如何投资法拍屋--北美地产学堂大咖分享(上)

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作者:房博士

2019年1月的第一个周末,我们请了芝加哥做法拍屋的李正文先生到我们北美地产学堂给大家做分享。

李正文博士是一个特别有温度,有内涵,温文尔雅的绅士。他作为群主的Chicago flip 地产投资生活群,经常每天盖起几百层的高楼。当然了,我们邀请他,主要是因为他有着丰富的法拍屋投资经验。他已经翻卖过30多套银行法拍屋。

在美国生活的地主们都知道,法拍屋投资利润丰厚。当然了,坑也不少。所以,听听大咖们是如何在该领域日进斗金,同时避开各种陷阱,对于想投资法拍屋的朋友们,还是很有帮助的。

下面是他分享的音频文字整理内容。感谢红花时间整理资料。

想要音频材料的朋友,可以私信我,我可以给你发我们北美地产学堂大咖们的分享材料。

自我介绍

北美地产学堂的朋友们,大家晚上好。

大家好,很高兴认识大家,我叫正文。谢谢房博士的邀请,能够有机会在这里和群友聊一聊关于flipping的一些事情。

  1. 个人经历:进入地产机缘巧合, 从小事做起
工作:学术界 vs 工业界;思考:创业 (互联网+)vs 地产 (market inefficient, 量大)
今天我就是讲一讲我是怎么样从地产小白,然后渐渐的进入地产里面,然后又渐渐的focus 在flipping 上面,所以我的标题就叫从小事做起,本来做地产也是机缘巧合,我可能和绝大部分这里面的听众差不多都是到这边来读书,然后我还读了PHD读了好几年书,读完了以后开始工作。

读书

当时在读书期间的话,就要考虑以后到底是要去工业界工作,还是要去学术界,比如postdoc,然后找一个学校里面教书,其实我的绝大部分朋友同学都进了学术界去做教授去了。

但是在我快毕业的时候,我当时就比较struggle,当时其实只是想要做一点实际的能够应用的东西了,所以当时就觉得还是进工业界,找了一份工作,然后在里面其实做了快十年。

当时在工作的时候就是一边工作一边想以后自己的路怎么走,当然刚开始都是整天都想一些不着边际的一些想法,然后怎么样创业,怎么样利用互联网,利用产业升级做一些事情,但是自己想了很多,然后和朋友也头脑风暴了很多。

创业迈出第一步都非常困难,因为这个风险都很高,尤其是像我们刚开始第一代移民到美国来,其实就是一穷二白,怎么样从一穷二白的状态下,然后有魄力去开始一些比较高风险的一些东西,非常有挑战。

后来是怎么样进到地产里面的呢?因为我们工作了就开始买房子,刚开始买房子也一窍不通,但是买到第二个自住房的时候,忽然就觉得自住房里面其实还是有很多的可以做的,因为相比创业来说,创业可能一下子做成了可能会大很多,但是创业可能99%全死掉了。

但是地产里面它是一个marketing inefficient不是充分有效的市场 的一个东西。然后它的量比较大,一般的房子基本上是绝大部分家庭最主要的资产来源了,它量很大,然后他加上他的market 不 efficient所以从那时候开始,我有意识地在寻找一些地产方面的东西。这就是从小事做起了;刚开始这其实是一个很小的一个想法,我这个人特点就是对我自己喜欢的事情,我会花很多的精力来探索这个里面的东西,主动的去寻找,看了一些比如《穷爸爸,富爸爸》,还有在网上找一些这类方面的东西。

  1. 为什么做flipping
    模式多样,条条大路通罗马;Appreciation vs cash flow:东西两岸 vs 中西部;Residential vs commercial;Flipping 短平快, reward vs risk
    后来其实机缘巧合,跑到文学城的投资理财里面去看了很多帖子,从那里认识了很多的大地主,小地主,得到了很多的有用的信息了。在里面其实我认识了很多很好的不错的朋友,然后大家都比较愿意分享。
网络平台是一个很好的信息渠道,这样才了解了很多不同地方的这种地产,怎么样投资,不一样的模式。比如在纽约或者在加州,很多的地方都是升值很厉害,但是他比较capital intensive,刚开始一穷二白的时候,在那边起步都相当艰难,因为起步的资金比较大。

但是地产里面有很多不一样的模式,从这种网络平台里面我们也可以了解到,条条大道通罗马,你在东西两岸的话可以凭着appreciation升值很多,但是中部的话也不是一无是处,中部的话有很多人做得很好,那种cash flow一般都比东西两岸要强很多。

这样的话有两个好处,一个就是它起步的资金比较少,另外一个就是他其实风险比较低,因为我不依赖于升值,平时的rent足够cover 所有的开支然后还有格外的盈余。

文学城里面其实有好几个中西部这个方面的地主,而且还做得比较大,都是几十套上百套。从那个里面开始就是有意思的收集各个地方的信息,然后结合自己目前的处境怎么样做点东西。后来的话大约三年以前,我搬到中部芝加哥附近了,这样的话我开始慢慢explore地产里面的东西。刚开始并没有一下子就fall into flipping。

刚开始我在大约2016年上半年的时候买了一个4-flat $58000,然后出租的话能租2000多块钱一个月,就觉得这个模式很好。然后就开始explore这方面,就是芝加哥很大,它大约有两百七十万的人口。它有不同的area,一共大概有七八十个different communities,然后每个community里面又错综复杂,所以找到特定的地理位置,找到这种适合rental 还是flipping,怎么样plan 自己的东西,其实还是需要经过一个thought process就是要想清楚想明白了。

我后来决定做flipping,真的也就是机缘巧合,就是在不停的explore这种想法过程当中,偶尔的hookup flipping。有一天我在网上找这种合适的property,然后一下子就看有一个property,就说某时某刻在某个地方,我其实从我买第一栋4-flat开始,一直到我hookup 机会,其实大约走了快半年时间,所以就是16年下半年某个时候,我找到这种拍卖信息,就是某时某刻在某个地方,有个live auction,我就想我那天刚好有空,我就去看一看。

  1. 现场拍卖
从此以后对这种live auction 了解了一些东西,它有一些什么?他几乎每天都有auction,然后每天都有, 少则30个property,多则八九十个property在liveauction。这样的话就是刚开始我知道有这么个模式了以后,我就要拼命的到里面去挖这个方面information。我大约什么时候get ready for real money其实刚开始是观察了别人怎么样做,然后每天回家去做homework,什么样的人bid 了什么样的property,在什么地方,自己回家去不停的做这种studying,为什么别人这样bid,他有没有over bid或者是under bid?

因此了解了各个bidder的不同的style,也不停的在update自己的想法,knowledge,所以整个的过程其实大约花了三四个月,一直到自己开始变得feel comfortable的时候,大约这样就是四个月已经过去了。

一直到了2017年1月份还是2月份,我开始感觉comfortable了,然后才觉得自己应该focus在flipping 上面。为什么要这样做?其实做rental的话,中西部其实也不错了,因为cash flow很强,就像我讲的,我找一个4-flat,6万块钱买的,可以一个月可以租2000多块钱的,cash flow非常strong。但是为什么还是想要focus在flipping上面呢?就是短平快,因为我们在资金量比较少的时候,其实flipping来钱快,rental 其实也还是有很多的杂事,乱七八糟的事情,我有精力来manage这些rental,我就不能flipping了。

所以这就是我最近的一年多到两年之间,我focus在flipping 的上面。这个里面有这种reward vs risk的一个balance,从笼统角度来说的话,可能你找到合适的property,然后buy and hold to rental,这个就是网上很多人说他BRRRR model,可能会是beat了很多其它的model。

从我的短期的目的来说,因为我要尽快的积累资本,所以就是flip最快,然后这个里面其实reward vs risk,risk其实感觉是很低了,因为你买的时候有大约有30-50% discount ,然后你remodel 10-15% ,然后你卖的时候transition 10%,所以大约做一单的话,大约可以有20%到40%左右的return。这种时候如果你做的快的话,譬如能把cycle time控制在三个月到六个月,你的钱一年大约可以做两次。

所以annual return可能到百分之三十百分之五十。这个return其实还是不错的,而且考虑到风险比较小,所以觉得还算是一个不错的business. 这个里面是cashon cash 的return ,因为做flipping的话都是要现金去买,当天买第二天就要付清。所以这个里面就是短期来说,对于我来讲,在我explore的这种领域内,flip最适合我,而且可以是一个跳板,让自己比较快的积累资金,希望能够把flip这一
块暂时先做起来,完善起来,要做好以后再想其他的事。

  1. Flipping 注意事项
    Property transition types:
Market sale
short sale
foreclosure
REO
Flipping important items:

Title search
Tax lien
Building code violation
Profit margin: Market value vs acquisition discount; rehab cost;
holding cost; sale cost
Everything is probability;
Team work: Speedup process flow
下面我就讲一讲flipping的一些注意事项,其实看起来这些东西就买 和卖比较简单,但是背后的这种homework其实还是要必须要做全的。

比如说你在做flipping的时候,每天其实都要研究,基本上把所有的available的property 都要研究一遍。比如你每天要研究50个到60个property 每个property都要研究一下他的title干净不干净,他有没有欠税款tax lien,然后有的时候你还要check一下,他在city里面有没有code violation,严重不严重,这些东西都是细节方面的事情,就是具体做事时候,这种detail 的事情。但是这些细节方面的东西其实是决定了你deal的成败的一个非常关键的东西,所以我大约可以share 一些这些东西和大家,但是你们听一听可能感觉不是那么深刻,要自己真正具体的去explore真正做这一块的东西的时候才会感觉更好一些。
 
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