作者：房博士
Property transition type:
做这种foreclosure flipping其实是整个地产行业里面其实是一小块的部分的, 有多种property transition types.
Market sale就是一般的交易，从MLS从Zillow, 从Redfin各种各样的地产网站上面可以看到，绝大部分都是market sale有seller agent 有 buyer agent。
一般情况下，如果这个房子under water ，或者屋主不能pay mortgage ,然后其实go to the short sale这个意思是什么？就是我屋主我没钱付付清这个房贷了，然后我要把房子卖掉，然后他需要银行同意，因为他可能欠银行的钱，比如说欠20万，但这个房子只能卖15万了，银行同意才行. 这样的话这个周期拉得比较长一点。Short sale如果不行的话，银行直接的就会把房子收回来，然后银行来卖。这种时候银行foreclose这个property,然后银行就把property放到live auction或者internet，比如auction.com上面卖，这种时候就是一个foreclosure的一个形式。
我主要是做foreclosure这一块，以前有人问各个不同的property type有什么好处？坏处? foreclosure这边的话好处是什么？一是你得到房子比较快，二是他的discount力度比较大。坏处是你不能进房子里面看，所以你不知道房子里面的condition。这样的话其实就是其实需要很强的experience。这也就是为什么我刚开始要花了好几个月，每天做研究，花很长时间能够让自己能够comfortable。
Foreclosure如果这个房子在online auction上面卖不掉，那银行其实就是直接把房子收回去，就变成REO property，然后REO property银行还是会拿到市场上来卖。很多时候都是通过auction.com这种网站上面拍卖，它也有可能是找local的agent来代卖, 或者package 一起卖给大的投资者。
所以从residential house transition type基本上有这几个方面:market sell,然后short sale, 然后foreclosure， 然后REO,在每一块里面其实都有机会的。就是要看我们在的市场上面，我们合适做哪些方面。
我讲了different property types，然后flipping ，你需要查看的这种注意事项，然后下面也是experience dependent，就是你要看profit margin你怎么样计算，这个里面其实还experience，这种经验最重要，你要研究这个房子，他的market value在什么地方，你大约以多少percent discount来买。这就是上一次房博士讲的70% rule come here 。然后你还要大约估算这个rehab cost 多少，这种holding成本，然后再加上最后成交，你要sale还有sale cost，还有timing,所以讲讲这种flipping的基本的程序就是这个样子。
关键你怎么样才能拿到这种property，其实很多时候是一种probability的问题，什么意思？就是你不能盯着一个地方的一个房子来看，因为这种房子出来的话，你不一定拿得到，为什么？一是很多时候他都不一定能进foreclosure，它很多时候就是消失，就走掉了。
第二个是他即使进foreclosure了一些以后银行给的这种starting bidding price太高了，就是你根本没有利润。第三个就是他的starting biding price很低，但是有其他的competitor和你一起bid，bid bid就把price bid上去了，所以这个里面盯着一个房子要买的话，你得到的机会太少了。所以要我们就讲一定要广撒网，捕小鱼; 就是网要撒得足够大，研究的东西，研究的区域要足够大，这样的话你才会有不错的机会出来。
上面讲的就是怎么样做flipping，怎么样能得到property,然后你拿到property以后，你怎么样来rehab，这其实是一个Team work，很多人都是要给他get our hands dirty,自己亲自去刷墙什么的。这种事情我基本上不做，我必要的team就是contractor。这个里面当然刚开始就要走很多的弯路了，其实我试过二三十个contractor，基本上有10%，大概有两三个。干活还不错的，所以就留着，不停的试新的contractor ，不停的fill out, 只留好一点的，但是这个里面有很多的lessons，今天时间关系我就不讲那些东西了。
总体而言，flipping business里面讲就是除了你得到这种property以外，那种cycle timing control也很重要，因为它直接关系到你的总的利润，所以比如我刚开始一年多以前，我开始做的时候，很多时候1个property都要做到六个月到九个月。随着你的经验积累，你的团队建设越来越好，我是希望能够把这种cycle time能控制在三个月到六个月，至多九个月，就是越快越好，因为这个关系到你的利
润，而且他是cash on cash的这种return 。
资金利用率：Funding, all cash vs leverage
知识储备， multifamily; Developer; Commercial.
Financial freedom: passive income
下面讲一讲我未来有一些什么想法，因为flipping business其实是一个非常的labor intensive的一个business,一个人做大几乎是不可能的，所以就一定要做到规模效应。比如上了规模以后，你就必须要有teamwork。所以我其实一直在不停的完善我的team, 尤其operation team, contractor, agent, attorney，然后还有一些的funding ，我也在找一些investor能够利益分成这些方面，就是一直在不停的试这些方面的东西。
当我们做到一定规模了以后，我们就要考虑怎么样更market efficient，然后有各种各样的business model，就像我可以flip立刻就卖掉,我也可以buy and hold。
这个里面有很多的比如tax从税务方面怎么有效，然后hold怎么样更有效，里面会考虑的一些比flipping更复杂一点的这种问题，还有一些公司架构以及风险和return怎么样balance的一个过程。是讲一些规模效应的。
第二个还要想一想资金利用率的问题，因为做foreclosure我很多时候都是all cash business, all cash business的时候，你的回报率其实会受影响的，因为你不能来leverage地产上面一个很 powerful的工具，就是怎么样用银行的钱，怎么用other people’s money 来grow，这个就是要想怎么样更合理的资金利用率 leverage。
当我们把这些东西渐渐地做完善了以后，我相信还会有其他的business opportunity会出来，就是我们要处在一个时刻进步时刻进化的过程当中，就譬如你做单个的房子和做Multi-family，其实花的时间成本差不多了，但是你的return会很不一样，迟早可能要进这Multi-family这种business，然后做的过程当中，你要建自己的这种construction团队做developer，甚至是进到Land development来买这种原始的地等升值，或者是建好了以后再成片小区的开发。另外除了这种residential以外，还会touch到commercial的一些东西。
总体感觉,我觉得每个地方，比如东西两岸，每个中西部大城市小城市，它每个地方的可能情况都不太一样，所以我们要从真的要从小事做起，从自己的backyard的开始, explore这些方面的东西，get our hands dirty, get our feet wet。这个东西你做以后要不停的想，不停的进化，然后才能形成一个不错的business opportunity，一个小的这种地产方面的生意了。
我不知道这种分享需要多长时间的。需要占用多大家多长的时间的，所以我基本上这个框架就是这个样子了，然后我个人的一点思考是这样子，原来我有一份daytime job ，但是每个人不一样，我的个性就是其实很不喜欢那种一天工作12个小时那种repeatable的工作，但是更希望能够做一点自己的事情，有时间想一想，能够希望这个不仅仅是低头拉车，还希望能够经常抬头看路，能够想想其他方面的东西，看看脚下的路是否正确。
所以总是要想自己做点事情来。Work for our own business instead of working for others。
我看过一本书就是讲在地产里面一个很重要的一个concept，either build up our own dreams or someone will hire us to build theirs.这个里面的difference 值得分享的一些东西，就是怎么样把这些事情做好，其实就像我讲的就是要从小事做起，然后做这些事情的时候，其实还是需要一些passion，就是自己愿意为了自己的这些白日梦，然后能够希望能够做很多的乱七八糟的杂事。
尤其是刚开始的时候，其实很容易get frustrated，因为尤其是我们这种读完博士了，有一份还不错的白领的工作，刚开始你做地产的时候，有时候想，我为什么要为了十块钱20块钱的东西，我要花半个小时去找这种fitting 的item太不值得了。但是这个东西怎么样运作的， 是我们能够把这种business 做起来的基础。就是这些小事，如果我们不能做的好的话，其实也很难把这种事情做起来，这些东西都是一些foundation 的一些东西，在这个里面，其实有时候get frustrated的，但是需要自己的passion来get over这种挫折感，然后能把事情做好。
** 人生是一段段的旅途，先探索，做起来，Get our feet wet!! 祝大家旅途愉快。**
今天我的分享大约就到这里，然后我还有一些时间，我们大家如果有什么问题的话，我们可以汇总一下，然后再回答。
问题回答：
第一个问题，foreclosure. 买之前如何查lien?
具体的网站每个county都不一样，你要在你所在地的county 去查，实在不行的话，你去你recorder of deed的department去跑一趟，问一问有什么具体的网站可以查这种online records。你去local的department查其实是最保险的，但是很多时候你时间上面浪费不起，每个county 不一样。
第二个问题，listing有关房子的常用网站?
一般的market sale，我上面讲了MLS，Zillow, Redfin, Trulia, Realtor.com什么的。然后foreclosure很多时候还有一些收费的网站，我现在买的是一年600块钱的一些membership ，细分的一些网站可以搜索，然后一般有broker的话可能有broker access MLS 也可以。
第三个问题，你提到的foreclosure可以用银行的钱吗?
不能。这个都是cash business 用不了银行的钱。但是我曾经给我朋友分享的一般的，尤其是这双职工家庭，他们房子上面有很多的余钱，其实不知道怎么用，有一个home equity line of credit
这就是一个很perfect可以来leverage银行的钱的工具，什么意思？比如你有50万的房子现值，你现在只欠mortgage 20万了，你其实可以去银行开一个line credit，它 up to 90%, 一 直可以开到45万。45万你除掉你得20万的mortgage,你还可以开25万的 credit 。这种line credit，你用的时候付钱，你不用的时候不用付钱，这个就是个非常好的工具。然后用的时候可能付5%interest 。但是对于我这business ，我如果有个30% return 的话，那就是great tool for me。
下面一个老顽童的一个问题，就是谁来付property tax.
正常情况下的话都是你买了这个房子以后，你一直到卖掉房子为止，你都要付之前所有的property tax.然后伊利诺伊这边还有很多时
候，你要预付过去半年到一年的property tax.这个都是cost的一个部分。
付费网站每个county都不一样，这个都是一些local的付费的网站，其他地方不实用；
下面一个问题是被火烧过了房子，值得不值得flipping？
这要看你还是要看你的市场分析，你买价多少，你火烧过的房子，你fix up大约cost多少多长时间，你能卖多少。碰巧的是我前段时间我刚刚买了一个被火烧过的房子，我觉得是一个great deal ，因为我买的很便宜，所以这里面都是plug into your equation。
刚才有一个model，就是以前房博士讲的，BRRRR, Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat这种model我其实没有细讲，其实对于我们flipping这种，其实那种model是一个very powerful tool，因为我举两个例子，很多时候比如三十万的房子，你如果能二十二三万买下来，rehab一万块左右，能够出租两千四两千五，其实他肯定达到了1%的rule ，这样的话你租出去以后，你可以从银行把你前期的二十三万二十四万钱全部拿回来，然后rent就是一个下蛋的母鸡，这样的话, 你repeat repeat，我想对于一般的双职工家庭的话，你如果有可能从银行拿20个贷款的话，有20个房子. 三十年后，就大约15million和大约1million 的 租金收入了。
买过墓地边上的房子吗？
买过啊，everything is price dependent. 你的买价是如何.墓地旁边的房子一般Asian buyer会比较介意，但是很多的其他地方的人其实可能也无所谓，略微有点discount就可以了。
Property transition type:
做这种foreclosure flipping其实是整个地产行业里面其实是一小块的部分的, 有多种property transition types.
Market sale就是一般的交易，从MLS从Zillow, 从Redfin各种各样的地产网站上面可以看到，绝大部分都是market sale有seller agent 有 buyer agent。
一般情况下，如果这个房子under water ，或者屋主不能pay mortgage ,然后其实go to the short sale这个意思是什么？就是我屋主我没钱付付清这个房贷了，然后我要把房子卖掉，然后他需要银行同意，因为他可能欠银行的钱，比如说欠20万，但这个房子只能卖15万了，银行同意才行. 这样的话这个周期拉得比较长一点。Short sale如果不行的话，银行直接的就会把房子收回来，然后银行来卖。这种时候银行foreclose这个property,然后银行就把property放到live auction或者internet，比如auction.com上面卖，这种时候就是一个foreclosure的一个形式。
我主要是做foreclosure这一块，以前有人问各个不同的property type有什么好处？坏处? foreclosure这边的话好处是什么？一是你得到房子比较快，二是他的discount力度比较大。坏处是你不能进房子里面看，所以你不知道房子里面的condition。这样的话其实就是其实需要很强的experience。这也就是为什么我刚开始要花了好几个月，每天做研究，花很长时间能够让自己能够comfortable。
Foreclosure如果这个房子在online auction上面卖不掉，那银行其实就是直接把房子收回去，就变成REO property，然后REO property银行还是会拿到市场上来卖。很多时候都是通过auction.com这种网站上面拍卖，它也有可能是找local的agent来代卖, 或者package 一起卖给大的投资者。
所以从residential house transition type基本上有这几个方面:market sell,然后short sale, 然后foreclosure， 然后REO,在每一块里面其实都有机会的。就是要看我们在的市场上面，我们合适做哪些方面。
我讲了different property types，然后flipping ，你需要查看的这种注意事项，然后下面也是experience dependent，就是你要看profit margin你怎么样计算，这个里面其实还experience，这种经验最重要，你要研究这个房子，他的market value在什么地方，你大约以多少percent discount来买。这就是上一次房博士讲的70% rule come here 。然后你还要大约估算这个rehab cost 多少，这种holding成本，然后再加上最后成交，你要sale还有sale cost，还有timing,所以讲讲这种flipping的基本的程序就是这个样子。
关键你怎么样才能拿到这种property，其实很多时候是一种probability的问题，什么意思？就是你不能盯着一个地方的一个房子来看，因为这种房子出来的话，你不一定拿得到，为什么？一是很多时候他都不一定能进foreclosure，它很多时候就是消失，就走掉了。
第二个是他即使进foreclosure了一些以后银行给的这种starting bidding price太高了，就是你根本没有利润。第三个就是他的starting biding price很低，但是有其他的competitor和你一起bid，bid bid就把price bid上去了，所以这个里面盯着一个房子要买的话，你得到的机会太少了。所以要我们就讲一定要广撒网，捕小鱼; 就是网要撒得足够大，研究的东西，研究的区域要足够大，这样的话你才会有不错的机会出来。
上面讲的就是怎么样做flipping，怎么样能得到property,然后你拿到property以后，你怎么样来rehab，这其实是一个Team work，很多人都是要给他get our hands dirty,自己亲自去刷墙什么的。这种事情我基本上不做，我必要的team就是contractor。这个里面当然刚开始就要走很多的弯路了，其实我试过二三十个contractor，基本上有10%，大概有两三个。干活还不错的，所以就留着，不停的试新的contractor ，不停的fill out, 只留好一点的，但是这个里面有很多的lessons，今天时间关系我就不讲那些东西了。
总体而言，flipping business里面讲就是除了你得到这种property以外，那种cycle timing control也很重要，因为它直接关系到你的总的利润，所以比如我刚开始一年多以前，我开始做的时候，很多时候1个property都要做到六个月到九个月。随着你的经验积累，你的团队建设越来越好，我是希望能够把这种cycle time能控制在三个月到六个月，至多九个月，就是越快越好，因为这个关系到你的利
润，而且他是cash on cash的这种return 。
- 未来的想法
资金利用率：Funding, all cash vs leverage
知识储备， multifamily; Developer; Commercial.
Financial freedom: passive income
下面讲一讲我未来有一些什么想法，因为flipping business其实是一个非常的labor intensive的一个business,一个人做大几乎是不可能的，所以就一定要做到规模效应。比如上了规模以后，你就必须要有teamwork。所以我其实一直在不停的完善我的team, 尤其operation team, contractor, agent, attorney，然后还有一些的funding ，我也在找一些investor能够利益分成这些方面，就是一直在不停的试这些方面的东西。
当我们做到一定规模了以后，我们就要考虑怎么样更market efficient，然后有各种各样的business model，就像我可以flip立刻就卖掉,我也可以buy and hold。
这个里面有很多的比如tax从税务方面怎么有效，然后hold怎么样更有效，里面会考虑的一些比flipping更复杂一点的这种问题，还有一些公司架构以及风险和return怎么样balance的一个过程。是讲一些规模效应的。
第二个还要想一想资金利用率的问题，因为做foreclosure我很多时候都是all cash business, all cash business的时候，你的回报率其实会受影响的，因为你不能来leverage地产上面一个很 powerful的工具，就是怎么样用银行的钱，怎么用other people’s money 来grow，这个就是要想怎么样更合理的资金利用率 leverage。
当我们把这些东西渐渐地做完善了以后，我相信还会有其他的business opportunity会出来，就是我们要处在一个时刻进步时刻进化的过程当中，就譬如你做单个的房子和做Multi-family，其实花的时间成本差不多了，但是你的return会很不一样，迟早可能要进这Multi-family这种business，然后做的过程当中，你要建自己的这种construction团队做developer，甚至是进到Land development来买这种原始的地等升值，或者是建好了以后再成片小区的开发。另外除了这种residential以外，还会touch到commercial的一些东西。
总体感觉,我觉得每个地方，比如东西两岸，每个中西部大城市小城市，它每个地方的可能情况都不太一样，所以我们要从真的要从小事做起，从自己的backyard的开始, explore这些方面的东西，get our hands dirty, get our feet wet。这个东西你做以后要不停的想，不停的进化，然后才能形成一个不错的business opportunity，一个小的这种地产方面的生意了。
我不知道这种分享需要多长时间的。需要占用多大家多长的时间的，所以我基本上这个框架就是这个样子了，然后我个人的一点思考是这样子，原来我有一份daytime job ，但是每个人不一样，我的个性就是其实很不喜欢那种一天工作12个小时那种repeatable的工作，但是更希望能够做一点自己的事情，有时间想一想，能够希望这个不仅仅是低头拉车，还希望能够经常抬头看路，能够想想其他方面的东西，看看脚下的路是否正确。
所以总是要想自己做点事情来。Work for our own business instead of working for others。
我看过一本书就是讲在地产里面一个很重要的一个concept，either build up our own dreams or someone will hire us to build theirs.这个里面的difference 值得分享的一些东西，就是怎么样把这些事情做好，其实就像我讲的就是要从小事做起，然后做这些事情的时候，其实还是需要一些passion，就是自己愿意为了自己的这些白日梦，然后能够希望能够做很多的乱七八糟的杂事。
尤其是刚开始的时候，其实很容易get frustrated，因为尤其是我们这种读完博士了，有一份还不错的白领的工作，刚开始你做地产的时候，有时候想，我为什么要为了十块钱20块钱的东西，我要花半个小时去找这种fitting 的item太不值得了。但是这个东西怎么样运作的， 是我们能够把这种business 做起来的基础。就是这些小事，如果我们不能做的好的话，其实也很难把这种事情做起来，这些东西都是一些foundation 的一些东西，在这个里面，其实有时候get frustrated的，但是需要自己的passion来get over这种挫折感，然后能把事情做好。
** 人生是一段段的旅途，先探索，做起来，Get our feet wet!! 祝大家旅途愉快。**
今天我的分享大约就到这里，然后我还有一些时间，我们大家如果有什么问题的话，我们可以汇总一下，然后再回答。
问题回答：
第一个问题，foreclosure. 买之前如何查lien?
具体的网站每个county都不一样，你要在你所在地的county 去查，实在不行的话，你去你recorder of deed的department去跑一趟，问一问有什么具体的网站可以查这种online records。你去local的department查其实是最保险的，但是很多时候你时间上面浪费不起，每个county 不一样。
第二个问题，listing有关房子的常用网站?
一般的market sale，我上面讲了MLS，Zillow, Redfin, Trulia, Realtor.com什么的。然后foreclosure很多时候还有一些收费的网站，我现在买的是一年600块钱的一些membership ，细分的一些网站可以搜索，然后一般有broker的话可能有broker access MLS 也可以。
第三个问题，你提到的foreclosure可以用银行的钱吗?
不能。这个都是cash business 用不了银行的钱。但是我曾经给我朋友分享的一般的，尤其是这双职工家庭，他们房子上面有很多的余钱，其实不知道怎么用，有一个home equity line of credit
这就是一个很perfect可以来leverage银行的钱的工具，什么意思？比如你有50万的房子现值，你现在只欠mortgage 20万了，你其实可以去银行开一个line credit，它 up to 90%, 一 直可以开到45万。45万你除掉你得20万的mortgage,你还可以开25万的 credit 。这种line credit，你用的时候付钱，你不用的时候不用付钱，这个就是个非常好的工具。然后用的时候可能付5%interest 。但是对于我这business ，我如果有个30% return 的话，那就是great tool for me。
下面一个老顽童的一个问题，就是谁来付property tax.
正常情况下的话都是你买了这个房子以后，你一直到卖掉房子为止，你都要付之前所有的property tax.然后伊利诺伊这边还有很多时
候，你要预付过去半年到一年的property tax.这个都是cost的一个部分。
付费网站每个county都不一样，这个都是一些local的付费的网站，其他地方不实用；
下面一个问题是被火烧过了房子，值得不值得flipping？
这要看你还是要看你的市场分析，你买价多少，你火烧过的房子，你fix up大约cost多少多长时间，你能卖多少。碰巧的是我前段时间我刚刚买了一个被火烧过的房子，我觉得是一个great deal ，因为我买的很便宜，所以这里面都是plug into your equation。
刚才有一个model，就是以前房博士讲的，BRRRR, Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat这种model我其实没有细讲，其实对于我们flipping这种，其实那种model是一个very powerful tool，因为我举两个例子，很多时候比如三十万的房子，你如果能二十二三万买下来，rehab一万块左右，能够出租两千四两千五，其实他肯定达到了1%的rule ，这样的话你租出去以后，你可以从银行把你前期的二十三万二十四万钱全部拿回来，然后rent就是一个下蛋的母鸡，这样的话, 你repeat repeat，我想对于一般的双职工家庭的话，你如果有可能从银行拿20个贷款的话，有20个房子. 三十年后，就大约15million和大约1million 的 租金收入了。
买过墓地边上的房子吗？
买过啊，everything is price dependent. 你的买价是如何.墓地旁边的房子一般Asian buyer会比较介意，但是很多的其他地方的人其实可能也无所谓，略微有点discount就可以了。