地产投资新人-没钱/很少的钱如何开始? - 北美地产学堂 BBS

bigfoot

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地产投资新人-没钱/很少的钱如何开始? - 北美地产学堂 BBS 地产投资新人-没钱/很少的钱如何开始? Lotus
这篇估计会很长,我会分篇写完
1 House hacking: (以租养贷)
买一个多家庭公寓,拥有2个或多个unit,也可以是townhouse,自己住在其中一个unit,租出其他unit,收来的租金覆盖房子的开销,选的好的话也许还有结余利润。 美国有不少的适合第一套自住房的贷款项目,首付都极其低。举例如下,还有更多贷款可能可以询问当地的loan officer。 (贷款政策经常变化)
FHA loan (3.5% down)
VA loan (0% down for veterans)
USDA (0% down in rural areas)
Conventional loans (3% to 10% down with mortgage insurance)
有一份正常工作的 年轻人省吃俭用一段时间是可以办到的,在房价昂贵的区域(比如加州,纽约),也许压力更大,但是中国来的小伙伴们如果学过 学堂的 找Deal 课 那么在找到更低廉价格的房子的可能性是大大增加的。
首付不足,也可以和其他好友/家人 共同投资第一套。

2,Master lease and lease options
租一套房子,把其中的房间租出去,每个月赚取结余。好处是更小的投入,这个可能更适合没孩子的年轻人。然后如果觉得房子有升值潜力,那么也可以试着跟房东谈判边租最终买下(Option to buy)。这样住几年后 也可以把房子略装修一下卖出去赚更高利润,也可以自己留下继续出租。

3, Live-in-flip
买一套房子,在你觉得翻修后会有潜力的区域。住在房子里,5年内住满2年,2年内你可以缓慢进行装修,装修完毕后,有巨大的省税好处。单人可以免税高达250,000,夫妻共同报税则可以达到500,000. 这样也缓解了一般做flip
生意需要极快卖出赚取利润的压力,修完后2年之后 你可以卖出赚去利润,也可以保留为出租房赚租金收益。
https://www.irs.gov/taxtopics/tc701
image.png 104kB
对这个感兴趣的小伙伴,可以学习 “找deal课”+“flip”课,最终有了房客还可以学“房产管理课”

4,Live-in-Rent
这个策略和house hacking非常像,区别是 通常买一个比较便宜的房子 ,(比公寓大,更适合家庭的大小)
然后搬进去,装修改善让内部环境更新更美,之后再出租出去赚取更高的租金。好处是不需要和你的租客做
邻居,由于房子便宜所以首付款也会更便宜。 由于更大的地方租给家庭的可能性更大,所以变为长期租客的
可能性更大。
在选取房子的时候,有以下几个买点可以参考:
*Buy in areas with increasing populations 人口增长的区域
*Buy in areas with diverse, growing job markets of young professionals 产业更加多元化的地区,工作日益增加且有
更多年轻专业人士
*Buy in-fill housing in existing neighborhoods where new construction (your competition) is more difficult and expensive 买在一个不太会有很多新建筑物的街区(新建筑物更昂贵+更难出现)
*Buy demand locations near attractive amenities like parks, greenways, cultural and town centers, schools, etc.
买在周边有好的公园,绿化带,靠近城镇中心,好学校,文化聚集地等
  • Buy in locations with reasonable local tax and rental policies
    买在地税和对房东更友好的地区
    *对这个感兴趣的小伙伴,可以考虑“远程投资课” (学会分析选择对的适合你的市场,本地远程都能)和 flip课
5, Partnership 找合伙人
基本流程举例子:
-找到一个非常棒的投资房deal
->你的合伙人付首付,然后拿下贷款
–> 你从你的合伙人那里把房子租过来并且再签一个购买合同(比原始
购买价更高)
–>你再把房子租给真正的租客,管理租客,留下2个租金的差价。
–>当你的购买合同快要到期的时候,你可以去拿一个新的贷款(希望那个时候房子已经升值)来买下这个房子给自己。或者你可以以更高价格卖出自己的份额给新的买家。
–>这样运用你的大脑和找deal+管理房产的能力,你可以用很少的启动资金来控制收入在投资初期。

6: Airbnb 民宿
把自己在住的房子 短期出租出去,收取比平常长期租客可能更高的日租金,用来覆盖自住房的各种开销和赚取
利润。在房价贵的地方更加有利,比如NYC
学堂也有开Airbnb 的课程

7: Real Estate Crowdfunding
在美国有不同的众筹公司,作为小投资人,如果希望有被动收入,可以去了解每一个公司的具体众筹项目
大多数都是大型多公寓楼。 每个小投资人的投资额通常1万美金以上,取决于每个人和每个项目。

8: REITs
房地产投资信托基金 ,REITs,“全称Real Estate Investment Trust(房地产投资信托基金),是一种常见的的投资工具(Investment Vehicle)。REIT类型的公司拥有、运营或者在融资给产生收入的房地产。
REIT这种投资工具最早被开发出来的目的是让Retail Investors也能参与到大型的房地产和基础设施投资中,增加了个人投资者在二级市场的投资渠道和房地产市场的融资渠道。
REITs主要有三种类型:
-Equity REITs:最常见的REITs,业务是拥有和管理一些产生租赁收益的不动产。
-Mortgage REITs(mREITs):可以简单理解为贷款公司,业务主要直接贷款给不动产业主收取利息,或者购买MBS来赚取利息差。
-Hybrid REITs:同时经营Equity REITs和Mortgage REITs的业务。”

本篇未完待续,为了不至于太长,还会有第二篇

Lily
写的很好,学习了
银行房姐
总结得很齐全,把高深的投资方式,说得浅显易懂,写作高手.
Lucia
看了这篇文章后,瞬间觉得信心大增
Lotus
https://bbs.ourrea.com/d/437 续篇在此。谢谢大家喜欢!

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