面积前, 先加上外墙的厚度,计算出各部分的长和宽,然后再计算各部分的面积。最后算总面积。

由于测量的误差和换算过程可能产生的差异, 不同的人测量同一个房子,得出不同的living area的面积,也就情有可原了。

再来看朋友的问题:

在Appraiser出具的总面积2426平方英尺中,该面积包括车库的面积了吗?

从Appaiser提供的房子结构图和下面的计算公式中,可以清楚地看出, 2426只是living area 的面积,而不包括455平方英尺的车库面积。在美国,当你买房子的时候,你会注意到两个面积,宜居部分的面积(living area)是一年四季可以居住的地方的面积,一般会装有空调。这部分的面积通常不包括车库,porch, patio, shed等。在算房子总面积(total area)的时候,除了了living area的部分,车库,porch, patio, shed这部分的面积会包括其中。

朋友的下一个问题:

我承认计算的面积没错,是2426平方英尺。可我怎么会觉得没这么大呢?

朋友原来的住房也是2400英尺左右,不过那个房子是平房(ranch style)。 客厅,厨房,厕所,卧室,洗手间统统都在一层。而现在买的是二层楼的房子。按ANSI的规定,对于像我朋友这种上下两层,二层直接坐落在一层上面的房子。楼梯所占的面积也算在了一层和二层的living area里了。从上图中可以看出,Appraiser没有把楼梯所占的面积去掉。楼梯部分又不能摆放沙发,做过道等,于是乎,同样是2400 square feet, 跟平房比,难怪觉得这个二层楼的房子小了。

以上是我对我朋友关于她房子的面积问题的解答。如果你正要在美国买房子,希望对你有用。在这儿,我谈到了几个你在美国买卖房子,看房子面积时要了解的重要概念:

买房时我们说所的面积一般是living area (宜居部分)的面积。也就是一年四季可居住部分的面积。该部分一般要求有空调和适宜的装修. 不包括车库, patio, porch, shed部分的面积。

计算living area的面积时,所用的长度和宽度是包括了外墙的长度和宽度,测量的时候所有的长度和宽度都得先换算成英尺(foot).



不同人测量同一个房子,可能产生不同的结果。这很正常。



有楼梯的房子,如果二楼直接坐落在一楼之上,楼梯的面积包括在living area 的面积中,无论是一层还是二层,楼梯的面积都包括在内。



同样面积的房子,二层楼的房子的使用面积会比ranch style的房子小。
 
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