奥克拉荷马州(Oklahoma)税务地契拍卖概况 - 北美地产学堂 BBS 奥克拉荷马州(Oklahoma)税务地契拍卖概况 csun2020
奥克拉荷马州目前是税务地契州。2008年以前，该州曾是税收留置权州，在每年十月会拍卖税收留置权和税务地契（所以在有些网站会把该州也列作税收留置权州）。2008年7月，通过新法律（68 S.O. Section 3105），取消了每年的税务留置权拍卖。每年十月第一个周一，各郡政府在拖欠的税款的物业上加上税收留置权，产生的税务留置权由各郡政府持有（不再面对投资人出售）。拖欠二年零八个月以上的才由政府拍卖税务地契，在此期间业主可以缴清罚款和税款，赎回留置权。拍卖之前，政府会用挂号信通知业主和所有债权人，如果没有人在法拍进行前付清欠款，赎回物业留置权，政府将于每年六月面向公众拍卖。
税务拍卖又称 Resale Auction，由各郡的财务官负责。财务官会在当地的报纸上提前刊登广告，屋主最迟可以在拍卖的前一天付清欠款，终止拍卖。各郡可以自行决定拍卖的日期，但是大多数是在六月的第二个周一。拍卖日当天上午九点到下午四点之间现场拍卖，口头叫价。起拍价是取房产估值的⅔ 或者所欠的税款加上累积的罚金和所有地税总和（各郡规则不同，请自行查阅），出价最高者得。投资人必须提前在财务官办公室提前注册才能参加拍卖。售出的地契会在地契记录处登记以后寄给投资人。投资人获得的是resale deed, 有simple ownership rights。没有投资人购买的物业将直接收归政府，政府收归的物业（government owned）可以由财务官继续在柜台出售（over the counter）。有兴趣的投资人可以填表购买，但是售价必须通过Board of Commissioners 批准。财务官办公室根据物业的位置，市场价和欠税数额决定是否要接受投资人的报价。有时候政府会按照投资人的出价为底价举行拍卖，以确定不会有人愿意以更高价购买。如果报价被接受，财务官办公室会准备正式的表格，由投资人在售价以外另外支付少数费用比如登记费，广告费（在地契过户以前必须登报公告地契交易事项）。
奥克拉荷马州共有77个郡。其中奥克拉荷马郡是最大的郡，它的网站上有所有税务拍卖的详情和物业估值检索。详情见https://www.oklahomacounty.org/556/Resale-Instructions. 以2020年为例，该郡的拍卖于2020年6月8日在郡的选举厅举行，从5月11日开放提前注册，最多允许120人参加现场拍卖，凡是提前注册的人会被授予号码牌，一人一号，作为参与拍卖的资格证明。如果到6月8日注册名额未满120人，从8日早上7：30起开放现场注册，直到120人名额用完。拍卖于8日早上八点开始，下午五点结束，如果仍有物业未能完成拍卖，将在第二天同一时间继续进行拍卖，直到全部拍卖完成为止。如果有物业无人竞拍，将由政府收回产权（但政府不能直接出价竞拍）。起拍价是物业估值的⅔或者累积欠税及罚金总和，二者取较低值。拍卖成功的物业，投资人需要立刻以现金支付竞价以及少许手续费。值得注意的是，投资人必须持有足够现金，如果你的竞价高于你所持有的现金，你不能离开拍卖所去银行提取更多现金，然后返回付款。所以建议大家准备足够的现金或者在注册的时候提前在拍卖的信托基金里存入足够的现金，以备拍卖成功后进行支付。
塔萨（Tulsa）郡也有类似的网站提供信息，教投资者如何注册，做尽职调查和出价。 http://www.treasurer.tulsacounty.org/
出价形式：奥克拉荷马州用竞价拍卖，但是各郡起拍价不一样。有的规定以房产估值的⅔起拍，有的以所欠的税款加上累积的罚金和所有地税总和起拍， 有的是取两者中比较低的作为起拍价。
竞拍资格：奥克拉荷马州宪法规定非美国公民不得拥有该州的土地。只有18岁以上的美国公民和在美国50个州内注册过的公司才能参与竞拍。公司的持有人可以是外国公民，但是公司必须在美国注册, 竞拍成功后也必须以公司名义购买过户。提前注册时会检验公司的文件，确保该公司有合格的注册信息。
小建议：奥克拉荷马州以前的税务拍卖一直不被投资人青睐，因为利息(8%)偏低，州内土地分布偏远，人口稀少， 并不适合投资。在新法律出台后，税务地契拍卖中起拍价偏高（⅔物业估值）仍然让投资人难以获得高回报，因此拍卖时竞争少，对于善于寻找机会的投资人是有利的。
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奥克拉荷马州目前是税务地契州。2008年以前，该州曾是税收留置权州，在每年十月会拍卖税收留置权和税务地契（所以在有些网站会把该州也列作税收留置权州）。2008年7月，通过新法律（68 S.O. Section 3105），取消了每年的税务留置权拍卖。每年十月第一个周一，各郡政府在拖欠的税款的物业上加上税收留置权，产生的税务留置权由各郡政府持有（不再面对投资人出售）。拖欠二年零八个月以上的才由政府拍卖税务地契，在此期间业主可以缴清罚款和税款，赎回留置权。拍卖之前，政府会用挂号信通知业主和所有债权人，如果没有人在法拍进行前付清欠款，赎回物业留置权，政府将于每年六月面向公众拍卖。
税务拍卖又称 Resale Auction，由各郡的财务官负责。财务官会在当地的报纸上提前刊登广告，屋主最迟可以在拍卖的前一天付清欠款，终止拍卖。各郡可以自行决定拍卖的日期，但是大多数是在六月的第二个周一。拍卖日当天上午九点到下午四点之间现场拍卖，口头叫价。起拍价是取房产估值的⅔ 或者所欠的税款加上累积的罚金和所有地税总和（各郡规则不同，请自行查阅），出价最高者得。投资人必须提前在财务官办公室提前注册才能参加拍卖。售出的地契会在地契记录处登记以后寄给投资人。投资人获得的是resale deed, 有simple ownership rights。没有投资人购买的物业将直接收归政府，政府收归的物业（government owned）可以由财务官继续在柜台出售（over the counter）。有兴趣的投资人可以填表购买，但是售价必须通过Board of Commissioners 批准。财务官办公室根据物业的位置，市场价和欠税数额决定是否要接受投资人的报价。有时候政府会按照投资人的出价为底价举行拍卖，以确定不会有人愿意以更高价购买。如果报价被接受，财务官办公室会准备正式的表格，由投资人在售价以外另外支付少数费用比如登记费，广告费（在地契过户以前必须登报公告地契交易事项）。
奥克拉荷马州共有77个郡。其中奥克拉荷马郡是最大的郡，它的网站上有所有税务拍卖的详情和物业估值检索。详情见https://www.oklahomacounty.org/556/Resale-Instructions. 以2020年为例，该郡的拍卖于2020年6月8日在郡的选举厅举行，从5月11日开放提前注册，最多允许120人参加现场拍卖，凡是提前注册的人会被授予号码牌，一人一号，作为参与拍卖的资格证明。如果到6月8日注册名额未满120人，从8日早上7：30起开放现场注册，直到120人名额用完。拍卖于8日早上八点开始，下午五点结束，如果仍有物业未能完成拍卖，将在第二天同一时间继续进行拍卖，直到全部拍卖完成为止。如果有物业无人竞拍，将由政府收回产权（但政府不能直接出价竞拍）。起拍价是物业估值的⅔或者累积欠税及罚金总和，二者取较低值。拍卖成功的物业，投资人需要立刻以现金支付竞价以及少许手续费。值得注意的是，投资人必须持有足够现金，如果你的竞价高于你所持有的现金，你不能离开拍卖所去银行提取更多现金，然后返回付款。所以建议大家准备足够的现金或者在注册的时候提前在拍卖的信托基金里存入足够的现金，以备拍卖成功后进行支付。
塔萨（Tulsa）郡也有类似的网站提供信息，教投资者如何注册，做尽职调查和出价。 http://www.treasurer.tulsacounty.org/
出价形式：奥克拉荷马州用竞价拍卖，但是各郡起拍价不一样。有的规定以房产估值的⅔起拍，有的以所欠的税款加上累积的罚金和所有地税总和起拍， 有的是取两者中比较低的作为起拍价。
竞拍资格：奥克拉荷马州宪法规定非美国公民不得拥有该州的土地。只有18岁以上的美国公民和在美国50个州内注册过的公司才能参与竞拍。公司的持有人可以是外国公民，但是公司必须在美国注册, 竞拍成功后也必须以公司名义购买过户。提前注册时会检验公司的文件，确保该公司有合格的注册信息。
小建议：奥克拉荷马州以前的税务拍卖一直不被投资人青睐，因为利息(8%)偏低，州内土地分布偏远，人口稀少， 并不适合投资。在新法律出台后，税务地契拍卖中起拍价偏高（⅔物业估值）仍然让投资人难以获得高回报，因此拍卖时竞争少，对于善于寻找机会的投资人是有利的。
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